SUSPENSÃO DOS DESPEJOS e OUTRAS ALTERAÇÕES TEMPORÁRIAS E RESTRITIVAS, ATÉ 31 DE DEZEMBRO/2021, NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS

Foi promulgada a Lei nº 14.216, em 07 de Outubro de 2021, que estabelece medidas excepcionais em razão da denominada “Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional” - ESPIN, decorrente da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19.

A lei pretende evitar a transmissão do vírus mediante a suspensão temporária, até 31 de Dezembro de 2021, das ordens de desocupação/remoção ou despejo, de maneira que as pessoas que seriam desalijadas da sua atual moradia não fiquem ao relento e abandonadas, podendo talvez até serem infectadas pelo Coronavírus/COVID-19.

Porém, a Lei nº 14.216/2021 não impede o cumprimento de todas as ordens de desocupação/remoção ou despejo!

A lei estipula a suspensão, até 31 de dezembro de 2021, apenas para os seguintes casos específicos:

1) desocupação ou remoção de pessoas que coletivamente tenham invadido e estejam ocupando imóvel urbano, privado ou público, desde que este mesmo imóvel esteja servindo de moradia ou que represente alguma produtividade pelo trabalho individual ou familiar.

2) despejo nas locações de imóveis urbanos, desde que o inquilino comprove que ocorreu alteração da sua situação econômico-financeira, em decorrência de medida de enfrentamento da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, que tenha resultado em incapacidade de pagamento do aluguel e dos encargos locatícios, impactando na subsistência familiar, mesmo assim apenas quando os aluguéis estiverem limitados aos valores:

A) R$600,00 (seiscentos reais), em caso de locação de imóvel residencial.

B) R$1.200,00 (mil e duzentos reais), em caso de locação de imóvel não residencial.

Então, observa-se que a suspensão das ordens de despejo, nas locações de imóveis urbanos, está sendo direcionada somente para contratos que estipulem valores de aluguéis “populares”.

E ainda existem outros limitadores e requisitos, previstos na mesma Lei nº 14.216/2021, para impedir o cumprimento de uma ordem de despejo na locação de imóvel urbano. A suspensão só pode ocorrer quando a respectiva Ação Despejo tenha sido proposta requerendo uma Medida Liminar que esteja prevista nos incisos I, II, V, VII, VIII e IX do § 1º do art. 59 da Lei nº 8.245/1991.

Portanto, o despejo deve ter origem numa demanda que foi proposta especificamente pelos seguintes fundamentos:

Inciso I do § 1º do art. 59 = “o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento”.

Inciso II do § 1º do art. 59 = “o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia”.

Inciso V do § 1º do art. 59 = “a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário”.

Inciso VII do § 1º do art. 59 = “o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato”.

Inciso VIII do § 1º do art. 59 = “o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada”.

Inciso IX do § 1º do art. 59 = “a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

Logo, os despejos estão suspensos, até 31 de dezembro de 2021, dependendo da configuração de situações específicas, sendo equivocada qualquer notícia ou informação que “os despejos estão proibidos”.

De toda forma, também deve ser observado que a mesma Lei nº 14.216/2021 também estabelece duas outras regras que podem impactar nas locações de imóveis urbanos:

1 - É autorizado que o inquilino faça a devolução do imóvel, independentemente do pagamento de Multa Rescisória (nos contratos que estejam vigorando por prazo determinado) ou independentemente do cumprimento do Aviso 30 dias (nos contratos que estejam vigorando por prazo indeterminado), quando tiver sido frustrada uma tentativa de acordo para desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento de aluguel, e desde que:

A) NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS = o inquilino tenha sido impactado, em decorrência da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, na sua subsistência familiar, por alteração na sua situação econômico-financeira por demissão, redução de sua carga horária ou diminuição de sua remuneração, que resulte em incapacidade de cumprimento das obrigações locatícias.

B) NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS NÃO RESIDENCIAIS = o inquilino desempenhe uma atividade que tenha sofrido a interrupção contínua, pelo prazo de 30 dias, em razão da imposição de medidas de isolamento ou de quarentena.

OBSERVAÇÃO = a possibilidade de devolução do imóvel, pelo inquilino, independentemente do pagamento de Multa Rescisória ou do cumprimento do Aviso 30 dias, não pode ser aplicada na hipótese que o proprietário do imóvel possua apenas um imóvel alugado e a sua fonte de sustento é a renda correspondente ao aluguel.

2 - É admitido que, durante Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, as tentativas de acordo entre inquilinos e proprietários de imóveis possam ser comprovadas utilizando correspondências eletrônicas ou aplicativos de mensagens.

Concluindo, a Lei nº 14.216/2021 realmente estipula condições excepcionais que podem ocorrer, eventualmente, até 31 de dezembro de 2021; porém, as restrições aplicam-se apenas para algumas locações de imóveis urbanos que atendam aos critérios específicos previstos na própria lei. O propósito legislativo é mesmo enfrentar um período adverso decorrente da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, sendo interessante observar que a lei está prevendo uma tendência de retorno a normalidade a partir de 1º de janeiro de 2022.

O IMPACTO DA PANDEMIA DO CORONAVÍRUS - COVID-19 NA ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÕES DE IMÓVEIS - PROBLEMAS - SOLUÇÕES - A TEORIA DA IMPREVISÃO E O DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL

Dicas de Decoração: apartamento alugado pode ter a sua cara

Diante das restrições de reformas e mudanças estruturais, intervenções decorativas conseguem levar ao imóvel locado o gosto e a identidade do inquilino.

Reportagem por Joana Gontijo - Lugar Certo
www.lugarcerto.com.br
Fotos: Henrique Queiroga, Joana Gontijo, Cristina Horta
Divulgação - Portal Uai - EM - D.A. Press 

O apartamento alugado é sempre um desafio para quem faz questão de viver em um lar que tenha personalidade. O contrato de locação lista uma série de restrições e, na maioria das vezes, não vale a pena empregar as economias decorando um lugar que logo será abandonado. Para deixá-lo com cara de casa e a identidade do morador, o design de interiores é um aliado. Afinal, alterações estruturais, mobílias permanentes e itens que não possam ser aproveitados ou que deixem marcas no imóvel, provavelmente dificultarão uma futura mudança.

É o caso do projeto para um loft localizado no coração do Bairro Funcionários, em Belo Horizonte/MG, em um cativante edifício da década de 1980. Com assinatura da arquiteta Marina Dubal, do escritório DAD Arquitetura, o planejamento para o charmoso duplex de 80 m², alugado por 24 meses, priorizou soluções temporárias, baratas, fáceis de pôr em prática e de remover na hora de entregá-lo ao proprietário. Com composição decorativa acompanhando elementos garimpados em liquidações, a ideia foi criar ambientes aconchegantes para reunir os amigos e que fossem de encontro ao perfil da morada, evitando investimentos altos em peças sob medida e marcenaria.

Os ambientes se distribuem em dois pavimentos. No nível inferior, estão cozinha, área de serviço, lavabo e sala de estar e jantar. No segundo, o estar íntimo se compõe como um escritório que dá acesso a dois quartos e um banheiro. Com a planta em mãos, foi feito um estudo detalhado do imóvel. O projeto privilegiou a integração dos ambientes, valorizando a relação entre eles.

A mudança coincidiu com o período de descontos e troca de showroom das lojas de decoração, e a moradora também precisava de peças que tivessem pronta entrega. Então, o plano para o apartamento foi se adequando à medida que os itens eram encontrados, aproveitando os preços.

Papel de parede, adesivos, quadros, peças herdadas, objetos com apelo de design, móveis e almofadas bonitos, além da simples pintura, são detalhes que dão um charme, uma cor no imóvel. A arquiteta enfatiza que, ainda que seja um lugar temporário, onde não se vai investir muito, um projeto adequado, mesmo simplificado, não terá custo alto e trará importantes diferenciais para saber aproveitar melhor o espaço e criar um lar aconchegante.

A decoração confere identidade à casa, e tira a impessoalidade de um apartamento alugado. De acordo com a arquiteta, “se a pessoa não possui esse talento nato para decorar, acho fácil procurar um profissional para ter um direcionamento. As decisões decorativas dão o conforto necessário. Ajudam o morador a descansar e se sentir em casa, tirando aquela coisa de, ao chegar do trabalho, achar que aquele lugar não é seu”.

Rescisão Antecipada da Locação

A rescisão antecipada é configurada na hipótese de uma parte contratante (o locador ou o locatário) pretender o rompimento do vínculo locatício ainda durante o prazo que foi estipulado no contrato para a vigência da locação, independentemente da constatação de alguma infração legal ou contratual praticada pela outra parte contratante.
Porém, o art. 4º da Lei do Inquilinato só admite a rescisão antecipada da locação por parte do locatário, não havendo essa mesma opção para o locador.
Essa regra da Lei do Inquilinato inviabiliza até mesmo a previsão do pagamento de uma multa pelo locador, no caso de rescisão da locação durante o prazo contratual, com a retomada do imóvel alugado ao locatário.
Basicamente, a Lei do Inquilinato estipulou condições diferentes:
- para o locador = deverá cumprir todo o prazo contratual, não havendo alternativa de retomada do imóvel (ressalvada a hipótese de um “mútuo acordo” com o locatário, na forma do inciso I do art. 9º, e nos casos de infração legal ou contratual e falta de pagamento de aluguel e encargos locatícios).
- para o locatário = não é obrigado a cumprir todo o prazo contratual e existe possibilidade de rescisão antecipada, desde que ocorra o pagamento da multa rescisória (sendo que pode ser estabelecida, no contrato de locação, alguma hipótese de isenção da multa em determinada condição, conforme já foi abordado neste blog: Isenção de Multa Contratual nas Locações).
E mesmo que exista uma cláusula contratual estipulando a possibilidade do locador solicitar a devolução do imóvel ao locatário, durante o transcurso do prazo contratual, esta cláusula não possui validade, tratando-se de uma “cláusula nula de pleno direito”, em virtude da norma contida no art. 45 da Lei do Inquilinato, considerando que estaria caracterizado um impedimento à aplicação da regra prevista no art. 4º da mesma Lei do Inquilinato.
Então, a possibilidade de retomada do imóvel por parte do locador ocorrerá somente quando ocorrer o vencimento do prazo que foi combinado, no contrato de locação, com o locatário (ressalvada a possibilidade de acordo e, ainda, nas hipóteses de descumprimento das obrigações locatícias pelo locatário, que autorizam o rompimento da locação pelo locador).
Por outro lado, o locatário pode, a qualquer momento, ainda durante o prazo contratual, devolver o imóvel ao locador, devendo fazer o pagamento do valor da multa rescisória.

Duas Jurisprudências do STJ sobre Locação de Imóveis e Interpretação da Lei do Inquilinato

O Superior Tribunal de Justiça - STJ divulgou em abril/2013, no Informativo de Jurisprudência nº 515, duas jurisprudências interessantes sobre situações que envolvem locação de imóveis e a interpretação da Lei do Inquilinato.

No julgamento do Recurso Especial nº 1.196.824, o STJ confirmou sua própria jurisprudência e o entendimento de diversos outros tribunais estaduais, afirmando que não é necessária a prova da qualidade de proprietário do imóvel para que o locador possa propor ação de despejo por infração legal/contratual ou por falta de pagamento de aluguéis contra o locatário. A Lei do Inquilinato estabelece as hipóteses de exigência da prova de propriedade do imóvel para o ajuizamento da ação de despejo: inciso IV do art. 9º, incisos III e IV do art. 47 e inciso II do art. 53. Nos demais casos, sobretudo na ação de despejo por infração legal/contratual ou por falta de pagamento de aluguéis, torna-se fundamental perceber a natureza pessoal da relação de locação, de maneira que é desnecessária a comprovação da condição de proprietário do imóvel para a propositura da demanda. 

E no julgamento do Recurso Especial nº 1.269.476, o STJ considerou válida uma cláusula contratual contida no compromisso de compra e venda de um imóvel para inviabilizar a pretensão do adquirente visando promover o despejo do inquilino, embora não tenha sido cumprida a exigência, prevista na Lei do Inquilinato, de registro do contrato de locação que havia sido firmado com o alienante. Trata-se de um caso específico, tendo sido considerado que, quando foi assinado o compromisso de compra e venda do imóvel, o adquirente reconheceu a existência da locação que estava vigorando nesse mesmo imóvel entre o alienante e o inquilino. E no mesmo documento, o adquirente ainda comprometeu-se a manter a locação durante o prazo que foi contratado pelo alienante e o inquilino. Desse modo, o STJ considerou que, apesar do descumprimento da exigência legal de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, foi alcançada a finalidade precípua do registro, tendo sido suficientemente divulgada e cientificada a existência da cláusula de vigência do contrato de locação.