Fiança Recíproca

Existem situações realmente diferenciadas nas locações de imóveis!
É sabido que, para assegurar o cumprimento das cláusulas contratuais, os locadores podem exigir dos locatários uma garantia locatícia (fiança, seguro-fiança, caução). Acontece que, em determinadas situações, os locatários não conseguem oferecer aos locadores algo tradicional, sendo necessário usar a criatividade para viabilizar as locações dos imóveis ofertados pelas imobiliárias.
No julgamento do Recurso Especial nº 911993/DF, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a possibilidade dos locatários serem também fiadores no mesmo contrato de locação, assegurando mutuamente o cumprimento das obrigações locatícias assumidas perante o locador.
A situação é realmente diferenciada e merece atenção: havendo pluralidade de locatários, que também assinaram o contrato de locação assumindo a qualidade de fiadores, caracteriza-se uma Fiança Recíproca, de maneira que o locador pode cobrar a dívida do locatário que é fiador do outro locatário e vice-versa. Portanto, a viabilidade da Fiança Recíproca depende da existência de múltiplos locatários, que foram aceitos pelo locador para serem também fiadores. Desta forma, possibilita-se que o locador exija o pagamento das dívidas perante qualquer locatário/fiador. E, nesta situação específica, a caracterização da fiança pode ser importante para afastar a alegação de impenhorabilidade do imóvel residencial (Lei Federal nº 8.009/90).
Percebe-se que basta um pouco de criatividade (e muito conhecimento sobre as regras válidas no Direito Imobiliário!) para viabilizar algumas locações diferenciadas.

É possível a penhora parcial de imóvel residencial utilizado também para fins comerciais

A legislação vigente (Lei Federal nº 8.009/90) assegura que o imóvel residencial de um devedor não pode ser penhorado para garantir o pagamento de valores devidos ao credor. Trata-se da denominada impenhorabilidade do bem de família, com o propósito de proteger a moradia e, ainda, os bens móveis que guarnecem a casa. Entretanto, quando o devedor utiliza parte de sua residência para explorar alguma atividade mercantil, o credor pode pleitear a penhora parcial do imóvel. Neste caso a penhora incidirá apenas na parte do imóvel que não é utilizada como moradia.
Inúmeras decisões judiciais já foram proferidas neste sentido, podendo ser destacado, por exemplo, o julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 968907, quando restou definido que uma instituição financeira pode penhorar a parte inferior de um imóvel pertencente a um casal, que reside na parte superior do mesmo imóvel. O casal pretendia impedir a penhora alegando que se tratava de uma residência; porém, no decorrer do processo judicial, ficou comprovado que apenas o andar superior do imóvel é utilizado para moradia, sendo que o andar inferior é alugado para destinação comercial.
Diante disso, nas situações envolvendo cobranças de valores devidos por pessoas que alegam possuir apenas uma residência (e que, portanto, seria impenhorável), pode ser interessante verificar a sua eventual utilização também para uma destinação comercial, possibilitando que seja pleiteado o desmembramento para fazer incidir a penhora parcial do imóvel.