Retrospectiva 2021 do Direito Imobiliário

Artigo escrito por André Abelha*

Revista Consultor Jurídico, 13/dezembro/2021

Uma importante coletânea sobre os avanços e os desafios que marcaram o ano 2021 no Direito Imobiliário, elaborada pelo Presidente do IBRADIM, Dr. André Abelha:

DESPEJOS e DESOCUPAÇÕES

O STF, na ADPF 828, suspendeu, até 31/3/2022: 1) a remoção forçada coletiva de imóvel privado ou público que sirva de moradia ou que represente área produtiva, se decorrente de decisão proferida após 20/03/2020; e 2) despejos liminares nas locações, desde que o locatário demonstre, em razão da pandemia, a incapacidade de pagamento sem prejuízo da subsistência familiar. Sublinhe-se que a suspensão dos despejos: 1) somente se aplica às locações residenciais com aluguel de até R$ 600 e às locações não residenciais de até R$ 1,2 mil; e 2) não abrange liminares em locação para temporada, em razão da morte do locatário ou para reparações urgentes determinadas pelo poder público. Isto é, muitos casos estão fora da abrangência da lei e da decisão, sendo necessário analisar cada hipótese, sem generalização.

CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA e REINTEGRAÇÃO DE POSSE

O STJ decidiu ser "possível o manejo de ação possessória, fundada em cláusula resolutiva expressa, decorrente de inadimplemento contratual do promitente comprador, sendo desnecessário o ajuizamento de ação para resolução do contrato" (REsp 1.789.863-MS).

TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO

A obrigação de contribuir para as despesas de manutenção do loteamento urbano cobrada por associação de moradores, prevista no contrato-padrão registrado no cartório de imóveis, surge somente a partir da aquisição do lote ou da casa, não abrangendo os débitos do anterior proprietário. Além disso, o Ministério Público possui legitimidade para defender grupo de titulares de lotes ou de casas. É o que foi decidido pelo STJ nos REsps 1.585.794-MG e 1.941.005-SP.

SISTEMA DE GARANTIAS

O governo federal lançou o projeto de lei que dispõe sobre o aprimoramento das regras de garantias e outros assuntos. A medida, se aprovada no Congresso, terá impacto sobre o mercado imobiliário, com a flexibilização do uso das garantias e barateamento do crédito. Segundo o Ministério da Economia, as novas regras poderão movimentar até R$ 10 trilhões no crédito imobiliário. O PL prevê, entre outros: 1) a criação do serviço de gestão especializada de garantias, para facilitar o compartilhamento de garantias nas operações de crédito e de financiamento; 2) que as garantias assegurarão todas as operações autorizadas pelo garantidor, e que o inadimplemento de quaisquer das operações possibilitará à gestora de garantia considerar vencidas antecipadamente as demais operações vinculadas às garantias; 3) que um único imóvel poderá ser alienado fiduciariamente mais de uma vez, de modo superveniente, ficando a eficácia da segunda garantia condicionada ao pagamento do primeiro crédito; 4) a execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca e da garantia imobiliária em caso de concurso de credores; e 5) a alteração do Código Civil (artigo 853-A) para prever a figura do agente de garantia, designado pelos credores das obrigações garantidas, que terá dever fiduciário e atuará em nome próprio e em benefício dos credores.

LOCAÇÕES DE CURTA TEMPORADA

A 3ª Turma do STJ, no REsp 1.884.483, por unanimidade, seguindo a mesma linha da 4ª Turma (REsp 1.819.075, julgado em abril), decidiu que o condomínio residencial pode proibir, a priori, locações de curta temporada via aplicativos como o AirBnb. O argumento central é que tal modalidade desnaturaria a destinação residencial, com violação ao artigo 1.351 do Código Civil (CC), que exige unanimidade dos condôminos para a alteração. As decisões ainda deixam questões no ar: 1) e se a locação de curta temporada for ajustada sem o uso de plataforma virtual?; 2) se o pano de fundo é o incômodo causado por tais locações, a proibição será lícita mesmo quando o condômino-locador não causar incômodo, insegurança, risco à saúde, nem violar os bons costumes?; 3) se o problema é a violação ao artigo 1.351 do CC (e também à parte inicial do artigo 1.336, IV), por que a proibição dependeria de deliberação de dois terços dos condôminos?; 4) essa possibilidade se aplica a condomínios situados em áreas com vocação turística? Condomínio de casas deve ser visto de forma diferente? E os loteamentos de acesso controlado?; 5) e se tal locação já era costumeira no condomínio?; e 6) quais serão os critérios para se averiguar eventual abuso do direito de proibir (CC, artigo 187)?

REGISTRO DE IMÓVEIS: Saec e TOKENIZAÇÃO

O Sistema Eletrônico de Registro de Imóveis (SREI) tem, entre outros, o objetivo de viabilizar a instituição do sistema de registro eletrônico de imóveis previsto no artigo 37 da Lei 11.977/09, melhorando a segurança da informação, interconectando os cartórios e garantindo a continuidade dos serviços registrais em elevado padrão técnico. O SREI é integrado pelos oficiais de registro de imóveis de cada Estado e do DF; pelo Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (Saec), de âmbito nacional; e pelas centrais eletrônicas, todos coordenados pelo ONR, o operador nacional do SREI. Em setembro, mais um passo importantíssimo foi dado: após um trabalho colossal e relevantíssimo dos envolvidos no projeto, o Saec foi oficialmente lançado. Outro fato digno de nota é a edição do Provimento CGJ/TJ-RS nº 038/2021, que regulamenta a lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida de tokens ou criptoativos e o respectivo registro imobiliário pelos cartórios do RS, levantando importante discussão sobre a tokenização imobiliária.

IMÓVEIS DA UNIÃO

O Programa SPU+ tem o objetivo de inovar, modernizar e transformar a gestão e governança do patrimônio imobiliário da União, e para tanto foi dividido em três módulos: (a) alienação: ações para incremento da venda de imóveis, doação, regularização fundiária e remição de foro; (b) racionalização: aplicação da engenharia patrimonial no uso dos imóveis da administração pública (permutas, adequação do espaço, dentre outras ações); e (c) cessão e concessão: ampliação das cessões onerosas e em condições especiais e as cessões de direito real de uso onerosas e gratuitas. Muita coisa boa pode surgir daí, e o mercado imobiliário precisa aproveitar a oportunidade. Mas não nos iludamos com manchetes sensacionalistas caça-cliques. Não haverá "o fim do laudêmio". Ou então precisamos anunciar "o fim do aluguel" por causa do direito de preferência.

PROGRAMAS DE REQUALIFICAÇÃO URBANA

Para tentar reverter a tendência de degeneração local, a Prefeitura do Rio de Janeiro lançou o Programa Reviver Centro (Lei Complementar nº 229/2021), com o objetivo macro de atrair novos moradores e promover a recuperação urbanística, social e econômica da região. Além de prever incentivos fiscais, o programa estimula a locação social, a construção de novas moradias e a conversão do uso de prédios comerciais para transformá-los, após reforma, em edifícios de uso residencial ou misto. Na mesma linha, o prefeito de São Paulo sancionou a Lei municipal nº 17.577/2021, que trata do Programa Requalifica Centro, que também prevê incentivos a fim de atrair investimentos para a região. Essas leis estimulam projetos de retrofit e conversão de uso dos edifícios, e o desafio será superar, nos condomínios pulverizados, a exigência de unanimidade prevista na legislação civil.

IMÓVEIS RURAIS

A Receita Federal do Brasil publicou a IN nº 2.030/2021, que institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que integrará o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). O CIB, a ser administrado pela Receita Federal, terá como ousada meta centralizar informações cadastrais de todos os imóveis do Brasil, rurais e urbanos. Para os imóveis rurais, o CIB substituirá o Nirf, e até junho de 2022 o CIB poderá, excepcionalmente, ser emitido para áreas sem localização georreferenciada. Se der certo, o CIB, ao lado do SREI, poderá representar mais um passo importantíssimo na revolução cadastral imobiliária em curso no país.

FIADOR NA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

Está empatado em 4 a 4 o julgamento do RE 1307334, em que se discute a possibilidade de penhora de bem de família do fiador de contrato de locação não residencial. Pela possibilidade de penhora os ministros Alexandre de Moraes, Luis Roberto Barroso, Nunes Marques e Dias Toffoli. Pela proteção do bem de família os ministros Edson Fachin, Rosa Weber, Carmén Lúcia e Ricardo Lewandowski. O mercado acompanha preocupado a conclusão do julgamento, que foi suspenso em agosto.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA e CONSUMIDOR

O STJ afetou o Tema 1.095 para "definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia", com determinação de suspensão do processamento de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre idêntica questão, nos termos do artigo 1.037, II, do CPC/2015.

ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS VIRTUAIS

Foram aprovados na CCJ da Câmara dos Deputados o PL 548/2019 e seus apensos. O PL 548 acresce ao Código Civil o artigo 1.353-A para autorizar as assembleias condominiais virtuais "desde que não haja quórum nas convocações presenciais, que tal possibilidade tenha sido aventada quando da convocação da assembleia e que seja garantida participação de todos os condôminos". Se o atual texto passar pelo plenário, e então pelo Senado, com promulgação sem vetos, será mais um exemplo de lei que vem para dizer o óbvio. Estamos culturalmente condicionados a achar que só podemos fazer o que a lei permite, quando na vida privada é justamente o oposto: temos autonomia e liberdade para fazer tudo o que não viole a legislação em vigor e o direito alheio.

LICITAÇÕES

A nova Lei de Licitações (14.133/21), invade, como a anterior, o Direito Imobiliário. Eis o que consta de principal no tocante a bens imóveis: 1) definições de obra, de serviço comum de engenharia, de leilão e de investidura; 2) edital do leilão (descrição); 3) necessidade de licitação, avaliação, justificativa e autorização legislativa (e hipóteses de inexigibilidade, dispensa e direito de preferência) para fins de locação, alienação, doação com encargo e concessão de título de propriedade ou de direito real de uso de imóveis urbanos e rurais; 4) imposição de escritura pública e manutenção em website público para contratos relativos a direitos reais sobre imóveis; 5) impossibilidade de dívidas do contratado onerarem ou restringirem a regularização e o uso das obras e das edificações, inclusive perante o registro de imóveis, salvo nas contratações de serviços contínuos com regime de dedicação exclusiva de mão de obra; e 6) prazo de garantia e responsabilidade por vícios, defeitos ou incorreções nos casos de construção, reforma, recuperação ou ampliação do imóvel.

ITBI

O STF aprovou a tese decorrente do Tema 1.124, com repercussão geral, pelo qual o fato gerador do ITBI "somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro".

SUPERENDIVIDAMENTO

Entrou em vigor a Lei nº 14.181/2021, que alterou o Código de Defesa do Consumidor e o Estatuto do Idoso, disciplinando o crédito ao consumidor e dispondo sobre a prevenção e o tratamento do superendividamento, com aumento da lista de nulidades em contratos firmados com fornecedores. Agora, a concessão de crédito deve ser precedida de exame da condição financeira do consumidor, para não estimular o endividamento imprudente do devedor. Por outro lado, o consumidor tem o dever de não assumir dívidas que comprometam sua capacidade de pagamento. A lei impacta o mercado imobiliário e torna necessária a revisão das minutas dos empreendimentos.

APPs URBANAS

O STJ julgou o Tema Repetitivo 1010, que se aplica a áreas de preservação permanente de cursos d'água em área urbana consolidada, e no qual se decidiu, sem modulação, que na vigência do novo Código Florestal, ou seja, devem ser respeitados os afastamentos de áreas não edificáveis previstos na lei. Isso gerou insegurança jurídica, especialmente para empreendimentos construídos a partir de 2012, quando a lei entrou em vigor, que em tese podem ter suas licenças ameaçadas. Felizmente o Congresso Nacional aprovou o PL 2.510/2019, sem as emendas apresentadas pelo Senado Federal, que inclui no Código Florestal o conceito de áreas urbanas consolidadas, e outorgando aos planos diretores ou lei municipais de uso do solo a definição das APPs de curso d'água conforme critérios locais, mediante estudo socioambiental. Fica ainda autorizada, mediante compensação ambiental, a regularização das construções situadas nas faixas marginais de cursos d'água realizadas até abril. O projeto segue para sanção presidencial.

*André Abelha é advogado especializado em Direito Imobiliário

 Sócio do escritório Longo Abelha Advogados

Fonte: www.conjur.com.br

SUSPENSÃO DOS DESPEJOS e OUTRAS ALTERAÇÕES TEMPORÁRIAS E RESTRITIVAS, ATÉ 31 DE DEZEMBRO/2021, NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS

Foi promulgada a Lei nº 14.216, em 07 de Outubro de 2021, que estabelece medidas excepcionais em razão da denominada “Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional” - ESPIN, decorrente da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19.

A lei pretende evitar a transmissão do vírus mediante a suspensão temporária, até 31 de Dezembro de 2021, das ordens de desocupação/remoção ou despejo, de maneira que as pessoas que seriam desalijadas da sua atual moradia não fiquem ao relento e abandonadas, podendo talvez até serem infectadas pelo Coronavírus/COVID-19.

Porém, a Lei nº 14.216/2021 não impede o cumprimento de todas as ordens de desocupação/remoção ou despejo!

A lei estipula a suspensão, até 31 de dezembro de 2021, apenas para os seguintes casos específicos:

1) desocupação ou remoção de pessoas que coletivamente tenham invadido e estejam ocupando imóvel urbano, privado ou público, desde que este mesmo imóvel esteja servindo de moradia ou que represente alguma produtividade pelo trabalho individual ou familiar.

2) despejo nas locações de imóveis urbanos, desde que o inquilino comprove que ocorreu alteração da sua situação econômico-financeira, em decorrência de medida de enfrentamento da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, que tenha resultado em incapacidade de pagamento do aluguel e dos encargos locatícios, impactando na subsistência familiar, mesmo assim apenas quando os aluguéis estiverem limitados aos valores:

A) R$600,00 (seiscentos reais), em caso de locação de imóvel residencial.

B) R$1.200,00 (mil e duzentos reais), em caso de locação de imóvel não residencial.

Então, observa-se que a suspensão das ordens de despejo, nas locações de imóveis urbanos, está sendo direcionada somente para contratos que estipulem valores de aluguéis “populares”.

E ainda existem outros limitadores e requisitos, previstos na mesma Lei nº 14.216/2021, para impedir o cumprimento de uma ordem de despejo na locação de imóvel urbano. A suspensão só pode ocorrer quando a respectiva Ação Despejo tenha sido proposta requerendo uma Medida Liminar que esteja prevista nos incisos I, II, V, VII, VIII e IX do § 1º do art. 59 da Lei nº 8.245/1991.

Portanto, o despejo deve ter origem numa demanda que foi proposta especificamente pelos seguintes fundamentos:

Inciso I do § 1º do art. 59 = “o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento”.

Inciso II do § 1º do art. 59 = “o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia”.

Inciso V do § 1º do art. 59 = “a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário”.

Inciso VII do § 1º do art. 59 = “o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato”.

Inciso VIII do § 1º do art. 59 = “o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada”.

Inciso IX do § 1º do art. 59 = “a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

Logo, os despejos estão suspensos, até 31 de dezembro de 2021, dependendo da configuração de situações específicas, sendo equivocada qualquer notícia ou informação que “os despejos estão proibidos”.

De toda forma, também deve ser observado que a mesma Lei nº 14.216/2021 também estabelece duas outras regras que podem impactar nas locações de imóveis urbanos:

1 - É autorizado que o inquilino faça a devolução do imóvel, independentemente do pagamento de Multa Rescisória (nos contratos que estejam vigorando por prazo determinado) ou independentemente do cumprimento do Aviso 30 dias (nos contratos que estejam vigorando por prazo indeterminado), quando tiver sido frustrada uma tentativa de acordo para desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento de aluguel, e desde que:

A) NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS = o inquilino tenha sido impactado, em decorrência da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, na sua subsistência familiar, por alteração na sua situação econômico-financeira por demissão, redução de sua carga horária ou diminuição de sua remuneração, que resulte em incapacidade de cumprimento das obrigações locatícias.

B) NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS NÃO RESIDENCIAIS = o inquilino desempenhe uma atividade que tenha sofrido a interrupção contínua, pelo prazo de 30 dias, em razão da imposição de medidas de isolamento ou de quarentena.

OBSERVAÇÃO = a possibilidade de devolução do imóvel, pelo inquilino, independentemente do pagamento de Multa Rescisória ou do cumprimento do Aviso 30 dias, não pode ser aplicada na hipótese que o proprietário do imóvel possua apenas um imóvel alugado e a sua fonte de sustento é a renda correspondente ao aluguel.

2 - É admitido que, durante Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, as tentativas de acordo entre inquilinos e proprietários de imóveis possam ser comprovadas utilizando correspondências eletrônicas ou aplicativos de mensagens.

Concluindo, a Lei nº 14.216/2021 realmente estipula condições excepcionais que podem ocorrer, eventualmente, até 31 de dezembro de 2021; porém, as restrições aplicam-se apenas para algumas locações de imóveis urbanos que atendam aos critérios específicos previstos na própria lei. O propósito legislativo é mesmo enfrentar um período adverso decorrente da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, sendo interessante observar que a lei está prevendo uma tendência de retorno a normalidade a partir de 1º de janeiro de 2022.

O IMPACTO DA PANDEMIA DO CORONAVÍRUS - COVID-19 NA ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÕES DE IMÓVEIS - PROBLEMAS - SOLUÇÕES - A TEORIA DA IMPREVISÃO E O DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL

A Importância das VISTORIAS DOS IMÓVEIS nos Negócios Imobiliários

As relações entre as Pessoas e as Coisas são disciplinadas pelo Direito utilizando teorias sobre Posse e Propriedade, que servem para disciplinar sobre o uso e a titularidade dos bens móveis e imóveis.
 
Nos negócios imobiliários, existem diversas normas legais que regulamentam as obrigações e as condições que as pessoas podem combinar e estipular para alugar ou comprar/vender um IMÓVEL. Então, por exemplo, num contrato de locação ou num contrato de compra e venda, o IMÓVEL é o objeto (a Coisa) que pode ser negociada conforme regras estabelecidas pelo Direito e também conforme critérios definidos pelas próprias partes contratantes (as Pessoas) sobre preço, condições de pagamento, prazos, multas e penalidades no caso de inadimplências, garantias, etc.
 
Entretanto, o objeto (o Imóvel) não pode ser definido detalhadamente e de forma indistinta pelas normas legais, considerando que cada imóvel possui as suas próprias características e suas singularidades.

Diante disso, os Corretores de Imóveis competentes e as Imobiliárias conceituadas utilizam de uma VISTORIA para descrever e detalhar todas as minúcias do objeto (o Imóvel) que é negociado pelas partes contratantes.

Os imóveis são mercadorias “embaladas para presente”, considerando que, normalmente, não são negociados imóveis que possuem estrutura, tijolos, cimento, tubulação e fiação aparentes, não tendo acabamentos e revestimentos, porque desta maneira não seriam valorizados seu aspecto e sua atratividade perante a clientela. Os imóveis cotidianamente negociados pelos Corretores de Imóveis e pelas Imobiliárias são concebidos e finalizados utilizando a arte da Arquitetura, a solidez da Engenharia e a harmonização estética do Designer de Interiores, estando dotados de bastante tecnologia e inúmeros equipamentos, pertences e acessórios.

É a Vistoria que descreve minuciosamente todas essas características que distinguem CADA IMÓVEL, especificando as condições de conservação das funcionalidades disponíveis nos ambientes, as instalações eletro-eletrônicas, hidráulicas e telefônicas, os revestimentos dos pisos, paredes e tetos, a pintura, os acabamentos, as pias e as bancadas, as louças e os metais sanitários, as tomadas e os interruptores, os trincos e as fechaduras, as mobílias, as luminárias e os eventuais móveis existentes no local, as janelas e os vidros, os adornos arquitetônicos, os jardins e as plantas, etc.

A Vistoria identifica detalhadamente o imóvel objeto do negócio imobiliário, servindo, portanto, como sendo uma PROVA importantíssima para comprovar que as partes contratantes negociaram e pactuaram condições especialmente definidas para aquele IMÓVEL ESPECÍFICO, de maneira que, no caso de descumprimento das obrigações estipuladas no contrato, possa ser exigido o cumprimento dos compromissos assumidos nas cláusulas contratuais referentes às CARACTERÍSTICAS ÚNICAS relacionadas ao imóvel que foi objeto do negócio imobiliário.

Desse modo, a VISTORIA possibilita a existência de um nexo (um vínculo) entre aquilo que foi prometido nas cláusulas contratuais e o que está sendo confirmado/conferido no momento do cumprimento das obrigações estipuladas no instrumento contratual.

Alguns exemplos:
- a Vistoria garante que um comprador possua uma PROVA para exigir do vendedor, na época do repasse das chaves, que o imóvel efetivamente possua todas as características e conformações demonstradas na ocasião que ocorreu a visita ao local ou quando foi concretizado o contrato de compra e venda.
- a Vistoria assegura que o proprietário (o locador) tenha uma PROVA para exigir do inquilino (o locatário), na devolução das chaves, que o imóvel e todas suas instalações estejam no mesmo estado de conservação e de funcionamento da época da contratação da locação.

E tratando-se de uma PROVA, as partes contratantes devem ter a cautela de realizar a Vistoria de forma IMPARCIAL, evitando conceitos subjetivos que possam contaminar e invalidar a possibilidade de utilizar este importante instrumento de comprovação da especificidade do imóvel que foi objeto do negócio imobiliário.

No meu escritório de advocacia, alguns clientes comparecem narrando situações que lamentavelmente inviabilizam qualquer possibilidade de utilizar a Vistoria como sendo a PROVA eficiente para garantir o cumprimento das cláusulas contratuais, tanto na locação, quanto na compra e venda:
- completa ausência de uma Vistoria ou apenas uma breve narrativa das características do imóvel numa cláusula contratual (“o imóvel encontra-se em perfeito estado de conservação”).
- descrição insuficiente ou genérica de todos os atributos e especificidades do imóvel (em alguns casos, utilizando o famoso “ok”, desta forma: “paredes: ok”; “piso: ok”; “armários: ok”; etc.).
- utilização de uma linguagem tipicamente parcial e tendenciosa para relatar os aspectos do imóvel e seus pertences/acessórios (uso de critérios relacionados ao gosto/estilo pessoal: “boa” x “ruim”; “bonito” x “feio”; “moderno” x “antiquado”; etc.).
- não obter fotos que comprovem os aspectos arquitetônicos/construtivos e a qualidade de todos os materiais, acabamentos e revestimentos do imóvel.
- até mesmo a falta de assinatura de todas as partes contratantes na Vistoria.

O que percebo é que alguns clientes às vezes preferem realizar negócios imobiliários “na confiança”, desmerecendo o valor e a influência de uma Vistoria na resolução de um conflito no momento de conferência do imóvel. Tais clientes poderiam ter contratado um Corretor de Imóveis ou uma Imobiliária que certamente poderiam desenvolver soluções customizadas e adequadas para cada caso específico, obtendo uma Vistoria do imóvel que repercutiria num efeito qualitativo para viabilizar o cumprimento das exigências contratuais.

E, a propósito, na minha opinião, os Corretores de Imóveis e as Imobiliárias devem empenhar-se todos os dias para incrementar as suas atividades, conquistando parcerias em diversos segmentos que contribuem significativamente para ter sucesso no atendimento às expectativas dos clientes.

Neste artigo, o meu propósito é realmente influenciar numa valorização dos procedimentos de Vistoria para impactar em SEGURANÇA aos negócios imobiliários.
Afinal, o resultado do desleixo nas metodologias adequadas para execução de uma Vistoria eficiente pode ocasionar na incapacidade de sua utilização como sendo PROVA e, também, na condenação do Corretor de Imóveis ou da Imobiliária por desconformidades, danos e avarias que sejam constatadas no imóvel.

Num julgamento pelo TJMG - Tribunal de Justiça de Minas Gerais, foi definido que “comprovada a negligência da administradora no desempenho da atividade de administração de locação que lhe foi confiada, deixando de promover à devida vistoria do imóvel ao início e final de cada locação, possibilitando a verificação de danos causados ao bem locado, deve responder pelos prejuízos advindos com a sua reforma.” (TJMG - Apelação 1.0701.09.273937-7/001 - Relator Des. Osmando Almeida - julg. 05/abr/2011).
E o TJSP - Tribunal de Justiça de São Paulo também considerou que “a mera realização de vistoria que não teve participação de nenhuma das partes contratantes consubstancia apenas documento unilateral, não tendo qualquer valor probatório adicional” (TJSP - Apelação 0032543-91.2011.8.26.0577 - Relator Des(a). Berenice Marcondes Cesar - julg. 25/mar/2014).

A confecção de uma Vistoria minuciosa é a única maneira para evitar os RISCOS que influenciam na definição de litígios desgastantes e traumáticos sobre o cumprimento de obrigações relacionadas à tipologia de cada imóvel objeto dos negócios imobiliários. O ideal é que a Vistoria tenha sido feita de forma IMPARCIAL (preferencialmente por empresas terceirizadas e especializadas em vistorias de imóveis que já existem no Brasil, da mesma forma que existem nos países europeus e nos EUA), utilizando linguagem adequada em aspectos arquitetônicos/construtivos, constando em um documento anexo ao contrato e que tenha sido elaborado apenas para essa finalidade, contendo um sofisticado descritivo e diversas fotos que comprovem todos os detalhes do imóvel.

Desta maneira, podem ser evitados vários aborrecimentos nos contratos de locação e nos compromissos de compra e venda de imóveis, multiplicando o prestígio dos clientes ao espírito empreendedor dos Corretores de Imóveis e das Imobiliárias.

Direito moral vence direito de propriedade em batalha judicial nos EUA

Reproduzo neste meu blog um interessante artigo publicado por ConJur sobre conflito envolvendo Direito Imobiliário/Patrimonial e Direitos Morais/Direitos Autorais/Visuais:

https://www.conjur.com.br/2018-fev-16/direito-moral-vence-direito-propriedade-batalha-judicial-eua

"DIREITO MORAL VENCE DIREITO DE PROPRIEDADE EM BATALHA JUDICIAL NOS EUA"
 
por João Ozorio de Melo, correspondente da revista Consultor Jurídico nos Estados Unidos

"O empreendedor imobiliário Jerry Wolkoff poderia ter economizado US$ 6,7 milhões se tivesse consultado um advogado especializado em artes. Esse é o valor da indenização que ele terá de pagar a 21 grafiteiros por ter destruído 45 murais em um prédio de sua propriedade. O advogado o teria aconselhado a dar um aviso prévio de 90 dias aos grafiteiros, antes de mandar trabalhadores cobrir com cal os murais no prédio, que seria destruído de qualquer forma. Se tivesse feito isso, não teria violado a lei que garante o direito moral dos grafiteiros sobre suas obras de arte.
Wolkoff foi condenado a pagar a indenização em novembro de 2017, por um júri civil, após um julgamento que durou três semanas. Um dos principais argumentos do empreendedor imobiliário foi o de que o prédio era dele e, portanto, poderia fazer o que quisesse com ele. Mas a decisão foi a de que ele violou a Lei dos Direitos do Artistas Visuais (Vara – Visual Artists Rights Act), lei de 1990 que garante proteção ao direito moral dos artistas sobre suas obras.

Assim, pela primeira vez na história dos EUA, o direito moral, garantido aos grafiteiros, venceu o direito de propriedade, garantido ao empreendedor imobiliário, nessa batalha judicial. O resultado final foi a decisão do juiz federal Frederic Block, na segunda-feira (12/2), que mandou Wolkoff pagar a indenização milionária aos grafiteiros.

Os murais foram pintados ao longo dos anos no prédio 5Pointz em Long Island City, no Queens, Nova York, e destruídos em 2013. Eles criaram um novo ponto turístico na cidade e valorizaram a área. O prédio ficou conhecido como "meca do grafite" e "sede dos artistas". Os murais ganharam o status de obra de arte de "estatura reconhecida" (recognized stature), uma das condições para ganhar a proteção da Vara.

No julgamento, os dois lados levaram peritos em arte para discutir a condição de “estatura reconhecida” dos murais. A perita de Wolkoff argumentou que essa condição não era aplicável aos murais porque eles não foram matéria de atenção acadêmica, porque o nome de alguns dos artistas sequer aparecem em pesquisas no Google e porque, apesar do 5Pointz atrair turistas, os visitantes vão ao local porque querem ver um ponto turístico, e não para ver determinadas obras de arte.

O perito dos grafiteiros ressaltou a qualidade reconhecida dos artistas, porque vários deles exibiram suas obras em um show de arte de grafite no Museu do Brooklyn. E que nem mesmo Kent Twitchell, o grafiteiro mais famoso dos EUA, aparece nos jornais de arte, por causa de um certo preconceito. “Algumas pessoas ainda são céticas sobre a arte das ruas. Elas ainda veem o grafite como pinturas nos trens do metrô”, disse.

DIREITOS MORAIS
A Lei dos Direitos do Artistas foi criada em 1990, depois que uma obra de arte famosa em um parque foi desmontada sem consentimento do artista, que não pôde fazer nada. É a primeira lei federal dos EUA, que, dentro do espectro dos direitos autorais, garante aos artistas direitos morais, de acordo com a Wikipédia.

Cumpridos certos requisitos, a lei garante aos artistas direitos adicionais sobre sua obra de arte, independentemente de qualquer propriedade física dela em qualquer momento ou de quem detém os direitos autorais. Um artista pode exigir a atribuição de crédito ou citação da fonte e, em certas circunstâncias, pode processar o proprietário da obra artísticas por destruí-la, mesmo que a posse da obra seja legal. E tem o direito de publicar sua obra anonimamente ou com pseudônimo.

A Vara garante aos artistas, dentro do contexto do direito moral: 1) direito de autoria; 2) direito de proibir o uso do nome do artista em qualquer obra de arte que ele não criou; 3) direito de proibir o uso do nome do artista em qualquer obra que foi distorcida, mutilada ou modificada de alguma forma que seria prejudicial à honra ou à reputação do artista; 4) direito de proibir distorção, mutilação ou modificação da obra, que possa prejudicar a honra ou reputação do artista; 5) direito de impedir a destruição da obra de arte, se ela tiver a condição de “estatura reconhecida”.

As obras protegidas são, normalmente, pinturas, desenhos, impressos, esculturas e fotografias. São artes produzidas apenas para exibição e existentes em cópia única ou em edições limitadas de 200 ou menos cópias, assinadas e numeradas pelo artista. As esculturas são particularmente sensíveis a violações da lei, porque são removidas de parques e praças públicas para outros lugares - ou mesmo para depósitos - sem consentimento do escultor.

RENÚNCIA AO DIREITO
A legislação prevê que o artista pode renunciar ao seu direito moral e aos direitos garantidos pela Vara ao negociar sua obra com um comprador ou com uma organização de qualquer espécie que contrata o artista. Tal renúncia, expressa por escrito, existe nos EUA, mas é proibida em alguns países europeus, como na França.

Na maioria das vezes, esse dispositivo legal coloca os artistas nas mãos dos contratantes de obras ou de compradores. Em outras palavras, o direito moral se torna, muitas vezes, uma faca de dois gumes - um direito excepcional que, se usado, pode prejudicar o artista.

Por exemplo, prefeituras podem não contratar uma escultura para uma praça pública se preveem que terão de pagar uma alta indenização se tiverem de removê-la um dia. Proprietários de prédios podem não contratar um grande mural para uma parede externa porque podem ser processados e ter de pagar indenização se um dia precisarem reformar a parede ou destruir o prédio para construir outro mais rentável.

De acordo com a revista Artsy, o direito de propriedade, no final das contas, mantém sua majestade nos EUA. Apenas artistas muito famosos podem se dar ao luxo de não renunciar a seu direito moral, quando as contas do mês não pesam no raciocínio. Ou quando o contratante não sabe o que faz.

Esse foi, aparentemente, o caso do empreendedor imobiliário nova-iorquino Jerry Wolkoff. Depois que ele perdeu a disputa com os grafiteiros e foi obrigado a pagar a indenização milionária, advogados especializados em arte tentaram explicar por que ele deixou isso acontecer. Afinal, bastava ter notificado os grafiteiros de que os murais seriam destruídos em 90 dias. Tivesse feito isso, a responsabilidade de remover os murais, nesse prazo, seria dos grafiteiros.

Para a advogada Brooke Oliver, que representa o grafiteiro Daniel Fontes na Califórnia, o empreendedor não reconhece o valor da arte. Para o advogado Eric Bauam, que representa os grafiteiros do 5Pointz, a ganância cegou o empreendedor. Já para o advogado Eric Bjorgum, que representou o famoso grafiteiro Kent Twitchell, a explicação é mais simples: o empreendedor simplesmente não sabia que ia se meter nessa encrenca jurídica, porque pensou que a propriedade era sua e, portanto, podia fazer o que queria com ela. Devia ter consultado um advogado especializado em arte."

Fonte: Revista Consultor Jurídico, 16 de fevereiro de 2018

Palestra na OAB em Itajaí/SC

Tive a honra de ser novamente convidado para ministrar uma palestra no Simpósio de Direito Imobiliário, realizado pela OAB de Itajaí/SC.
O evento deste ano vai acontecer no período: 15 a 17 de agosto/2017.
Informações e Inscrições: (47) 3348-4152

Necessidade de Prova Efetiva para Conquita da Comissão de Corretagem Imobiliária

A conquista da comissão pela corretagem imobiliária exige uma efetiva aproximação das partes contratantes e a obtenção do resultado de compra e venda, sendo indispensável a comprovação que o Corretor de Imóveis realmente promoveu e incentivou o negócio imobiliário.
Os anúncios de oferta do imóvel, a ficha de visita assinada pelo pretendente, os relatórios das negociações e as atas das reuniões, algumas trocas de emails e outras mensagens eletrônicas, a obtenção e o fornecimento da documentação do imóvel, por exemplo, podem contribuir para comprovar a participação do Corretor de Imóveis no sucesso da transação imobiliária, não bastando conseguir testemunhas que tenham presenciado algum esforço de aproximação entre vendedores e compradores para gerar automático direito à comissão. 
Numa interessante decisão do STJ, por exemplo, foi inviabilizada a tentativa de comprovar a intermediação utilizando apenas a prova testemunhal para demonstrar que teria ocorrido a corretagem na compra e venda de um imóvel. 
No julgamento do Recurso Especial 1228751, não foi admitido o argumento que o indeferimento da oitiva das testemunhas configuraria um cerceamento de defesa, na medida em que o Corretor de Imóveis não conseguiu demonstrar credibilidade no seu depoimento pessoal e também não apresentou qualquer prova documental para tentar comprovar que ocorreu a intermediação efetiva do negócio imobiliário.
É fundamental, então, que o Corretor de Imóveis tenha atenção à necessidade de produzir provas do seu trabalho, visando assegurar sua justa remuneração.

Imóvel do Fiador pode ser penhorado para Garantia de Dívida oriunda de Locação

O fiador, na locação, não possui a proteção da impenhorabilidade do seu imóvel.
Ocorrendo inadimplência no cumprimento dos compromissos oriundos do contrato de locação, o imóvel do fiador pode ser penhorado pela Justiça, visando apurar o valor necessário para pagamento da dívida do inquilino.
No julgamento, em 12/nov/2014, do Recurso Especial nº 1363368 (submetido à sistemática dos recursos repetitivos que repercute em inúmeras outras demandas), o Superior Tribunal de Justiça - STJ consolidou a sua própria jurisprudência que confirma a validade da exceção à impenhorabilidade prevista no art. 3º, inciso VII, da Lei Federal nº 8.009/1990.
Então, embora exista a proteção legal que assegura a impenhorabilidade do imóvel destinado à moradia familiar, também existe ressalva na legislação para permitir a penhora de imóvel pertencente ao fiador visando a garantia do pagamento de dívida oriunda de contrato de locação.
A propósito, o Supremo Tribunal Federal - STF também já havia consolidado sua jurisprudência, em 08/fev/2006, no julgamento do Recurso Extraordinário nº 407688 para admitir a penhora de imóvel do fiador, refutando alegação de suposta "inconstitucionalidade" do inciso VII do art. 3º, inciso VII, da Lei Federal nº 8.009/1990.

Justiça assegura Pagamento de Comissão para Imobiliária

Uma imobiliária obteve na Justiça a condenação de uma cliente ao pagamento de comissão, numa demonstração que basta obter provas comprovando a realização dos serviços de intermediação para assegurar a remuneração.


A notícia divulgada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais informa que a imobiliária conseguiu comprovar que o comprador só teve conhecimento sobre a oferta do imóvel por intermédio de uma placa colocada pela própria imobiliária e que visitou o local na companhia de um corretor de imóveis; porém, ele fez contato direto com a vendedora e concretizou o negócio.
Realmente, a juíza menciona na sentença que, durante a tramitação da demanda na Justiça, foi realizada uma audiência e o comprador confessou no seu depoimento que adquiriu o imóvel direto da vendedora para não pagar a comissão para a imobiliária.
Além disso, a juíza examinou a documentação apresentada pela imobiliária e constatou a existência de uma proposta de aquisição assinada pelo comprador na época da visita ao imóvel, o que desmentiu a alegação da vendedora que a imobiliária não teria realizado seu trabalho.
Considerando, então, que a intermediação alcançou o resultado, a cliente foi condenada ao pagamento da comissão de corretagem, devendo ser computados, ainda, atualização monetária e juros de mora, custas processuais e honorários advocatícios.

Contrato de Fiança Locatícia

Artigo escrito por Arnon Velmovitsky*

Revista Consultor Jurídico, 05/fevereiro/2014

A fiança locatícia, estabelecida no artigo 37, II, da Lei 8.245/91, é modalidade de garantia ao cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário perante o locador.

O artigo 818, do Código Civil, define o conceito de fiança: "Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra".

Pela própria natureza do contrato, que é gratuito, o legislador estabeleceu a forma escrita, e que não admite interpretação extensiva — artigo 819, do Código Civil —, ou seja, estabelece os parâmetros de sua abrangência ao que restou convencionado pelos contratantes.

A Lei 8.009, de 29 de março de 1990, que dispõe sobre a penhorabilidade do bem de família, ressalvou no artigo 3º, inciso VII, a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação,  possibilitando a penhora do único bem do fiador destinado a sua residência.

A questão foi enfrentada pelo ministro Carlos Veloso, que entendeu em decisão monocrática pela impenhorabilidade do bem de família de fiador em contrato de locação, posição que foi rechaçada pelo colegiado do Supremo Tribunal Federal, tendo como relator o ministro Cezar Peluso.

A ressalva legal decorre da dificuldade de encontrar alguém que tenha dois imóveis e que se disponha gratuitamente a garantir o cumprimento de obrigações de terceira pessoa.

De qualquer modo, o acórdão do Recurso Extraordinário 407.688-8-SP espancou toda e qualquer dúvida quanto à possibilidade de penhora do único bem do fiador.

Outra questão que gerou muita controvérsia e que hoje encontra-se pacificada diz respeito à responsabilidade do fiador após o vencimento do prazo inicial do contrato, ou seja, quando a locação passa a vigorar por prazo indeterminado.

O EREsp 566.633-CE, relatado pelo ministro Paulo Medina e que reuniu os ministros das 5ª e 6ª Turmas, determinou que "se o contrato de locação contiver cláusula que obrigue o fiador até a entrega das chaves mesmo na hipótese de prorrogação do contrato, revela que este tinha plena ciência de que o vínculo poderia avançar a prazo indeterminado, devendo o fiador responder pelos débitos gerados pelo afiançado".

O acórdão passou a ser novo divisor de águas, trazendo mais tranquilidade para os operadores do direito imobiliário."

* Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ
e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Fonte: www.conjur.com.br

STJ - Divulgação do Resultado do Julgamento do Recurso Especial 509.304-PR - Informativo de Jurisprudência nº 523 - 14/ago/2013

DIREITO DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE DO CDC AOS CONTRATOS DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. É possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor - CDC à relação entre proprietário de imóvel e a imobiliária. Isso porque o proprietário do imóvel é o destinatário final fático e também econômico do serviço prestado pela imobiliária. Revela-se, ainda, a presunção da sua vulnerabilidade, porque o contrato firmado é de adesão e porque é uma atividade complexa e especializada ou, ainda, porque os mercados comportam-se de forma diferenciada e específica em cada lugar e período. No cenário caracterizado pela presença da administradora/imobiliária na atividade de locação sobressaem duas relações jurídicas distintas: prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de imóveis e a administradora; e locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como sendo intermediária de um contrato de locação. Na hipótese do proprietário de imóveis contratar os serviços de uma imobiliária para administrar seus interesses, evidencia-se a destinação final econômica do serviço prestado pela contratada ao contratante, devendo a relação jurídica estabelecida ser regida pelas disposições do diploma consumerista.
Fonte: julgamento do Recurso Especial 509.304-PR, Rel. Min. Villas Bôas Cueva, julgado em 16/mai/2013.

Rescisão Antecipada da Locação

A rescisão antecipada é configurada na hipótese de uma parte contratante (o locador ou o locatário) pretender o rompimento do vínculo locatício ainda durante o prazo que foi estipulado no contrato para a vigência da locação, independentemente da constatação de alguma infração legal ou contratual praticada pela outra parte contratante.
Porém, o art. 4º da Lei do Inquilinato só admite a rescisão antecipada da locação por parte do locatário, não havendo essa mesma opção para o locador.
Essa regra da Lei do Inquilinato inviabiliza até mesmo a previsão do pagamento de uma multa pelo locador, no caso de rescisão da locação durante o prazo contratual, com a retomada do imóvel alugado ao locatário.
Basicamente, a Lei do Inquilinato estipulou condições diferentes:
- para o locador = deverá cumprir todo o prazo contratual, não havendo alternativa de retomada do imóvel (ressalvada a hipótese de um “mútuo acordo” com o locatário, na forma do inciso I do art. 9º, e nos casos de infração legal ou contratual e falta de pagamento de aluguel e encargos locatícios).
- para o locatário = não é obrigado a cumprir todo o prazo contratual e existe possibilidade de rescisão antecipada, desde que ocorra o pagamento da multa rescisória (sendo que pode ser estabelecida, no contrato de locação, alguma hipótese de isenção da multa em determinada condição, conforme já foi abordado neste blog: Isenção de Multa Contratual nas Locações).
E mesmo que exista uma cláusula contratual estipulando a possibilidade do locador solicitar a devolução do imóvel ao locatário, durante o transcurso do prazo contratual, esta cláusula não possui validade, tratando-se de uma “cláusula nula de pleno direito”, em virtude da norma contida no art. 45 da Lei do Inquilinato, considerando que estaria caracterizado um impedimento à aplicação da regra prevista no art. 4º da mesma Lei do Inquilinato.
Então, a possibilidade de retomada do imóvel por parte do locador ocorrerá somente quando ocorrer o vencimento do prazo que foi combinado, no contrato de locação, com o locatário (ressalvada a possibilidade de acordo e, ainda, nas hipóteses de descumprimento das obrigações locatícias pelo locatário, que autorizam o rompimento da locação pelo locador).
Por outro lado, o locatário pode, a qualquer momento, ainda durante o prazo contratual, devolver o imóvel ao locador, devendo fazer o pagamento do valor da multa rescisória.

Duas Jurisprudências do STJ sobre Locação de Imóveis e Interpretação da Lei do Inquilinato

O Superior Tribunal de Justiça - STJ divulgou em abril/2013, no Informativo de Jurisprudência nº 515, duas jurisprudências interessantes sobre situações que envolvem locação de imóveis e a interpretação da Lei do Inquilinato.

No julgamento do Recurso Especial nº 1.196.824, o STJ confirmou sua própria jurisprudência e o entendimento de diversos outros tribunais estaduais, afirmando que não é necessária a prova da qualidade de proprietário do imóvel para que o locador possa propor ação de despejo por infração legal/contratual ou por falta de pagamento de aluguéis contra o locatário. A Lei do Inquilinato estabelece as hipóteses de exigência da prova de propriedade do imóvel para o ajuizamento da ação de despejo: inciso IV do art. 9º, incisos III e IV do art. 47 e inciso II do art. 53. Nos demais casos, sobretudo na ação de despejo por infração legal/contratual ou por falta de pagamento de aluguéis, torna-se fundamental perceber a natureza pessoal da relação de locação, de maneira que é desnecessária a comprovação da condição de proprietário do imóvel para a propositura da demanda. 

E no julgamento do Recurso Especial nº 1.269.476, o STJ considerou válida uma cláusula contratual contida no compromisso de compra e venda de um imóvel para inviabilizar a pretensão do adquirente visando promover o despejo do inquilino, embora não tenha sido cumprida a exigência, prevista na Lei do Inquilinato, de registro do contrato de locação que havia sido firmado com o alienante. Trata-se de um caso específico, tendo sido considerado que, quando foi assinado o compromisso de compra e venda do imóvel, o adquirente reconheceu a existência da locação que estava vigorando nesse mesmo imóvel entre o alienante e o inquilino. E no mesmo documento, o adquirente ainda comprometeu-se a manter a locação durante o prazo que foi contratado pelo alienante e o inquilino. Desse modo, o STJ considerou que, apesar do descumprimento da exigência legal de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, foi alcançada a finalidade precípua do registro, tendo sido suficientemente divulgada e cientificada a existência da cláusula de vigência do contrato de locação.