Direito de Preferência não é absoluto para evitar Ação de Despejo

No julgamento do REsp 1193992, o Superior Tribunal de Justiça - STJ definiu que o Locador, quando oferece o Direito de Preferência ao Locatário, não está obrigado a realizar efetivamente o negócio, podendo desistir da alienação de seu imóvel. 

O caso é interessante porque foi proposta uma Ação de Despejo, mesmo estando pendentes definições, entre Locador e Locatário, sobre o Direito de Preferência e a negociação da compra e venda do imóvel.

Em resumo, o que aconteceu foi que o Locador ofereceu o Direito de Preferência ao Locatário, ofertando o imóvel por R$240.000,00. Então, o Locatário ficou interessado em adquirir o imóvel e aceitou a proposta feita pelo Locador. Porém, tudo indica que ocorreu algum conflito sobre o preço do imóvel, sendo que o Locador desistiu de concluir a negociação de compra e venda, preferindo ajuizar uma Ação de Despejo contra o Locatário, alegando-se que o prazo contratual estava vencido e requerendo o despejo.

Na sentença, o Juiz decretou o despejo, fixando o prazo de 15 dias para desocupação. Não satisfeito diante da iminência do despejo, o Locatário interpôs um recurso e o TJMG resolveu reformar a sentença, julgando improcedente o despejo. Contudo, o Locador interpôs recurso ao Superior Tribunal de Justiça - STJ, que, numa reviravolta, resolveu restabelecer a sentença proferida pelo Juiz.

O entendimento que prevaleceu no STJ foi que é irrelevante, na Ação de Despejo, o arrependimento do Locador em realizar o negócio, cabendo ao Locatário apenas tentar uma indenização, num processo autônomo, pelos danos e pelos lucros cessantes (art. 29 da Lei do Inquilinato).

A decisão do STJ enfatiza também que, quando é oferecido o Direito de Preferência, a Lei do Inquilinato “não conferiu ao locatário o poder de compelir o locador” para que efetivamente realize a alienação do imóvel, sendo possível, portanto, desistir da compra e venda, optando-se pela rescisão do vínculo locatício e pelo despejo.

FERNANDO JÚNIOR (Fernando de Magalhães Jr.)

Advogado, Corretor de Imóveis, Professor e Palestrante
Especialista na Lei do Inquilinato
Membro do IBRADIM e Conselheiro Consultivo da AMADI

Justiça assegura Pagamento de Comissão para Imobiliária

Uma imobiliária obteve na Justiça a condenação de uma cliente ao pagamento de comissão, numa demonstração que basta obter provas comprovando a realização dos serviços de intermediação para assegurar a remuneração.


A notícia divulgada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais informa que a imobiliária conseguiu comprovar que o comprador só teve conhecimento sobre a oferta do imóvel por intermédio de uma placa colocada pela própria imobiliária e que visitou o local na companhia de um corretor de imóveis; porém, ele fez contato direto com a vendedora e concretizou o negócio.
Realmente, a juíza menciona na sentença que, durante a tramitação da demanda na Justiça, foi realizada uma audiência e o comprador confessou no seu depoimento que adquiriu o imóvel direto da vendedora para não pagar a comissão para a imobiliária.
Além disso, a juíza examinou a documentação apresentada pela imobiliária e constatou a existência de uma proposta de aquisição assinada pelo comprador na época da visita ao imóvel, o que desmentiu a alegação da vendedora que a imobiliária não teria realizado seu trabalho.
Considerando, então, que a intermediação alcançou o resultado, a cliente foi condenada ao pagamento da comissão de corretagem, devendo ser computados, ainda, atualização monetária e juros de mora, custas processuais e honorários advocatícios.

Copa do Mundo incentiva Mercado Imobiliário

A Copa do Mundo de 2014 detém potencial de incentivo da economia, impactando no mercado imobiliário. De acordo com a Fundação Getúlio Vargas, o evento da FIFA pode injetar aproximadamente R$142 bilhões no Brasil. E todos esses investimentos certamente repercutem no mercado imobiliário.

 

As 12 cidades-sede do evento da FIFA já percebem os investimentos para o desenvolvimento da infraestrutura e da mobilidade urbana, que contribuem com a valorização constante nos imóveis.

As transformações estruturais em portos, aeroportos, vias urbanas e suburbanas, transporte, segurança, saúde, etc. exercem fascinação em pessoas que não tinham condições de adquirir imóveis e agora percebem que, mesmo em bairros que não possuíam atrativos, torna-se possível obter uma moradia digna ou explorar um espaço empresarial.

E esse desenvolvimento das cidades gera inevitável valorização dos imóveis.

Nesse panorama, para possibilitar que até mesmo os clientes que normalmente não conseguiriam obter as quantias necessárias para arcar com o custo atual do investimento em patrimônio imobiliário, foram desenvolvidas formas e condições de fomento ao financiamento imobiliário, injetando considerável perspectiva de conquista de imóveis e, por conseguinte, viabilidade dessas pessoas obterem satisfação com a utilização da infraestrutura potencializada pelo evento futebolístico em 2014.

Sobretudo, a visibilidade do Brasil, agregada à estabilidade econômica, atraem a concentração de investimentos mundiais na economia nacional, fazendo girar e potencializar riquezas em diversificadas aplicações e operações corporativas.

Por outro lado, o incentivo decorrente da concentração de investimentos na economia também estimula a geração de empregos e de renda, refletindo na efetividade do cumprimento das condições contratadas para aquisição de imóveis, ampliando a continuidade do ciclo virtuoso da indústria da construção e do mercado imobiliário.

E ainda pode ser percebido que os impactos econômicos e a valorização imobiliária certamente devem continuar em virtude dos Jogos Olímpicos em 2016, das repercussões no potencial turístico e do contexto dinâmico do mercado imobiliário.

Seguro para Garantia da Conclusão de Empreendimentos Imobiliários

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) promove hoje 27jun2012 o lançamento oficial de um seguro para garantir a execução de incorporações imobiliárias. O seguro foi concebido em parceria com a Essor Seguros S.A. (uma joint-venture entre dois grupos franceses - MAF e SCOR) e pretende oferecer garantias concretas para solução de problemas advindos com os empreendimentos imobiliários. O seguro também aprimora o mercado imobiliário e a indústria da construção civil, na medida em que certamente ocorrerá a exigência da implementação de rotinas operacionais e controles financeiros, visando eficiência, competividade e ampliação da qualidade técnica nas obras. E diferentemente do seguro que já existe no mercado brasileiro, o seguro da Essor não protege a instituição financeira patrocinadora da obra, garantindo, na verdade, a efetiva conclusão do empreendimento imobiliário. Tudo isso certamente impactará em fortalecimento da segurança jurídica nas negociações imobiliárias, com amparo aos direitos dos adquirentes de imóveis.

A CBIC pretende que as informações obtidas durante as vistorias das obras que tenham contratado o seguro integrem um banco de dados para mapeamento dos problemas técnicos e das respectivas soluções nos empreendimentos imobiliários. A Essor Seguros, parceira do projeto, poderá consultar as informações consolidadas pela CBIC, visando previnir sinistros e agilizar a resolução de situações problemáticas. 

Veja o vídeo divulgado no YouTube:

Quitação para Contratos Firmados até 31/dez/1987 pelo Sistema Financeiro da Habitação

Justiça Federal determina que a CEF deve proceder a quitação de todos os contratos de financiamento imobiliário que tenham sido celebrados até 31/dez/1987 com cobertura do saldo residual pelo FCVS

A Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) obteve êxito em uma Ação Civil Pública proposta, na Justiça Federal, contra a Caixa Econômica Federal (CEF) e a Empresa Gestora de Ativos (EMGEA). De acordo com a decisão judicial, deverão ser automaticamente quitados todos os contratos que tenham sido celebrados até 31 de dezembro de 1987, com recursos do Sistema Financeiro da Habitação e com cláusula de cobertura do saldo residual pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS). O acórdão foi proferido pelo Tribunal Regional Federal da 1ª Região, na Apelação nº 2004.34.00.009056-6, ressaltando que o FCVS é uma espécie de "seguro", que tem por objetivo cobrir eventual saldo devedor existente na época da extinção do contrato. Portanto, desde que já tendo ocorrido o pagamento de todas as parcelas do financiamento imobiliário e, mesmo assim, subsistindo algum resíduo do valor contratual, deve ser efetivada a sua quitação com recursos do FCVS, desobrigando-se o mutuário desse saldo residual, em contrapartida amortizatória à contribuição que foi realizada pelo próprio mutuário durante o pagamento das parcelas mensais. A decisão judicial relembra, inclusive, o precedente jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no EDcl no REsp 1146184/RS, enfatizando que, para obter a quitação do contrato de financiamento imobiliário, torna-se indispensável a ocorrência das seguintes situações, cumulativamente: + cobertura pelo FCVS; + o contrato tenha sido celebrado até 31 de dezembro de 1987; + tenha ocorrido a quitação de todas as parcelas contratadas até setembro de 2000. Essa necessidade de quitação das parcelas do financiamento imobiliário até setembro/2000 advém da edição, naquela época, da Medida Provisória nº 1981-52, de 27/setembro/2000, que foi convertida na Lei Federal nº 10.150/00.

Fonte: www.trf1.jus.br

Visitas ao Imóvel ocupado pelo Locatário, na Hipótese de sua Negociação pelo Locador

A pretensão, pelo locador, de promover a alienação do imóvel que está alugado e a necessidade de combinar, com o locatário, as visitas ao local.

Uma ex-aluna, Elisa Di Paula, da Alternativa Imóveis, em Belo Horizonte/MG, encaminhou-me e-mail, relatando que um locatário não está permitindo visitas por pessoas interessadas em adquirir o imóvel, embora já tenha transcorrido um mês da carta enviada pela imobiliária, representando o locador, comunicando sobre a pretensão de alienação e concedendo o direito de preferência.
MINHA OPINIÃO:
Realmente, o transcurso do prazo legal (30 dias) configura desistência do inquilino ao seu direito de preferência para aquisição do imóvel (art. 28 da Lei do Inquilinato).
E, diante disso, o locador pode oferecer o imóvel a terceiros, sendo que o locatário é obrigado a admitir visitas previamente agendadas (inciso IX do art. 23).
Ocorrendo a recusa em permitir visitas ao imóvel, o locatário comete grave infração legal e pode ser despejado pelo locador.
Então, a dica é tentar uma conversa firme e amistosa com o inquilino, convencendo que ele será o real prejudicado nesta situação. Afinal, o inquilino que inviabiliza as visitas ao imóvel está transgredindo a Lei do Inquilinato e poderá ser proposta uma ação de despejo por infração legal.
Não havendo convencimento nessa conversa, deverá ser feita uma carta/notificação formal para o inquilino, mencionando a obrigação legal de admitir visitas ao imóvel, marcando os horários (por exemplo: nos dias úteis, das 8hs às 18hs) e confirmando que serão levadas pessoas interessadas no negócio imobiliário.
Na hipótese de persistência na recusa quando for levada alguma pessoa para visitar o imóvel, bastará obter essa testemunha e fazer a ação de despejo.

Cuidados ao Comprar um Imóvel Usado