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FERNANDO JÚNIOR

A Importância das VISTORIAS DOS IMÓVEIS nos Negócios Imobiliários

As relações entre as Pessoas e as Coisas são disciplinadas pelo Direito utilizando teorias sobre Posse e Propriedade, que servem para disciplinar sobre o uso e a titularidade dos bens móveis e imóveis.
 

Nos negócios imobiliários, existem diversas normas legais que regulamentam as obrigações e as condições que as pessoas podem combinar e estipular para alugar ou comprar/vender um IMÓVEL. Então, por exemplo, num contrato de locação ou num contrato de compra e venda, o IMÓVEL é o objeto (a Coisa) que pode ser negociada conforme regras estabelecidas pelo Direito e também conforme critérios definidos pelas próprias partes contratantes (as Pessoas) sobre preço, condições de pagamento, prazos, multas e penalidades no caso de inadimplências, garantias, etc.
 

Entretanto, o objeto (o Imóvel) não pode ser definido detalhadamente e de forma indistinta pelas normas legais, considerando que cada imóvel possui as suas próprias características e suas singularidades.

Diante disso, os Corretores de Imóveis competentes e as Imobiliárias conceituadas utilizam de uma VISTORIA para descrever e detalhar todas as minúcias do objeto (o Imóvel) que é negociado pelas partes contratantes.


Os imóveis são mercadorias “embaladas para presente”, considerando que, normalmente, não são negociados imóveis que possuem estrutura, tijolos, cimento, tubulação e fiação aparentes, não tendo acabamentos e revestimentos, porque desta maneira não seriam valorizados seu aspecto e sua atratividade perante a clientela. Os imóveis cotidianamente negociados pelos Corretores de Imóveis e pelas Imobiliárias são concebidos e finalizados utilizando a arte da Arquitetura, a solidez da Engenharia e a harmonização estética do Designer de Interiores, estando dotados de bastante tecnologia e inúmeros equipamentos, pertences e acessórios.


É a Vistoria que descreve minuciosamente todas essas características que distinguem CADA IMÓVEL, especificando as condições de conservação das funcionalidades disponíveis nos ambientes, as instalações eletro-eletrônicas, hidráulicas e telefônicas, os revestimentos dos pisos, paredes e tetos, a pintura, os acabamentos, as pias e as bancadas, as louças e os metais sanitários, as tomadas e os interruptores, os trincos e as fechaduras, as mobílias, as luminárias e os eventuais móveis existentes no local, as janelas e os vidros, os adornos arquitetônicos, os jardins e as plantas, etc.


A Vistoria identifica detalhadamente o imóvel objeto do negócio imobiliário, servindo, portanto, como sendo uma PROVA importantíssima para comprovar que as partes contratantes negociaram e pactuaram condições especialmente definidas para aquele IMÓVEL ESPECÍFICO, de maneira que, no caso de descumprimento das obrigações estipuladas no contrato, possa ser exigido o cumprimento dos compromissos assumidos nas cláusulas contratuais referentes às CARACTERÍSTICAS ÚNICAS relacionadas ao imóvel que foi objeto do negócio imobiliário.


Desse modo, a VISTORIA possibilita a existência de um nexo (um vínculo) entre aquilo que foi prometido nas cláusulas contratuais e o que está sendo confirmado/conferido no momento do cumprimento das obrigações estipuladas no instrumento contratual.


Alguns exemplos:
- a Vistoria garante que um comprador possua uma PROVA para exigir do vendedor, na época do repasse das chaves, que o imóvel efetivamente possua todas as características e conformações demonstradas na ocasião que ocorreu a visita ao local ou quando foi concretizado o contrato de compra e venda.
- a Vistoria assegura que o proprietário (o locador) tenha uma PROVA para exigir do inquilino (o locatário), na devolução das chaves, que o imóvel e todas suas instalações estejam no mesmo estado de conservação e de funcionamento da época da contratação da locação.


E tratando-se de uma PROVA, as partes contratantes devem ter a cautela de realizar a Vistoria de forma IMPARCIAL, evitando conceitos subjetivos que possam contaminar e invalidar a possibilidade de utilizar este importante instrumento de comprovação da especificidade do imóvel que foi objeto do negócio imobiliário.


No meu escritório de advocacia, alguns clientes comparecem narrando situações que lamentavelmente inviabilizam qualquer possibilidade de utilizar a Vistoria como sendo a PROVA eficiente para garantir o cumprimento das cláusulas contratuais, tanto na locação, quanto na compra e venda:
- completa ausência de uma Vistoria ou apenas uma breve narrativa das características do imóvel numa cláusula contratual (“o imóvel encontra-se em perfeito estado de conservação”).
- descrição insuficiente ou genérica de todos os atributos e especificidades do imóvel (em alguns casos, utilizando o famoso “ok”, desta forma: “paredes: ok”; “piso: ok”; “armários: ok”; etc.).
- utilização de uma linguagem tipicamente parcial e tendenciosa para relatar os aspectos do imóvel e seus pertences/acessórios (uso de critérios relacionados ao gosto/estilo pessoal: “boa” x “ruim”; “bonito” x “feio”; “moderno” x “antiquado”; etc.).
- não obter fotos que comprovem os aspectos arquitetônicos/construtivos e a qualidade de todos os materiais, acabamentos e revestimentos do imóvel.
- até mesmo a falta de assinatura de todas as partes contratantes na Vistoria.


O que percebo é que alguns clientes às vezes preferem realizar negócios imobiliários “na confiança”, desmerecendo o valor e a influência de uma Vistoria na resolução de um conflito no momento de conferência do imóvel. Tais clientes poderiam ter contratado um Corretor de Imóveis ou uma Imobiliária que certamente poderiam desenvolver soluções customizadas e adequadas para cada caso específico, obtendo uma Vistoria do imóvel que repercutiria num efeito qualitativo para viabilizar o cumprimento das exigências contratuais.


E, a propósito, na minha opinião, os Corretores de Imóveis e as Imobiliárias devem empenhar-se todos os dias para incrementar as suas atividades, conquistando parcerias em diversos segmentos que contribuem significativamente para ter sucesso no atendimento às expectativas dos clientes.


Neste artigo, o meu propósito é realmente influenciar numa valorização dos procedimentos de Vistoria para impactar em SEGURANÇA aos negócios imobiliários.
Afinal, o resultado do desleixo nas metodologias adequadas para execução de uma Vistoria eficiente pode ocasionar na incapacidade de sua utilização como sendo PROVA e, também, na condenação do Corretor de Imóveis ou da Imobiliária por desconformidades, danos e avarias que sejam constatadas no imóvel.


Num julgamento pelo TJMG - Tribunal de Justiça de Minas Gerais, foi definido que “comprovada a negligência da administradora no desempenho da atividade de administração de locação que lhe foi confiada, deixando de promover à devida vistoria do imóvel ao início e final de cada locação, possibilitando a verificação de danos causados ao bem locado, deve responder pelos prejuízos advindos com a sua reforma.” (TJMG - Apelação 1.0701.09.273937-7/001 - Relator Des. Osmando Almeida - julg. 05/abr/2011).
E o TJSP - Tribunal de Justiça de São Paulo também considerou que “a mera realização de vistoria que não teve participação de nenhuma das partes contratantes consubstancia apenas documento unilateral, não tendo qualquer valor probatório adicional” (TJSP - Apelação 0032543-91.2011.8.26.0577 - Relator Des(a). Berenice Marcondes Cesar - julg. 25/mar/2014).


A confecção de uma Vistoria minuciosa é a única maneira para evitar os RISCOS que influenciam na definição de litígios desgastantes e traumáticos sobre o cumprimento de obrigações relacionadas à tipologia de cada imóvel objeto dos negócios imobiliários. O ideal é que a Vistoria tenha sido feita de forma IMPARCIAL (preferencialmente por empresas terceirizadas e especializadas em vistorias de imóveis que já existem no Brasil, da mesma forma que existem nos países europeus e nos EUA), utilizando linguagem adequada em aspectos arquitetônicos/construtivos, constando em um documento anexo ao contrato e que tenha sido elaborado apenas para essa finalidade, contendo um sofisticado descritivo e diversas fotos que comprovem todos os detalhes do imóvel.


Desta maneira, podem ser evitados vários aborrecimentos nos contratos de locação e nos compromissos de compra e venda de imóveis, multiplicando o prestígio dos clientes ao espírito empreendedor dos Corretores de Imóveis e das Imobiliárias.

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