Vizinho Barulhento

Um inquilino acessou meu blog e encaminhou mensagem solicitando esclarecimento sobre uma situação que envolve um "vizinho  barulhento". A pessoa solicita orientação sobre a existência de um prazo para desistência na locação de um imóvel, não sendo necessário efetuar o pagamento da multa rescisória. A mensagem narra que foi concretizada uma locação e, com apenas 12 dias de uso do imóvel, foi constatado que um vizinho (que é o síndico!) gosta de escutar música com volume exagerado no equipamento de som, atrapalhando o sono do filho do inquilino (um bebê).

MINHA OPINIÃO: 

Não existe previsão legal estipulando um prazo para desistência/arrependimento na contratação de uma locação, obtendo-se a isenção da multa rescisória.
A Lei do Inquilinato só autoriza que o locatário obtenha a rescisão da locação, independentemente do pagamento de multa rescisória, no caso de efetiva comprovação que foi o locador que cometeu uma infração legal ou contratual.

Então, na hipótese da constatação de transtornos na utilização do imóvel ocasionados por um "vizinho barulhento”, deverá ser exigido o cumprimento da Convenção de Condomínio, das normas de vizinhança e das leis vigentes para tentar evitar esses incômodos.

Portanto, torna-se aconselhável que o inquilino, ao constatar a existência de um "vizinho barulhento", tente um diálogo com os outros vizinhos, visando interpelarem o transgressor do sossego da vizinhança, para exigirem o cumprimento das regras de civilidade e de comportamento, de forma coerente com a necessidade de convivência em uma comunidade condominial.

Uma dica interessante e criativa para essa interpelação é oferecer um presente ao "vizinho barulhento": um fone de ouvido, que pode ser sutilmente colocado na caixa do correio ou na porta do apartamento com um bilhetinho elegante e simpático.

Porém, não é possível exigir que ocorra uma frustração na expectativa do locador que ocorreria o cumprimento, pelo locatário, do prazo integral da locação, com base num incômodo proveniente de outra pessoa (o "vizinho barulhento").

Rescisão Antecipada da Locação

A rescisão antecipada é configurada na hipótese de uma parte contratante (o locador ou o locatário) pretender o rompimento do vínculo locatício ainda durante o prazo que foi estipulado no contrato para a vigência da locação, independentemente da constatação de alguma infração legal ou contratual praticada pela outra parte contratante.
Porém, o art. 4º da Lei do Inquilinato só admite a rescisão antecipada da locação por parte do locatário, não havendo essa mesma opção para o locador.
Essa regra da Lei do Inquilinato inviabiliza até mesmo a previsão do pagamento de uma multa pelo locador, no caso de rescisão da locação durante o prazo contratual, com a retomada do imóvel alugado ao locatário.
Basicamente, a Lei do Inquilinato estipulou condições diferentes:
- para o locador = deverá cumprir todo o prazo contratual, não havendo alternativa de retomada do imóvel (ressalvada a hipótese de um “mútuo acordo” com o locatário, na forma do inciso I do art. 9º, e nos casos de infração legal ou contratual e falta de pagamento de aluguel e encargos locatícios).
- para o locatário = não é obrigado a cumprir todo o prazo contratual e existe possibilidade de rescisão antecipada, desde que ocorra o pagamento da multa rescisória (sendo que pode ser estabelecida, no contrato de locação, alguma hipótese de isenção da multa em determinada condição, conforme já foi abordado neste blog: Isenção de Multa Contratual nas Locações).
E mesmo que exista uma cláusula contratual estipulando a possibilidade do locador solicitar a devolução do imóvel ao locatário, durante o transcurso do prazo contratual, esta cláusula não possui validade, tratando-se de uma “cláusula nula de pleno direito”, em virtude da norma contida no art. 45 da Lei do Inquilinato, considerando que estaria caracterizado um impedimento à aplicação da regra prevista no art. 4º da mesma Lei do Inquilinato.
Então, a possibilidade de retomada do imóvel por parte do locador ocorrerá somente quando ocorrer o vencimento do prazo que foi combinado, no contrato de locação, com o locatário (ressalvada a possibilidade de acordo e, ainda, nas hipóteses de descumprimento das obrigações locatícias pelo locatário, que autorizam o rompimento da locação pelo locador).
Por outro lado, o locatário pode, a qualquer momento, ainda durante o prazo contratual, devolver o imóvel ao locador, devendo fazer o pagamento do valor da multa rescisória.