Vizinho Barulhento

Um inquilino acessou meu blog e encaminhou mensagem solicitando esclarecimento sobre uma situação que envolve um "vizinho  barulhento". A pessoa solicita orientação sobre a existência de um prazo para desistência na locação de um imóvel, não sendo necessário efetuar o pagamento da multa rescisória. A mensagem narra que foi concretizada uma locação e, com apenas 12 dias de uso do imóvel, foi constatado que um vizinho (que é o síndico!) gosta de escutar música com volume exagerado no equipamento de som, atrapalhando o sono do filho do inquilino (um bebê).

MINHA OPINIÃO: 

Não existe previsão legal estipulando um prazo para desistência/arrependimento na contratação de uma locação, obtendo-se a isenção da multa rescisória.
A Lei do Inquilinato só autoriza que o locatário obtenha a rescisão da locação, independentemente do pagamento de multa rescisória, no caso de efetiva comprovação que foi o locador que cometeu uma infração legal ou contratual.

Então, na hipótese da constatação de transtornos na utilização do imóvel ocasionados por um "vizinho barulhento”, deverá ser exigido o cumprimento da Convenção de Condomínio, das normas de vizinhança e das leis vigentes para tentar evitar esses incômodos.

Portanto, torna-se aconselhável que o inquilino, ao constatar a existência de um "vizinho barulhento", tente um diálogo com os outros vizinhos, visando interpelarem o transgressor do sossego da vizinhança, para exigirem o cumprimento das regras de civilidade e de comportamento, de forma coerente com a necessidade de convivência em uma comunidade condominial.

Uma dica interessante e criativa para essa interpelação é oferecer um presente ao "vizinho barulhento": um fone de ouvido, que pode ser sutilmente colocado na caixa do correio ou na porta do apartamento com um bilhetinho elegante e simpático.

Porém, não é possível exigir que ocorra uma frustração na expectativa do locador que ocorreria o cumprimento, pelo locatário, do prazo integral da locação, com base num incômodo proveniente de outra pessoa (o "vizinho barulhento").

Rescisão Antecipada da Locação

A rescisão antecipada é configurada na hipótese de uma parte contratante (o locador ou o locatário) pretender o rompimento do vínculo locatício ainda durante o prazo que foi estipulado no contrato para a vigência da locação, independentemente da constatação de alguma infração legal ou contratual praticada pela outra parte contratante.
Porém, o art. 4º da Lei do Inquilinato só admite a rescisão antecipada da locação por parte do locatário, não havendo essa mesma opção para o locador.
Essa regra da Lei do Inquilinato inviabiliza até mesmo a previsão do pagamento de uma multa pelo locador, no caso de rescisão da locação durante o prazo contratual, com a retomada do imóvel alugado ao locatário.
Basicamente, a Lei do Inquilinato estipulou condições diferentes:
- para o locador = deverá cumprir todo o prazo contratual, não havendo alternativa de retomada do imóvel (ressalvada a hipótese de um “mútuo acordo” com o locatário, na forma do inciso I do art. 9º, e nos casos de infração legal ou contratual e falta de pagamento de aluguel e encargos locatícios).
- para o locatário = não é obrigado a cumprir todo o prazo contratual e existe possibilidade de rescisão antecipada, desde que ocorra o pagamento da multa rescisória (sendo que pode ser estabelecida, no contrato de locação, alguma hipótese de isenção da multa em determinada condição, conforme já foi abordado neste blog: Isenção de Multa Contratual nas Locações).
E mesmo que exista uma cláusula contratual estipulando a possibilidade do locador solicitar a devolução do imóvel ao locatário, durante o transcurso do prazo contratual, esta cláusula não possui validade, tratando-se de uma “cláusula nula de pleno direito”, em virtude da norma contida no art. 45 da Lei do Inquilinato, considerando que estaria caracterizado um impedimento à aplicação da regra prevista no art. 4º da mesma Lei do Inquilinato.
Então, a possibilidade de retomada do imóvel por parte do locador ocorrerá somente quando ocorrer o vencimento do prazo que foi combinado, no contrato de locação, com o locatário (ressalvada a possibilidade de acordo e, ainda, nas hipóteses de descumprimento das obrigações locatícias pelo locatário, que autorizam o rompimento da locação pelo locador).
Por outro lado, o locatário pode, a qualquer momento, ainda durante o prazo contratual, devolver o imóvel ao locador, devendo fazer o pagamento do valor da multa rescisória.

Isenção de Multa Contratual nas Locações

As locações de imóveis são usualmente contratadas para perdurarem por bastante tempo: alguns contratos de locação estipulam prazos equivalentes a 12 meses, 24 meses, 30 meses, 36 meses, 48 meses, etc.
Acontece que o locatário poderá vivenciar alguma situação surpreendente e inesperada que implique na necessidade de rescindir a relação locatícia com o locador.
Diante disso, o art. 4º da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade do locador e do locatário especificarem uma multa contratual, que será devida no caso de rescisão durante o prazo estipulado para vigência da locação.
E o parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato estabeleceu uma hipótese de isenção da multa contratual: o locador não poderá cobrar a multa no caso da rescisão ter sido ocasionada pela transferência do local de trabalho do locatário (veja detalhes em outro artigo neste blog: Transferência no Emprego libera Multa Contratual).
Trata-se da única hipótese expressamente prevista na Lei do Inquilinato.
Entretanto, existe a possibilidade do locador e locatário combinarem, no contrato de locação, outras hipóteses de isenção da multa contratual. E, em determinadas situações especiais, expressamente previstas no instrumento contratual, o locador pode autorizar que o locatário não fique obrigado ao pagamento da multa.
Exemplo típico:
Um contrato de locação foi pactuado para vigorar por 36 meses; porém, constou uma cláusula contratual liberando o locatário do pagamento da multa, desde que tenha cumprido 12 meses do prazo estipulado para a locação, devendo comunicar a devolução do imóvel, ao locador, com antecedência de 30 dias.
É importante observar que esta espécie de isenção da multa depende sempre de literal previsão contratual, ou seja, deverá constar nas cláusulas contratuais, na medida em que a Lei do Inquilinato só previu a hipótese de isenção motivada pela transferência no emprego.
Portanto, não havendo cláusula contratual estipulando detalhadamente a possibilidade de isenção (e não sendo configurada a transferência no emprego), o locatário deverá arcar com a multa, que será calculada e cobrada pelo locador, por intermédio da imobiliária, de forma proporcional ao período de cumprimento do prazo previsto para a locação.

Impossibilidade de Isenção da Multa Contratual em virtude da Rescisão Antecipada da Locação

Moyses Waisberg, da W2 Imóveis, encaminhou-me um e-mail, questionando minha opinião sobre a legalidade de uma solicitação feita por uma inquilina. A mensagem narra que a inquilina é uma empresa (pessoa jurídica) e o contrato de locação estipulou que o imóvel destina-se para moradia de um diretor (pessoa física) e sua família. E, agora, a empresa pretende rescindir antecipadamente a locação, tendo solicitado a isenção da multa contratual, alegando que o diretor foi transferido para prestar serviços em outra cidade.
MINHA OPINIÃO:
Entendo que, no caso narrado, a multa em virtude da rescisão antecipada da locação pode ser cobrada normalmente da inquilina.
A isenção da multa contratual, prevista no parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato, deve ser aplicada somente nas locações residenciais. E quando o imóvel for alugado para uma pessoa jurídica, visando a moradia de uma pessoa física, o art. 55 da Lei do Inquilinato determina que devem ser aplicadas as regras válidas para a locação não residencial.
O que se percebe é que a Lei do Inquilinato pretendeu estabelecer o benefício da isenção da multa contratual em uma hipótese específica: o locatário que foi compulsoriamente transferido, por determinação do seu empregador, para prestar serviços em localidade diversa e distante do imóvel locado, estará liberado do pagamento da multa contratual, desde que promova a notificação do locador (ou da imobiliária) com antecedência de 30 dias.
A intenção do legislador foi proteger o locatário (que já está compelido a mudar de residência por ter sido transferido para trabalhar em outro local), beneficiando-o com a isenção da multa contratual que seria devida ao locador.
Na verdade, o propósito da norma legal é proteger o emprego, considerando que, havendo recusa à transferência do local de trabalho, o empregado certamente seria demitido ou sofreria outras represálias pela empresa.
Diante disso, os estudiosos da Lei do Inquilinato sempre consideraram que o benefício da isenção da multa contratual deve restringir-se apenas às locações residenciais, visando assegurar o emprego do inquilino e, por conseguinte, a fonte de renda familiar.
A jurisprudência também já consolidou o entendimento que o parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato é uma norma de aplicação restritiva, ou seja, a isenção da multa contratual deve ser concedida apenas quando restar plenamente configurada a hipótese legal específica.
O Superior Tribunal de Justiça proferiu julgamento em 04/10/2001, no Recurso Especial nº 77.457, confirmando a interpretação restritiva da norma legal.
E o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, ao decidir a Apelação Cível nº 1.0145.04.128899-7/001, em 21/09/2006, rejeitou a possibilidade de interpretação extensiva da norma legal, enfatizando, inclusive, que a multa contratual é normalmente devida ao locador quando a transferência decorre da iniciativa do locatário, considerando que, nesta hipótese, já estaria sendo beneficiado, atendendo aos seus próprios interesses, com a alteração do seu local de trabalho.
Sendo assim, quando a locação foi contratada com uma pessoa jurídica (empresa), não se pode pretender a obtenção do restritivo benefício da isenção da multa contratual, em virtude da eventual transferência da pessoa física que é o ocupante do imóvel (empregado, sócio, diretor, executivo, etc.) para prestar serviços em outra localidade, até mesmo porque esta decisão serve para atender exclusivamente aos interesses empresariais. Neste caso, caberá à locatária arcar com a multa contratual ou solicitar ao locador (ou à imobiliária) uma autorização para que o imóvel possa ser ocupado por outro empregado, sócio, diretor, executivo, etc.

Transferência no Emprego libera Multa Contratual

Regiane Gomes e Petrônio Souza Lima, da imobiliária SL Imóveis, enviaram-me um e-mail perguntando sobre o procedimento a ser adotado no caso do inquilino ter que desocupar o imóvel locado, durante o prazo contratual, em virtude de transferência do local de trabalho para outra cidade. O contrato de locação foi firmado em 14 de julho de 2008 e contém uma cláusula liberatória da multa contratual após 12 meses. Agora, em novembro/08, o inquilino está sendo transferido para trabalhar em outra cidade, antes de completar 12 meses de vigência da locação.
MINHA OPINIÃO:
O parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato estabelece que, na hipótese de transferência para prestar serviços em outra cidade, o locatário fica dispensado do pagamento da multa prevista no contrato de locação, desde que promova a comunicação, por escrito, ao locador, com antecedência de 30 dias.
Essa regra da Lei do Inquilinato prevalece sobre a disposição contratual, de forma que, nesta hipótese específica, não importa que exista uma cláusula liberando a multa quando já tiverem transcorridos 12 meses de vigência da locação.
Neste caso, basta seguir os seguintes procedimentos para a rescisão contratual:
- o inquilino deverá notificar, por escrito, com antecedência de 30 dias, que vai desocupar o imóvel em virtude da necessidade de ser transferido para trabalhar em outra localidade.
- a determinação de transferência para outra cidade deve ser comprovada mediante documento idôneo (arquivar com os demais documentos da locação).
- quando transcorrer o prazo previsto na notificação por escrito (30 dias), fazer a rescisão da locação da forma habitual, mediante conferência sobre a quitação regular dos aluguéis e dos encargos locatícios; o estado de conservação do imóvel; etc.
- não deverá ser exigido o pagamento da multa contratual, constando no documento da rescisão que a multa não foi cobrada em decorrência da transferência de emprego para outra localidade.
- investigar e confirmar, na sequência da rescisão, que o inquilino realmente foi trabalhar na outra localidade (caso tenha sido uma "artimanha" para deixar de pagar a multa contratual, pode ser promovida a cobrança respectiva, até mesmo contra os fiadores).