SUSPENSÃO DOS DESPEJOS e OUTRAS ALTERAÇÕES TEMPORÁRIAS E RESTRITIVAS, ATÉ 31 DE DEZEMBRO/2021, NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS

Foi promulgada a Lei nº 14.216, em 07 de Outubro de 2021, que estabelece medidas excepcionais em razão da denominada “Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional” - ESPIN, decorrente da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19.

A lei pretende evitar a transmissão do vírus mediante a suspensão temporária, até 31 de Dezembro de 2021, das ordens de desocupação/remoção ou despejo, de maneira que as pessoas que seriam desalijadas da sua atual moradia não fiquem ao relento e abandonadas, podendo talvez até serem infectadas pelo Coronavírus/COVID-19.

Porém, a Lei nº 14.216/2021 não impede o cumprimento de todas as ordens de desocupação/remoção ou despejo!

A lei estipula a suspensão, até 31 de dezembro de 2021, apenas para os seguintes casos específicos:

1) desocupação ou remoção de pessoas que coletivamente tenham invadido e estejam ocupando imóvel urbano, privado ou público, desde que este mesmo imóvel esteja servindo de moradia ou que represente alguma produtividade pelo trabalho individual ou familiar.

2) despejo nas locações de imóveis urbanos, desde que o inquilino comprove que ocorreu alteração da sua situação econômico-financeira, em decorrência de medida de enfrentamento da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, que tenha resultado em incapacidade de pagamento do aluguel e dos encargos locatícios, impactando na subsistência familiar, mesmo assim apenas quando os aluguéis estiverem limitados aos valores:

A) R$600,00 (seiscentos reais), em caso de locação de imóvel residencial.

B) R$1.200,00 (mil e duzentos reais), em caso de locação de imóvel não residencial.

Então, observa-se que a suspensão das ordens de despejo, nas locações de imóveis urbanos, está sendo direcionada somente para contratos que estipulem valores de aluguéis “populares”.

E ainda existem outros limitadores e requisitos, previstos na mesma Lei nº 14.216/2021, para impedir o cumprimento de uma ordem de despejo na locação de imóvel urbano. A suspensão só pode ocorrer quando a respectiva Ação Despejo tenha sido proposta requerendo uma Medida Liminar que esteja prevista nos incisos I, II, V, VII, VIII e IX do § 1º do art. 59 da Lei nº 8.245/1991.

Portanto, o despejo deve ter origem numa demanda que foi proposta especificamente pelos seguintes fundamentos:

Inciso I do § 1º do art. 59 = “o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento”.

Inciso II do § 1º do art. 59 = “o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia”.

Inciso V do § 1º do art. 59 = “a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário”.

Inciso VII do § 1º do art. 59 = “o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato”.

Inciso VIII do § 1º do art. 59 = “o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada”.

Inciso IX do § 1º do art. 59 = “a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

Logo, os despejos estão suspensos, até 31 de dezembro de 2021, dependendo da configuração de situações específicas, sendo equivocada qualquer notícia ou informação que “os despejos estão proibidos”.

De toda forma, também deve ser observado que a mesma Lei nº 14.216/2021 também estabelece duas outras regras que podem impactar nas locações de imóveis urbanos:

1 - É autorizado que o inquilino faça a devolução do imóvel, independentemente do pagamento de Multa Rescisória (nos contratos que estejam vigorando por prazo determinado) ou independentemente do cumprimento do Aviso 30 dias (nos contratos que estejam vigorando por prazo indeterminado), quando tiver sido frustrada uma tentativa de acordo para desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento de aluguel, e desde que:

A) NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS = o inquilino tenha sido impactado, em decorrência da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, na sua subsistência familiar, por alteração na sua situação econômico-financeira por demissão, redução de sua carga horária ou diminuição de sua remuneração, que resulte em incapacidade de cumprimento das obrigações locatícias.

B) NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS NÃO RESIDENCIAIS = o inquilino desempenhe uma atividade que tenha sofrido a interrupção contínua, pelo prazo de 30 dias, em razão da imposição de medidas de isolamento ou de quarentena.

OBSERVAÇÃO = a possibilidade de devolução do imóvel, pelo inquilino, independentemente do pagamento de Multa Rescisória ou do cumprimento do Aviso 30 dias, não pode ser aplicada na hipótese que o proprietário do imóvel possua apenas um imóvel alugado e a sua fonte de sustento é a renda correspondente ao aluguel.

2 - É admitido que, durante Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, as tentativas de acordo entre inquilinos e proprietários de imóveis possam ser comprovadas utilizando correspondências eletrônicas ou aplicativos de mensagens.

Concluindo, a Lei nº 14.216/2021 realmente estipula condições excepcionais que podem ocorrer, eventualmente, até 31 de dezembro de 2021; porém, as restrições aplicam-se apenas para algumas locações de imóveis urbanos que atendam aos critérios específicos previstos na própria lei. O propósito legislativo é mesmo enfrentar um período adverso decorrente da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, sendo interessante observar que a lei está prevendo uma tendência de retorno a normalidade a partir de 1º de janeiro de 2022.

Duas Jurisprudências do STJ sobre Locação de Imóveis e Interpretação da Lei do Inquilinato

O Superior Tribunal de Justiça - STJ divulgou em abril/2013, no Informativo de Jurisprudência nº 515, duas jurisprudências interessantes sobre situações que envolvem locação de imóveis e a interpretação da Lei do Inquilinato.

No julgamento do Recurso Especial nº 1.196.824, o STJ confirmou sua própria jurisprudência e o entendimento de diversos outros tribunais estaduais, afirmando que não é necessária a prova da qualidade de proprietário do imóvel para que o locador possa propor ação de despejo por infração legal/contratual ou por falta de pagamento de aluguéis contra o locatário. A Lei do Inquilinato estabelece as hipóteses de exigência da prova de propriedade do imóvel para o ajuizamento da ação de despejo: inciso IV do art. 9º, incisos III e IV do art. 47 e inciso II do art. 53. Nos demais casos, sobretudo na ação de despejo por infração legal/contratual ou por falta de pagamento de aluguéis, torna-se fundamental perceber a natureza pessoal da relação de locação, de maneira que é desnecessária a comprovação da condição de proprietário do imóvel para a propositura da demanda. 

E no julgamento do Recurso Especial nº 1.269.476, o STJ considerou válida uma cláusula contratual contida no compromisso de compra e venda de um imóvel para inviabilizar a pretensão do adquirente visando promover o despejo do inquilino, embora não tenha sido cumprida a exigência, prevista na Lei do Inquilinato, de registro do contrato de locação que havia sido firmado com o alienante. Trata-se de um caso específico, tendo sido considerado que, quando foi assinado o compromisso de compra e venda do imóvel, o adquirente reconheceu a existência da locação que estava vigorando nesse mesmo imóvel entre o alienante e o inquilino. E no mesmo documento, o adquirente ainda comprometeu-se a manter a locação durante o prazo que foi contratado pelo alienante e o inquilino. Desse modo, o STJ considerou que, apesar do descumprimento da exigência legal de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, foi alcançada a finalidade precípua do registro, tendo sido suficientemente divulgada e cientificada a existência da cláusula de vigência do contrato de locação.

STJ confirma Jurisprudência sobre ilegitimidade das Imobiliárias para agir em nome próprio

As imobiliárias não podem propor ação judicial, em nome próprio, para obter a satisfação de dívidas perante inquilinos e/ou fiadores, considerando que a administradora da locação do imóvel é somente uma representante legal do proprietário, não configurando hipótese de substituição processual. Com esse entendimento, no julgamento do Recurso Especial nº 1.252.620, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a jurisprudência de diversos tribunais estaduais, que já reconheceram que compete somente ao locador a propositura de ação judicial contra locatário e/ou fiadores, visando a cobrança de aluguéis e encargos locatícios que não tenham sido quitados durante a locação.

De toda forma, no acórdão proferido pelo STJ, foi enfatizado que "a imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador".

Portanto, as imobiliárias podem contratar advogados para ajuizar, em nome do locador, as ações judiciais que forem necessárias para solucionar eventuais controvérsias e dívidas com o locatário e/ou os fiadores.

Percebe-se que as imobiliárias possuem amplo aparato administrativo para promover uma abrangente e eficaz administração da locação do imóvel; porém, devem sempre agir em nome do locador, de maneira a desempenhar seus serviços com representação legítima para exigir do locatário e dos fiadores o cumprimento das obrigações locatícias.

Aquecimento do Mercado Imobiliário Favorece Advocacia = Direito Imobiliário

Robson Pereira

A advocacia voltada ao segmento imobiliário está favorecida pelo desempenho da economia brasileira. 

Artigo escrito pelo jornalista Robson Pereira
em 27 fev 2012



Nunca se construiu e vendeu tantos imóveis no Brasil, a ponto de o país já aparecer no alto da lista dos maiores construtores imobiliários de todo o mundo. E com a economia em alta, cada vez mais um número maior de profissionais do Direito, de diferentes áreas de atuação, são chamados a respaldar negócios e iniciativas no mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, intervir na tentativa de solucionar uma gama quase infindável de litígios decorrentes de tal aquecimento. Um círculo virtuoso, no sentido clássico empregado à expressão.

No ano passado, o volume de crédito habitacional para a compra ou construção da casa própria passou, pela primeira vez, a fantástica marca de R$ 200 bilhões — um crescimento de 45% em relação a 2010, quando o setor imobiliário também atingiu um patamar histórico, com 1,052 milhão de moradias financiadas com recursos das cadernetas de poupança e do FGTS, as duas principais fontes de crédito para a compra da casa própria. Tudo indica que o ritmo será mantido em 2012. Pelos números do Banco Central, o financiamento habitacional no Brasil corresponde a 4,8% do Produto Interno Bruto, um índice sem precedente, mas ainda bastante modesto quando comparado à média internacional.

Junto com a explosão de vendas, estão velhos e novos problemas que, invariavelmente, encontram no judiciário o caminho mais conhecido, embora quase nunca o mais rápido para a resolução de litígios. As estatísticas consolidadas por entidades que atuam na defesa do mutuário indicam que pelo menos três em cada dez prédios novos entregues ao comprador apresentam problemas de vícios de construção ou defeito na obra. Parte desses casos é resolvida por meio de acordo entre a construtora e o comprador, mas a grande maioria vai parar nos tribunais, com resultados duvidosos e demorados.

De certa forma, olhar pela janela e ver um prédio surgir praticamente do nada e olhar para a seção sobre direito imobiliário de uma boa livraria não difere muito. Tanto quanto o amplo segmento de compra e venda de casas e apartamentos, o mercado editorial jurídico também esbanja vitalidade. Na prateleira das grandes livrarias chama a atenção não apenas a grande quantidade de livros e autores que tem no mercado imobiliário o foco principal, mas também a diversidade dos temas abordados — das questões trabalhistas aos chamados vícios de construção, passando por questões que envolvem compra, venda, financiamento e crédito, registro e averbações, inventários e partilhas, tributação, condomínios e a própria atividade voltada à administração de bens imóveis, entre diversos outros tópicos presentes no dia a dia do cidadão (profissional ou não do mercado) e dos tribunais.

Não é uma tarefa fácil relacionar todos os lançamentos, mas com a ajuda da internet dá para listar alguns dos títulos, exclusivamente voltados ao mercado imobiliário, com maior evidência nas prateleiras, na doutrina e na jurisprudência. Não tem o rigor técnico de uma pesquisa, mas pode orientar na escolha de quem precisa manter-se atualizado com o tema, independente da área de atuação ou do lugar eventualmente ocupado no balcão.

Direito Imobiliário, de Luiz Antonio Scavone Júnior, já está em sua 4ª edição. O livro se destaca por oferecer ao leitor uma visão especializada do Direito sem jamais perder de vista a aplicação prática dos ensinamentos. Ao lado da legislação, da doutrina e da jurisprudência, o autor dedica boa parte das quase 1.400 páginas do livro para a  abordagem de problemas cotidianos, como contratos de locação, financiamento imobiliário, vizinhança e convenções condominiais, entre muitos outros.

Curso de Direito Imobiliário, do advogado e professor Hércules Aghiarian, segue uma linha parecida, mas também se destaca por apresentar farta coletânea das decisões adotadas por diversos tribunais, especialmente pelo STF e pelo STJ. Em sua 11ª edição, o livro é voltado basicamente para advogados e outros profissionais do direito e tem sido utilizado nos cursos de graduação e pós-graduação de várias instituições de ensino.

Compra de Imóveis, de Bruno Mattos e Silva, vai direto ao ponto. O autor descreve o passo a passo para a aquisição da casa própria e enfatiza os cuidados necessários para que sejam reduzidos os riscos jurídicos inerentes ao negócio. Na prática, funciona como um manual para o comprador, ao mesmo tempo em que se mostra extremamente útil na chamada advocacia preventiva ou consultiva, uma vez que boa parte da abordagem do autor gira em torno dos aspectos que antecedem a compra do imóvel.

Direito Registral Imobiliário, do desembargador Venício de Paula Salles, por sua vez, é um livro mais voltado para especialistas e de leitura um pouco mais complexa. Entre os temas abordados, o autor destaca o processo de retificação do registro de imóveis e mostra que nem sempre a melhor informação é necessariamente aquela que aparece em documentos, contratos, transcrições ou matrículas, mas sim a que se encontra materializada pela implantação do imóvel no solo, por suas marcas e marcos, a que verdadeiramente indica "se o imóvel está onde sempre esteve”.

Por fim, mas sem a pretensão de esgotar a relação, aparece o Guia Prático do Corretor de Imóveis, de Sylvio Lindenberg Filho, ele próprio corretor e consultor do mercado imobiliário há quase três décadas. A rigor, o livro foi escrito como forma de orientar a venda, o que por si só justifica a leitura também por parte do eventual comprador de imóveis. Os cuidados e as recomendações servem para os dois lados do negócio, pois o sucesso de um não está dissociado do outro. Um dos destaques do livro é o capítulo reservado ao estudo do imóvel à venda (ou a ser comprado), onde o autor detalha os vários fatores que, no conjunto, ajudam na formação do preço final. É, por assim dizer, o ponto inicial de um longo processo de efeitos múltiplos sobre diferentes áreas da economia e do judiciário.

Fonte: www.conjur.com.br