A Importância das VISTORIAS DOS IMÓVEIS nos Negócios Imobiliários

As relações entre as Pessoas e as Coisas são disciplinadas pelo Direito utilizando teorias sobre Posse e Propriedade, que servem para disciplinar sobre o uso e a titularidade dos bens móveis e imóveis.
 
Nos negócios imobiliários, existem diversas normas legais que regulamentam as obrigações e as condições que as pessoas podem combinar e estipular para alugar ou comprar/vender um IMÓVEL. Então, por exemplo, num contrato de locação ou num contrato de compra e venda, o IMÓVEL é o objeto (a Coisa) que pode ser negociada conforme regras estabelecidas pelo Direito e também conforme critérios definidos pelas próprias partes contratantes (as Pessoas) sobre preço, condições de pagamento, prazos, multas e penalidades no caso de inadimplências, garantias, etc.
 
Entretanto, o objeto (o Imóvel) não pode ser definido detalhadamente e de forma indistinta pelas normas legais, considerando que cada imóvel possui as suas próprias características e suas singularidades.

Diante disso, os Corretores de Imóveis competentes e as Imobiliárias conceituadas utilizam de uma VISTORIA para descrever e detalhar todas as minúcias do objeto (o Imóvel) que é negociado pelas partes contratantes.

Os imóveis são mercadorias “embaladas para presente”, considerando que, normalmente, não são negociados imóveis que possuem estrutura, tijolos, cimento, tubulação e fiação aparentes, não tendo acabamentos e revestimentos, porque desta maneira não seriam valorizados seu aspecto e sua atratividade perante a clientela. Os imóveis cotidianamente negociados pelos Corretores de Imóveis e pelas Imobiliárias são concebidos e finalizados utilizando a arte da Arquitetura, a solidez da Engenharia e a harmonização estética do Designer de Interiores, estando dotados de bastante tecnologia e inúmeros equipamentos, pertences e acessórios.

É a Vistoria que descreve minuciosamente todas essas características que distinguem CADA IMÓVEL, especificando as condições de conservação das funcionalidades disponíveis nos ambientes, as instalações eletro-eletrônicas, hidráulicas e telefônicas, os revestimentos dos pisos, paredes e tetos, a pintura, os acabamentos, as pias e as bancadas, as louças e os metais sanitários, as tomadas e os interruptores, os trincos e as fechaduras, as mobílias, as luminárias e os eventuais móveis existentes no local, as janelas e os vidros, os adornos arquitetônicos, os jardins e as plantas, etc.

A Vistoria identifica detalhadamente o imóvel objeto do negócio imobiliário, servindo, portanto, como sendo uma PROVA importantíssima para comprovar que as partes contratantes negociaram e pactuaram condições especialmente definidas para aquele IMÓVEL ESPECÍFICO, de maneira que, no caso de descumprimento das obrigações estipuladas no contrato, possa ser exigido o cumprimento dos compromissos assumidos nas cláusulas contratuais referentes às CARACTERÍSTICAS ÚNICAS relacionadas ao imóvel que foi objeto do negócio imobiliário.

Desse modo, a VISTORIA possibilita a existência de um nexo (um vínculo) entre aquilo que foi prometido nas cláusulas contratuais e o que está sendo confirmado/conferido no momento do cumprimento das obrigações estipuladas no instrumento contratual.

Alguns exemplos:
- a Vistoria garante que um comprador possua uma PROVA para exigir do vendedor, na época do repasse das chaves, que o imóvel efetivamente possua todas as características e conformações demonstradas na ocasião que ocorreu a visita ao local ou quando foi concretizado o contrato de compra e venda.
- a Vistoria assegura que o proprietário (o locador) tenha uma PROVA para exigir do inquilino (o locatário), na devolução das chaves, que o imóvel e todas suas instalações estejam no mesmo estado de conservação e de funcionamento da época da contratação da locação.

E tratando-se de uma PROVA, as partes contratantes devem ter a cautela de realizar a Vistoria de forma IMPARCIAL, evitando conceitos subjetivos que possam contaminar e invalidar a possibilidade de utilizar este importante instrumento de comprovação da especificidade do imóvel que foi objeto do negócio imobiliário.

No meu escritório de advocacia, alguns clientes comparecem narrando situações que lamentavelmente inviabilizam qualquer possibilidade de utilizar a Vistoria como sendo a PROVA eficiente para garantir o cumprimento das cláusulas contratuais, tanto na locação, quanto na compra e venda:
- completa ausência de uma Vistoria ou apenas uma breve narrativa das características do imóvel numa cláusula contratual (“o imóvel encontra-se em perfeito estado de conservação”).
- descrição insuficiente ou genérica de todos os atributos e especificidades do imóvel (em alguns casos, utilizando o famoso “ok”, desta forma: “paredes: ok”; “piso: ok”; “armários: ok”; etc.).
- utilização de uma linguagem tipicamente parcial e tendenciosa para relatar os aspectos do imóvel e seus pertences/acessórios (uso de critérios relacionados ao gosto/estilo pessoal: “boa” x “ruim”; “bonito” x “feio”; “moderno” x “antiquado”; etc.).
- não obter fotos que comprovem os aspectos arquitetônicos/construtivos e a qualidade de todos os materiais, acabamentos e revestimentos do imóvel.
- até mesmo a falta de assinatura de todas as partes contratantes na Vistoria.

O que percebo é que alguns clientes às vezes preferem realizar negócios imobiliários “na confiança”, desmerecendo o valor e a influência de uma Vistoria na resolução de um conflito no momento de conferência do imóvel. Tais clientes poderiam ter contratado um Corretor de Imóveis ou uma Imobiliária que certamente poderiam desenvolver soluções customizadas e adequadas para cada caso específico, obtendo uma Vistoria do imóvel que repercutiria num efeito qualitativo para viabilizar o cumprimento das exigências contratuais.

E, a propósito, na minha opinião, os Corretores de Imóveis e as Imobiliárias devem empenhar-se todos os dias para incrementar as suas atividades, conquistando parcerias em diversos segmentos que contribuem significativamente para ter sucesso no atendimento às expectativas dos clientes.

Neste artigo, o meu propósito é realmente influenciar numa valorização dos procedimentos de Vistoria para impactar em SEGURANÇA aos negócios imobiliários.
Afinal, o resultado do desleixo nas metodologias adequadas para execução de uma Vistoria eficiente pode ocasionar na incapacidade de sua utilização como sendo PROVA e, também, na condenação do Corretor de Imóveis ou da Imobiliária por desconformidades, danos e avarias que sejam constatadas no imóvel.

Num julgamento pelo TJMG - Tribunal de Justiça de Minas Gerais, foi definido que “comprovada a negligência da administradora no desempenho da atividade de administração de locação que lhe foi confiada, deixando de promover à devida vistoria do imóvel ao início e final de cada locação, possibilitando a verificação de danos causados ao bem locado, deve responder pelos prejuízos advindos com a sua reforma.” (TJMG - Apelação 1.0701.09.273937-7/001 - Relator Des. Osmando Almeida - julg. 05/abr/2011).
E o TJSP - Tribunal de Justiça de São Paulo também considerou que “a mera realização de vistoria que não teve participação de nenhuma das partes contratantes consubstancia apenas documento unilateral, não tendo qualquer valor probatório adicional” (TJSP - Apelação 0032543-91.2011.8.26.0577 - Relator Des(a). Berenice Marcondes Cesar - julg. 25/mar/2014).

A confecção de uma Vistoria minuciosa é a única maneira para evitar os RISCOS que influenciam na definição de litígios desgastantes e traumáticos sobre o cumprimento de obrigações relacionadas à tipologia de cada imóvel objeto dos negócios imobiliários. O ideal é que a Vistoria tenha sido feita de forma IMPARCIAL (preferencialmente por empresas terceirizadas e especializadas em vistorias de imóveis que já existem no Brasil, da mesma forma que existem nos países europeus e nos EUA), utilizando linguagem adequada em aspectos arquitetônicos/construtivos, constando em um documento anexo ao contrato e que tenha sido elaborado apenas para essa finalidade, contendo um sofisticado descritivo e diversas fotos que comprovem todos os detalhes do imóvel.

Desta maneira, podem ser evitados vários aborrecimentos nos contratos de locação e nos compromissos de compra e venda de imóveis, multiplicando o prestígio dos clientes ao espírito empreendedor dos Corretores de Imóveis e das Imobiliárias.

Palestra na OAB em Itajaí/SC

Tive a honra de ser novamente convidado para ministrar uma palestra no Simpósio de Direito Imobiliário, realizado pela OAB de Itajaí/SC.
O evento deste ano vai acontecer no período: 15 a 17 de agosto/2017.
Informações e Inscrições: (47) 3348-4152

Expectativas e Planejamentos para 2016 no Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário é o ambiente propício para vislumbrar oportunidades, realizar investimentos e impulsionar as conquistas patrimoniais!
Embora existam tendências de um cenário desafiador em 2016, diante da necessidade de alguns ajustes político-econômicos no Brasil, o mercado imobiliário certamente vai oferecer uma interessante flutuação de ofertas e preços para as pessoas conseguirem, mediante a intermediação de uma Imobiliária ou um Corretor de Imóveis, vislumbrar a ocasião ideal para concretização de um negócio.
Por outro lado, qualquer planejamento para 2016 exige uma constatação que estamos vivenciando uma época de inovações tecnológicas e comportamentais nos hábitos de consumo da clientela do mercado imobiliário.
Então, estou confiante nas perspectivas de concretização de inúmeras transações imobiliárias em 2016, desde que as Imobiliárias e os Corretores de Imóveis percebam e invistam esforços na modificação de alguns procedimentos que necessariamente devem ser adaptados nesse momento de transição:
- promover uma seleção criteriosa dos imóveis a serem ofertados, não bastando acumular estoques, devendo ser enfocadas captações que possuem preço justo/competitivo, localização privilegiada e padrão de conservação que não demonstrem um estado de abandono (uma preparação decorativa/arquitetônica - e até mesmo uma limpeza! - pode atrair, cativar e motivar o cliente numa decisão de concretização do negócio)
- estudar e compreender quais são os tipos de imóveis desejados pela clientela em cada região/localidade, analisando as experiências de uso e adaptabilidade, os diversos perfis dos clientes e as transformações sazonais.
- entender que ocorreu uma radical modificação no padrão de comportamento dos clientes na busca por ofertas de imóveis, aprimorando as estratégias de marketing virtual e investindo em treinamentos visando preparar-se para um incremento de performance nos atendimentos por email, chats, facebook, WhatsApp, etc.
- criar condições de agilizar e dar especial atenção às solicitações dos clientes, otimizando e monitorando constantemente soluções tecnológicas convergentes (aplicativos, programas de gestão integrada, controles de mídia, etc.) para organização e desenvolvimento competitivo das tarefas dos colaboradores e parceiros, no intuito de oferecer aos clientes um suporte confiável e dinâmico.
- usar a criatividade para gerar sensações diferenciadas na clientela, que já está acostumada (e aborrecida) às habituais práticas usualmente adotadas no mercado imobiliário.
Portanto, na minha opinião, a probabilidade de sucesso no mercado imobiliário em 2016 (e nos anos subsequentes) depende do potencial de planejamento e adaptabilidade das Imobiliárias e dos Corretores de Imóveis aos inovadores paradigmas que desafiam mudanças estratégicas para viabilizar o oferecimento de soluções satisfatórias ao desejo das pessoas por uma ocasião ideal para evolução patrimonial.

STJ confirma Jurisprudência sobre ilegitimidade das Imobiliárias para agir em nome próprio

As imobiliárias não podem propor ação judicial, em nome próprio, para obter a satisfação de dívidas perante inquilinos e/ou fiadores, considerando que a administradora da locação do imóvel é somente uma representante legal do proprietário, não configurando hipótese de substituição processual. Com esse entendimento, no julgamento do Recurso Especial nº 1.252.620, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a jurisprudência de diversos tribunais estaduais, que já reconheceram que compete somente ao locador a propositura de ação judicial contra locatário e/ou fiadores, visando a cobrança de aluguéis e encargos locatícios que não tenham sido quitados durante a locação.

De toda forma, no acórdão proferido pelo STJ, foi enfatizado que "a imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador".

Portanto, as imobiliárias podem contratar advogados para ajuizar, em nome do locador, as ações judiciais que forem necessárias para solucionar eventuais controvérsias e dívidas com o locatário e/ou os fiadores.

Percebe-se que as imobiliárias possuem amplo aparato administrativo para promover uma abrangente e eficaz administração da locação do imóvel; porém, devem sempre agir em nome do locador, de maneira a desempenhar seus serviços com representação legítima para exigir do locatário e dos fiadores o cumprimento das obrigações locatícias.

Internet agiliza Negócios Imobiliários

Reportagem publicada em 17 junho 2012
no jornal O Diário, de Maringá/PR

EMPATIA: "Nós vimos o anúncio e visitamos a imobiliária. Eles nos atenderam e ainda encontraram uma opção melhor"

O estudante de Arquitetura e Urbanismo, Guilherme Catani, levou uma semana para encontrar o apartamento que precisava para moradia com colegas. O acadêmico, de Pato Branco/PR, estuda na Universidade Estadual de Maringá (UEM) e precisava trocar o apartamento de um quarto onde morava por outro imóvel para dividir com os amigos. Ele acessou a Internet, encontrou vários anúncios e fez a escolha. De acordo com ele, os anúncios pela Internet oferecem várias opções e dispensam a peregrinação pelas imobiliárias. "Nós vimos o anúncio, então visitamos a imobiliária. Eles nos atenderam de forma adequada e ainda encontraram uma opção melhor", conta o estudante. No fim, o trabalho conjunto entre o anúncio online e o atendimento da imobiliária fez o grupo de estudantes concretizar o negócio. "Eles nos instruíram durante o processo, acompanharam, mandaram e-mails. A única demora foi porque os documentos de fiador tiveram que ir para outra cidade, serem assinados e reenviados".

A experiência de Guilherme Catani está ficando usual na locação e também na compra e venda de imóveis. Em três meses, de 14 de março a 14 de junho de 2012, 19.055 propostas foram enviadas para as imobiliárias e os corretores de imóveis cadastrados na seção de classificados do portal odiario.com.

A delegada regional do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná (SINDIMÓVEIS), em Maringá/PR, Marisa Marutaka, ressalta que a rede mundial de computadores auxilia na concretização dos negócios, porque o cliente já vislumbra uma idéia clara do imóvel. "Hoje, não imagino uma imobiliária que não use a Internet para apresentar os imóveis". Rafaela Cristina da Silva, responsável pelo Marketing da Imobiliária Opção, possui uma equipe dedicada para atender os internautas e agilizar cada proposta ou solicitações de informação. Desde janeiro de 2010, a Opção já obteve 592 propostas pelo odiario.com e incontáveis telefonemas originados pelos anúncios virtuais.

O vice-presidente da Regional Noroeste do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi-PR), Roberto Granado Martines, o Téo Granado, declara que as ligações e as propostas via e-mail foram ampliadas sensivelmente com os anúncios online. 

Téo Granado considera ainda que a capacidade de atualização instantânea e a comodidade da pesquisa ser feita em casa ou no ambiente do trabalho impulsionam a atividade. "Desde que passamos a investir em mídia eletrônica, concretizamos vários negócios, que foram agilizados com a pesquisa pela Internet".

Fonte: www.odiario.com

(com algumas adaptações no texto)

Sua imobiliária está apaixonada?

Então está pronta para vencer.

Artigo escrito por Guilherme Carnicelli



Empresas são feitas de pessoas, sua marca é um ícone representativo que por si só não vale nada se as promessas intrínsecas não forem entregues ao seu cliente, e quem faz essa entrega são as pessoas que você contrata. Em um mercado competitivo como o imobiliário, onde seu estoque é o mesmo do seu concorrente, ter gente certa trabalhando é a única forma de vencer.

A questão é como saber se as pessoas que estão lá são as certas?
A resposta é simples: Paixão. Empresas vencedoras de todos os tipos e até aquelas do terceiro setor tem um elemento em comum: são movidas pela paixão. Você vai me dizer que isso não faz sentido, que paixão não é métrica, e que portanto, não pode ser um indicador. E eu respondo: sim, eu concordo e é justamente aí que está o desafio.

Gestores normalmente não sabem trabalhar com elementos subjetivos como a paixão. Existe inclusive uma linha de pensamento em gestão que tenta medir o FIB, a Felicidade Interna Bruta, mas pra mim tudo isso é besteira. Não existe índice para a paixão. Esta energia está nas pessoas certas fazendo aquilo que gostam e tendo em mãos pra isso as ferramentas e o reconhecimento. Em outras palavras, isso quer dizer que você tem como fazer com que as pessoas se apaixonem pela sua empresa. Se você encontrou um profissional comprometido, coloque-o fazendo o que ele gosta, dê a ele as ferramentas de que precisa, reconheça o seu trabalho e seu valor. Pronto, você criou um dos mais importantes alicerces da empresa vencedora. Gente apaixonada rende mais, é agente transformador, contamina a empresa com energia positiva e faz as coisas parecerem mais simples e fáceis de realizar.

Esse é o tipo de gente que você tem que ter na sua imobiliária, gente apaixonada, gente assim é que faz sua empresa e a sua marca terem algum valor, porque faz as entregas do jeito certo, dentro do padrão e com crédito de valores. O seu cliente percebe paixão no atendimento.

Resumindo, faça sua equipe apaixonar-se pela empresa.

Fonte: blog.uso.com.br

Cursos - Universidade Secovi MG

A Universidade Secovi MG oferece diversos cursos profissionalizantes e inúmeros treinamentos para capacitação profissional dos agentes do mercado imobiliário. Os esforços empreendidos pela Universidade Secovi MG refletem seu compromisso de formar pessoas capazes de refletir, construir e modificar permanentemente suas atitudes no mercado imobiliário, visando competitividade, ética e excelência empresarial.

E a participação nos cursos e treinamentos oferecidos pela Universidade Secovi MG assegura a contagem e o acúmulo de pontos no PQEX - Programa de Qualidade e Excelência Empresarial, o prêmio do mercado imobiliário mineiro.

A Universidade Secovi MG patrocina a realização dos meus cursos sobre rotinas administrativas, marketing imobiliário, planejamento jurídico, gestão estratégica, direito imobiliário, etc.

Clientes Especiais

Waldez Ludwig (Globo News)

Atributos Empresariais indispensáveis para a Confiabilidade e a Credibilidade na conquista de Clientes Especiais:
- Presteza
- Cortesia
- Competência
- Segurança
- Acessibilidade
- Aparência/Elegância/Harmonia
- Custo