Direito de Preferência não é absoluto para evitar Ação de Despejo

No julgamento do REsp 1193992, o Superior Tribunal de Justiça - STJ definiu que o Locador, quando oferece o Direito de Preferência ao Locatário, não está obrigado a realizar efetivamente o negócio, podendo desistir da alienação de seu imóvel. 

O caso é interessante porque foi proposta uma Ação de Despejo, mesmo estando pendentes definições, entre Locador e Locatário, sobre o Direito de Preferência e a negociação da compra e venda do imóvel.

Em resumo, o que aconteceu foi que o Locador ofereceu o Direito de Preferência ao Locatário, ofertando o imóvel por R$240.000,00. Então, o Locatário ficou interessado em adquirir o imóvel e aceitou a proposta feita pelo Locador. Porém, tudo indica que ocorreu algum conflito sobre o preço do imóvel, sendo que o Locador desistiu de concluir a negociação de compra e venda, preferindo ajuizar uma Ação de Despejo contra o Locatário, alegando-se que o prazo contratual estava vencido e requerendo o despejo.

Na sentença, o Juiz decretou o despejo, fixando o prazo de 15 dias para desocupação. Não satisfeito diante da iminência do despejo, o Locatário interpôs um recurso e o TJMG resolveu reformar a sentença, julgando improcedente o despejo. Contudo, o Locador interpôs recurso ao Superior Tribunal de Justiça - STJ, que, numa reviravolta, resolveu restabelecer a sentença proferida pelo Juiz.

O entendimento que prevaleceu no STJ foi que é irrelevante, na Ação de Despejo, o arrependimento do Locador em realizar o negócio, cabendo ao Locatário apenas tentar uma indenização, num processo autônomo, pelos danos e pelos lucros cessantes (art. 29 da Lei do Inquilinato).

A decisão do STJ enfatiza também que, quando é oferecido o Direito de Preferência, a Lei do Inquilinato “não conferiu ao locatário o poder de compelir o locador” para que efetivamente realize a alienação do imóvel, sendo possível, portanto, desistir da compra e venda, optando-se pela rescisão do vínculo locatício e pelo despejo.

FERNANDO JÚNIOR (Fernando de Magalhães Jr.)

Advogado, Corretor de Imóveis, Professor e Palestrante
Especialista na Lei do Inquilinato
Membro do IBRADIM e Conselheiro Consultivo da AMADI

Necessidade de Prova Efetiva para Conquita da Comissão de Corretagem Imobiliária

A conquista da comissão pela corretagem imobiliária exige uma efetiva aproximação das partes contratantes e a obtenção do resultado de compra e venda, sendo indispensável a comprovação que o Corretor de Imóveis realmente promoveu e incentivou o negócio imobiliário.
Os anúncios de oferta do imóvel, a ficha de visita assinada pelo pretendente, os relatórios das negociações e as atas das reuniões, algumas trocas de emails e outras mensagens eletrônicas, a obtenção e o fornecimento da documentação do imóvel, por exemplo, podem contribuir para comprovar a participação do Corretor de Imóveis no sucesso da transação imobiliária, não bastando conseguir testemunhas que tenham presenciado algum esforço de aproximação entre vendedores e compradores para gerar automático direito à comissão. 
Numa interessante decisão do STJ, por exemplo, foi inviabilizada a tentativa de comprovar a intermediação utilizando apenas a prova testemunhal para demonstrar que teria ocorrido a corretagem na compra e venda de um imóvel. 
No julgamento do Recurso Especial 1228751, não foi admitido o argumento que o indeferimento da oitiva das testemunhas configuraria um cerceamento de defesa, na medida em que o Corretor de Imóveis não conseguiu demonstrar credibilidade no seu depoimento pessoal e também não apresentou qualquer prova documental para tentar comprovar que ocorreu a intermediação efetiva do negócio imobiliário.
É fundamental, então, que o Corretor de Imóveis tenha atenção à necessidade de produzir provas do seu trabalho, visando assegurar sua justa remuneração.

Imóvel do Fiador pode ser penhorado para Garantia de Dívida oriunda de Locação

O fiador, na locação, não possui a proteção da impenhorabilidade do seu imóvel.
Ocorrendo inadimplência no cumprimento dos compromissos oriundos do contrato de locação, o imóvel do fiador pode ser penhorado pela Justiça, visando apurar o valor necessário para pagamento da dívida do inquilino.
No julgamento, em 12/nov/2014, do Recurso Especial nº 1363368 (submetido à sistemática dos recursos repetitivos que repercute em inúmeras outras demandas), o Superior Tribunal de Justiça - STJ consolidou a sua própria jurisprudência que confirma a validade da exceção à impenhorabilidade prevista no art. 3º, inciso VII, da Lei Federal nº 8.009/1990.
Então, embora exista a proteção legal que assegura a impenhorabilidade do imóvel destinado à moradia familiar, também existe ressalva na legislação para permitir a penhora de imóvel pertencente ao fiador visando a garantia do pagamento de dívida oriunda de contrato de locação.
A propósito, o Supremo Tribunal Federal - STF também já havia consolidado sua jurisprudência, em 08/fev/2006, no julgamento do Recurso Extraordinário nº 407688 para admitir a penhora de imóvel do fiador, refutando alegação de suposta "inconstitucionalidade" do inciso VII do art. 3º, inciso VII, da Lei Federal nº 8.009/1990.

STJ - Divulgação do Resultado do Julgamento do Recurso Especial 509.304-PR - Informativo de Jurisprudência nº 523 - 14/ago/2013

DIREITO DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE DO CDC AOS CONTRATOS DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. É possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor - CDC à relação entre proprietário de imóvel e a imobiliária. Isso porque o proprietário do imóvel é o destinatário final fático e também econômico do serviço prestado pela imobiliária. Revela-se, ainda, a presunção da sua vulnerabilidade, porque o contrato firmado é de adesão e porque é uma atividade complexa e especializada ou, ainda, porque os mercados comportam-se de forma diferenciada e específica em cada lugar e período. No cenário caracterizado pela presença da administradora/imobiliária na atividade de locação sobressaem duas relações jurídicas distintas: prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de imóveis e a administradora; e locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como sendo intermediária de um contrato de locação. Na hipótese do proprietário de imóveis contratar os serviços de uma imobiliária para administrar seus interesses, evidencia-se a destinação final econômica do serviço prestado pela contratada ao contratante, devendo a relação jurídica estabelecida ser regida pelas disposições do diploma consumerista.
Fonte: julgamento do Recurso Especial 509.304-PR, Rel. Min. Villas Bôas Cueva, julgado em 16/mai/2013.

Duas Jurisprudências do STJ sobre Locação de Imóveis e Interpretação da Lei do Inquilinato

O Superior Tribunal de Justiça - STJ divulgou em abril/2013, no Informativo de Jurisprudência nº 515, duas jurisprudências interessantes sobre situações que envolvem locação de imóveis e a interpretação da Lei do Inquilinato.

No julgamento do Recurso Especial nº 1.196.824, o STJ confirmou sua própria jurisprudência e o entendimento de diversos outros tribunais estaduais, afirmando que não é necessária a prova da qualidade de proprietário do imóvel para que o locador possa propor ação de despejo por infração legal/contratual ou por falta de pagamento de aluguéis contra o locatário. A Lei do Inquilinato estabelece as hipóteses de exigência da prova de propriedade do imóvel para o ajuizamento da ação de despejo: inciso IV do art. 9º, incisos III e IV do art. 47 e inciso II do art. 53. Nos demais casos, sobretudo na ação de despejo por infração legal/contratual ou por falta de pagamento de aluguéis, torna-se fundamental perceber a natureza pessoal da relação de locação, de maneira que é desnecessária a comprovação da condição de proprietário do imóvel para a propositura da demanda. 

E no julgamento do Recurso Especial nº 1.269.476, o STJ considerou válida uma cláusula contratual contida no compromisso de compra e venda de um imóvel para inviabilizar a pretensão do adquirente visando promover o despejo do inquilino, embora não tenha sido cumprida a exigência, prevista na Lei do Inquilinato, de registro do contrato de locação que havia sido firmado com o alienante. Trata-se de um caso específico, tendo sido considerado que, quando foi assinado o compromisso de compra e venda do imóvel, o adquirente reconheceu a existência da locação que estava vigorando nesse mesmo imóvel entre o alienante e o inquilino. E no mesmo documento, o adquirente ainda comprometeu-se a manter a locação durante o prazo que foi contratado pelo alienante e o inquilino. Desse modo, o STJ considerou que, apesar do descumprimento da exigência legal de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, foi alcançada a finalidade precípua do registro, tendo sido suficientemente divulgada e cientificada a existência da cláusula de vigência do contrato de locação.

STJ confirma Jurisprudência sobre ilegitimidade das Imobiliárias para agir em nome próprio

As imobiliárias não podem propor ação judicial, em nome próprio, para obter a satisfação de dívidas perante inquilinos e/ou fiadores, considerando que a administradora da locação do imóvel é somente uma representante legal do proprietário, não configurando hipótese de substituição processual. Com esse entendimento, no julgamento do Recurso Especial nº 1.252.620, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a jurisprudência de diversos tribunais estaduais, que já reconheceram que compete somente ao locador a propositura de ação judicial contra locatário e/ou fiadores, visando a cobrança de aluguéis e encargos locatícios que não tenham sido quitados durante a locação.

De toda forma, no acórdão proferido pelo STJ, foi enfatizado que "a imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador".

Portanto, as imobiliárias podem contratar advogados para ajuizar, em nome do locador, as ações judiciais que forem necessárias para solucionar eventuais controvérsias e dívidas com o locatário e/ou os fiadores.

Percebe-se que as imobiliárias possuem amplo aparato administrativo para promover uma abrangente e eficaz administração da locação do imóvel; porém, devem sempre agir em nome do locador, de maneira a desempenhar seus serviços com representação legítima para exigir do locatário e dos fiadores o cumprimento das obrigações locatícias.

Quitação para Contratos Firmados até 31/dez/1987 pelo Sistema Financeiro da Habitação

Justiça Federal determina que a CEF deve proceder a quitação de todos os contratos de financiamento imobiliário que tenham sido celebrados até 31/dez/1987 com cobertura do saldo residual pelo FCVS

A Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) obteve êxito em uma Ação Civil Pública proposta, na Justiça Federal, contra a Caixa Econômica Federal (CEF) e a Empresa Gestora de Ativos (EMGEA). De acordo com a decisão judicial, deverão ser automaticamente quitados todos os contratos que tenham sido celebrados até 31 de dezembro de 1987, com recursos do Sistema Financeiro da Habitação e com cláusula de cobertura do saldo residual pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS). O acórdão foi proferido pelo Tribunal Regional Federal da 1ª Região, na Apelação nº 2004.34.00.009056-6, ressaltando que o FCVS é uma espécie de "seguro", que tem por objetivo cobrir eventual saldo devedor existente na época da extinção do contrato. Portanto, desde que já tendo ocorrido o pagamento de todas as parcelas do financiamento imobiliário e, mesmo assim, subsistindo algum resíduo do valor contratual, deve ser efetivada a sua quitação com recursos do FCVS, desobrigando-se o mutuário desse saldo residual, em contrapartida amortizatória à contribuição que foi realizada pelo próprio mutuário durante o pagamento das parcelas mensais. A decisão judicial relembra, inclusive, o precedente jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no EDcl no REsp 1146184/RS, enfatizando que, para obter a quitação do contrato de financiamento imobiliário, torna-se indispensável a ocorrência das seguintes situações, cumulativamente: + cobertura pelo FCVS; + o contrato tenha sido celebrado até 31 de dezembro de 1987; + tenha ocorrido a quitação de todas as parcelas contratadas até setembro de 2000. Essa necessidade de quitação das parcelas do financiamento imobiliário até setembro/2000 advém da edição, naquela época, da Medida Provisória nº 1981-52, de 27/setembro/2000, que foi convertida na Lei Federal nº 10.150/00.

Fonte: www.trf1.jus.br

Diferença até 5% da Área do Imóvel não Gera Indenização

No julgamento do Recurso Especial nº 326125, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o adquirente de um imóvel não pode pleitear indenização em virtude de diferença até 5% entre a área prometida pela construtora e a área efetivamente constatada na época da conclusão da obra.No caso examinado pelo STJ, foi comprovado que um apartamento foi construído com uma diferença de área equivalente a 1,45% em comparação com a metragem constante na planta.
Neste caso, foi aplicada a regra do art. 1.136 do Código Civil de 1916 (correspondente ao art. 500 do Código Civil de 2002), que afasta a possibilidade de obter indenização na hipótese de diferença até um vigésimo da área prometida no contrato de compra e venda do imóvel.

Decisão da Justiça assegura o cumprimento de Norma Condominial

Uma moradora de um edifício em Contagem/MG foi obrigada a retirar as grades das janelas do seu apartamento, que foram instaladas contrariando as normas condominiais (Convenção de Condomínio e Regulamento Interno).
A decisão foi proferida pelo TJMG, em uma Ação Demolitória proposta para assegurar a manutenção do padrão da fachada do edifício.
De acordo com o acórdão proferido pela 17ª Câmara Cível do TJMG, a moradora não obteve a autorização para instalação das grades em uma assembléia condominial que havia sido especialmente convocada para deliberar sobre esse assunto. Contudo, a moradora resolveu contrariar a decisão dos condôminos e instalou as grades nas janelas, tendo alegado, em juízo, que não haveria modificação da fachada frontal do edifício, considerando que seu apartamento está situado nos fundos da edificação.
Ocorre que as regras legais e as normas condominiais não admitem qualquer modificação na fachada frontal, lateral ou nos fundos da edificação. Para instalação de grades nas janelas ou outras intervenções nos padrões estéticos da edificação, deve ser sempre obtida prévia e expressa aprovação pela assembléia geral do condomínio.
A assembléia geral do condomínio é soberana e suas decisões prevalecem sobre a vontade individual do morador do edifício.
Portanto, quaisquer alterações nas características construtivas que afetem o aspecto visual/estético da edificação devem ser autorizadas pela comunidade condominial.

Cobrança do Consumo de Água nos Condomínios

As companhias de água e saneamento básico não podem promover a cobrança do consumo de água, nos condomínios edilícios, utilizando o valor da tarifa mínima multiplicado pelo número de unidades condominiais.
Considerando que a relação jurídica é instituída somente entre a companhia de água (fornecedor) e o condomínio edilício (consumidor), não é possível fazer a cobrança desprezando o volume de água efetivamente registrado no único hidrômetro existente na edificação.
Esse foi o entendimento consagrado no julgamento proferido no Recurso Especial nº 1166561, em 25/ago/2010, pelo Superior Tribunal de Justiça. O julgamento foi realizado no sistema de recurso representativo da controvérsia, consolidando a orientação jurisprudencial do STJ.

Fiança Recíproca

Existem situações realmente diferenciadas nas locações de imóveis!
É sabido que, para assegurar o cumprimento das cláusulas contratuais, os locadores podem exigir dos locatários uma garantia locatícia (fiança, seguro-fiança, caução). Acontece que, em determinadas situações, os locatários não conseguem oferecer aos locadores algo tradicional, sendo necessário usar a criatividade para viabilizar as locações dos imóveis ofertados pelas imobiliárias.
No julgamento do Recurso Especial nº 911993/DF, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a possibilidade dos locatários serem também fiadores no mesmo contrato de locação, assegurando mutuamente o cumprimento das obrigações locatícias assumidas perante o locador.
A situação é realmente diferenciada e merece atenção: havendo pluralidade de locatários, que também assinaram o contrato de locação assumindo a qualidade de fiadores, caracteriza-se uma Fiança Recíproca, de maneira que o locador pode cobrar a dívida do locatário que é fiador do outro locatário e vice-versa. Portanto, a viabilidade da Fiança Recíproca depende da existência de múltiplos locatários, que foram aceitos pelo locador para serem também fiadores. Desta forma, possibilita-se que o locador exija o pagamento das dívidas perante qualquer locatário/fiador. E, nesta situação específica, a caracterização da fiança pode ser importante para afastar a alegação de impenhorabilidade do imóvel residencial (Lei Federal nº 8.009/90).
Percebe-se que basta um pouco de criatividade (e muito conhecimento sobre as regras válidas no Direito Imobiliário!) para viabilizar algumas locações diferenciadas.

Juros na cobrança das Taxas de Condomínio

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios podem estabelecer o patamar dos juros de mora a serem cobrados por atraso nas contribuições mensais. Ao promover a interpretação do art. 1.336 do Código Civil, a Ministra Nancy Andrighi enfatizou que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente estipulados na Convenção de Condomínio, cabendo a aplicação dos juros de mora equivalentes a 1% ao mês somente quando não for estabelecida outra regra pelos condôminos. Foi proclamado, então, no julgamento do Recurso Especial nº 1.002.525, que a assembléia geral dos condôminos é soberana para estabelecer a forma de incidência dos juros de mora, privilegiando a autonomia condominial e necessidade de adaptação da sistemática de cobrança dos encargos pelos atrasos nos pagamentos à realidade de cada condomínio.
E com a confirmação desse entendimento sobre o direito imobiliário/condomínio edilício, foi estimulada a possibilidade das imobiliárias e administradoras de condomínio oferecerem soluções eficientes aos síndicos, com o objetivo de combater a inadimplência.
De toda forma, não é interessante estipular juros de mora abusivos nas convenções de condomínio, devendo ser ajustados, de forma coerente e razoável, às circunstâncias especiais da comunidade condominial, evitando-se exorbitâncias e injustiças que certamente podem ser anuladas pela Justiça.

Créditos Condominiais são Preferenciais na Execução Judicial

Em uma disputa judicial envolvendo uma instituição financeira e um condomínio, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que os créditos condominiais devem ser quitados preferencialmente ao crédito bancário decorrente da hipoteca.
No julgamento do Recurso Especial nº 511003, o STJ confirmou seus precedentes jurisprudenciais e adotou o entendimento que o condomínio deve receber com preferência os valores devidos pelo condômino, não havendo privilégio para o agente financeiro que instituiu uma hipoteca ao conceder um financiamento imobiliário para a aquisição da unidade habitacional.
No caso julgado pelo STJ, uma pessoa não efetuou o pagamento das taxas de condomínio e também não promoveu a quitação das prestações do financiamento imobiliário. O apartamento e a vaga de garagem foram penhorados e leiloados para pagamento das dívidas e foi apurado um montante que estava em disputa entre o agente financeiro e o condomínio. A instituição financeira argumentou que a hipoteca (direito real) teria preferência em relação às contribuições condominiais (direito pessoal), pretendendo o recebimento da quantia apurada no leilão judicial, para que fosse utilizada no pagamento das prestações do financiamento imobiliário.
Contudo, o STJ definiu que o condomínio detém o privilégio para a satisfação dos valores que são devidos em virtude da utilização do próprio imóvel ou para evitar-lhe o perecimento. Em consequência, o condomínio terá direito ao recebimento do montante apurado no leilão judicial. E a instituição financeira, que não conseguiu apurar os valores do financiamento imobiliário, deverá executar o inadimplente por outras formas admitidas pela lei.
O julgamento também consagrou que os honorários advocatícios, devidos ao advogado do condomínio que promoveu a cobrança judicial, também possuem preferência em relação à hipoteca, por se tratarem de verba alimentar.

Verbas do Condomínio Edilício podem ser Penhoradas

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que podem ser penhoradas as verbas arrecadadas com as taxas de condomínio pelo Condomínio Edilício, visando o pagamento de dívidas contraídas perante terceiros.
De acordo com a decisão proferida, em 03/set/2009, no Recurso Especial nº 829583, deve ser nomeado um administrador judicial que poderá intervir na contabilidade condominial, para verificar a situação financeira e programar um percentual de arrecadação mensal.
Isso indica a necessidade de adequação das contas condominiais para acerto de eventuais pendências. Na falta de planejamento financeiro eficiente, os credores poderão exigir, na Justiça, que os valores arrecadados sejam direcionados para pagamento das dívidas, evitando a necessidade de promover a penhora de bens do Condomínio Edilício, que é uma universalidade de bens particulares pertencentes aos diversos condôminos.

Impossibilidade de Isenção da Multa Contratual em virtude da Rescisão Antecipada da Locação

Moyses Waisberg, da W2 Imóveis, encaminhou-me um e-mail, questionando minha opinião sobre a legalidade de uma solicitação feita por uma inquilina. A mensagem narra que a inquilina é uma empresa (pessoa jurídica) e o contrato de locação estipulou que o imóvel destina-se para moradia de um diretor (pessoa física) e sua família. E, agora, a empresa pretende rescindir antecipadamente a locação, tendo solicitado a isenção da multa contratual, alegando que o diretor foi transferido para prestar serviços em outra cidade.
MINHA OPINIÃO:
Entendo que, no caso narrado, a multa em virtude da rescisão antecipada da locação pode ser cobrada normalmente da inquilina.
A isenção da multa contratual, prevista no parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato, deve ser aplicada somente nas locações residenciais. E quando o imóvel for alugado para uma pessoa jurídica, visando a moradia de uma pessoa física, o art. 55 da Lei do Inquilinato determina que devem ser aplicadas as regras válidas para a locação não residencial.
O que se percebe é que a Lei do Inquilinato pretendeu estabelecer o benefício da isenção da multa contratual em uma hipótese específica: o locatário que foi compulsoriamente transferido, por determinação do seu empregador, para prestar serviços em localidade diversa e distante do imóvel locado, estará liberado do pagamento da multa contratual, desde que promova a notificação do locador (ou da imobiliária) com antecedência de 30 dias.
A intenção do legislador foi proteger o locatário (que já está compelido a mudar de residência por ter sido transferido para trabalhar em outro local), beneficiando-o com a isenção da multa contratual que seria devida ao locador.
Na verdade, o propósito da norma legal é proteger o emprego, considerando que, havendo recusa à transferência do local de trabalho, o empregado certamente seria demitido ou sofreria outras represálias pela empresa.
Diante disso, os estudiosos da Lei do Inquilinato sempre consideraram que o benefício da isenção da multa contratual deve restringir-se apenas às locações residenciais, visando assegurar o emprego do inquilino e, por conseguinte, a fonte de renda familiar.
A jurisprudência também já consolidou o entendimento que o parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato é uma norma de aplicação restritiva, ou seja, a isenção da multa contratual deve ser concedida apenas quando restar plenamente configurada a hipótese legal específica.
O Superior Tribunal de Justiça proferiu julgamento em 04/10/2001, no Recurso Especial nº 77.457, confirmando a interpretação restritiva da norma legal.
E o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, ao decidir a Apelação Cível nº 1.0145.04.128899-7/001, em 21/09/2006, rejeitou a possibilidade de interpretação extensiva da norma legal, enfatizando, inclusive, que a multa contratual é normalmente devida ao locador quando a transferência decorre da iniciativa do locatário, considerando que, nesta hipótese, já estaria sendo beneficiado, atendendo aos seus próprios interesses, com a alteração do seu local de trabalho.
Sendo assim, quando a locação foi contratada com uma pessoa jurídica (empresa), não se pode pretender a obtenção do restritivo benefício da isenção da multa contratual, em virtude da eventual transferência da pessoa física que é o ocupante do imóvel (empregado, sócio, diretor, executivo, etc.) para prestar serviços em outra localidade, até mesmo porque esta decisão serve para atender exclusivamente aos interesses empresariais. Neste caso, caberá à locatária arcar com a multa contratual ou solicitar ao locador (ou à imobiliária) uma autorização para que o imóvel possa ser ocupado por outro empregado, sócio, diretor, executivo, etc.

É possível a penhora parcial de imóvel residencial utilizado também para fins comerciais

A legislação vigente (Lei Federal nº 8.009/90) assegura que o imóvel residencial de um devedor não pode ser penhorado para garantir o pagamento de valores devidos ao credor. Trata-se da denominada impenhorabilidade do bem de família, com o propósito de proteger a moradia e, ainda, os bens móveis que guarnecem a casa. Entretanto, quando o devedor utiliza parte de sua residência para explorar alguma atividade mercantil, o credor pode pleitear a penhora parcial do imóvel. Neste caso a penhora incidirá apenas na parte do imóvel que não é utilizada como moradia.
Inúmeras decisões judiciais já foram proferidas neste sentido, podendo ser destacado, por exemplo, o julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 968907, quando restou definido que uma instituição financeira pode penhorar a parte inferior de um imóvel pertencente a um casal, que reside na parte superior do mesmo imóvel. O casal pretendia impedir a penhora alegando que se tratava de uma residência; porém, no decorrer do processo judicial, ficou comprovado que apenas o andar superior do imóvel é utilizado para moradia, sendo que o andar inferior é alugado para destinação comercial.
Diante disso, nas situações envolvendo cobranças de valores devidos por pessoas que alegam possuir apenas uma residência (e que, portanto, seria impenhorável), pode ser interessante verificar a sua eventual utilização também para uma destinação comercial, possibilitando que seja pleiteado o desmembramento para fazer incidir a penhora parcial do imóvel.

Imobiliária pode ser condenada a arcar com danos morais no caso de cobrança abusiva

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a imobiliária não pode utilizar de meios coercitivos e abusivos para promover a cobrança de valores devidos pelo inquilino e seus fiadores.
Em interessante julgamento, o STJ definiu que a imobiliária não pode ser responsabilizada civilmente por danos ocorridos no imóvel e pelos prejuízos ocasionados ao inquilino; porém, não foi admitida a possibilidade da imobiliária utilizar-se de "modo desrespeitoso" na tentativa de promover a cobrança, contra o inquilino e seus fiadores, de valores correspondentes à reforma do imóvel e aos aluguéis atrasados.
De acordo com o processo judicial, a continuidade da locação foi inviabilizada em virtude de tempestade que destruiu o vestiário dos alunos (o imóvel locado era destinado a uma academia de ginática). O inquilino solicitou a intervenção da imobiliária para consertar os estragos. Entretanto, apesar de inúmeras reclamações, a imobiliária teria permanecido inerte e não providenciou a reforma do imóvel. O inquilino ingressou com ação judicial pleiteando indenização por danos morais e materiais, argumentando que, além do prejuízo financeiro em decorrência da interrupção do funcionamento da academia de ginástica, a imobiliária agiu de forma desrespeitosa e constrangedora ao promover a cobrança de valores correspondentes às avarias e aos aluguéis que não foram quitados, tendo sido proposta uma execução judicial e procedida a inscrição do inquilino e seus fiadores em cadastros de restrição ao crédito.
A decisão judicial considerou que a imobiliária não pode arcar com os prejuízos decorrentes do desmoronamento que tornou o imóvel impróprio para a atividade comercial desenvolvida no local. Todavia, as práticas coercitivas utilizadas pela imobiliária para tentar receber os valores supostamente devidos foram consideradas abusivas, de maneira que, apesar de atuar representando os interesses do locador, a imobiliária pode ser condenada a arcar com indenização ao locatário e seus fiadores, na hipótese da configuração de excessos no modo de proceder as cobranças. Por conseguinte, em razão da "situação vexatória ocasionada" pelas cobranças abusivas, a imobiliária foi condenada a arcar com uma indenização de R$6.000,00.
A íntegra do acórdão, proferido no REsp nº 864.794-PR, pode ser acessada no Portal do Superior Tribunal de Justiça: clique aqui.
Como se constata, as imobiliárias devem proceder de maneira cautelosa e comedida ao promover as cobranças, evitando-se práticas abusivas e desrespeitosas que podem acarretar no pagamento de indenizações por danos morais.