Vizinho Barulhento

Um inquilino acessou meu blog e encaminhou mensagem solicitando esclarecimento sobre uma situação que envolve um "vizinho  barulhento". A pessoa solicita orientação sobre a existência de um prazo para desistência na locação de um imóvel, não sendo necessário efetuar o pagamento da multa rescisória. A mensagem narra que foi concretizada uma locação e, com apenas 12 dias de uso do imóvel, foi constatado que um vizinho (que é o síndico!) gosta de escutar música com volume exagerado no equipamento de som, atrapalhando o sono do filho do inquilino (um bebê).

MINHA OPINIÃO: 

Não existe previsão legal estipulando um prazo para desistência/arrependimento na contratação de uma locação, obtendo-se a isenção da multa rescisória.
A Lei do Inquilinato só autoriza que o locatário obtenha a rescisão da locação, independentemente do pagamento de multa rescisória, no caso de efetiva comprovação que foi o locador que cometeu uma infração legal ou contratual.

Então, na hipótese da constatação de transtornos na utilização do imóvel ocasionados por um "vizinho barulhento”, deverá ser exigido o cumprimento da Convenção de Condomínio, das normas de vizinhança e das leis vigentes para tentar evitar esses incômodos.

Portanto, torna-se aconselhável que o inquilino, ao constatar a existência de um "vizinho barulhento", tente um diálogo com os outros vizinhos, visando interpelarem o transgressor do sossego da vizinhança, para exigirem o cumprimento das regras de civilidade e de comportamento, de forma coerente com a necessidade de convivência em uma comunidade condominial.

Uma dica interessante e criativa para essa interpelação é oferecer um presente ao "vizinho barulhento": um fone de ouvido, que pode ser sutilmente colocado na caixa do correio ou na porta do apartamento com um bilhetinho elegante e simpático.

Porém, não é possível exigir que ocorra uma frustração na expectativa do locador que ocorreria o cumprimento, pelo locatário, do prazo integral da locação, com base num incômodo proveniente de outra pessoa (o "vizinho barulhento").

Taxas de Condomínio: Prescrição em Cinco Anos

 
Os síndicos devem ficar atentos:
a cobrança das taxas de condomínio deve ocorrer no prazo limite de cinco anos, contados a partir da data do vencimento de cada parcela condominial, sob pena de prescrição.


A legislação brasileira não estipula um prazo prescricional específico para as dívidas condominiais, de maneira que sempre ocorreu alguma incerteza na contagem da prescrição, havendo interpretações hesitantes para aplicação de prazos diferenciados: vinte anos ou dez anos ou cinco anos ou até mesmo três anos.
Contudo, o STJ - Superior Tribunal de Justiça definiu, no julgamento do Recurso Especial nº 1.139.030, que deve ser obedecida a regra contida no inciso I do § 5º do art. 206 da Lei Federal nº 10.406/02, aplicando-se a prescrição em cinco anos para "a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular".
De acordo com a interpretação da Ministra Nancy Andrighi, integrante da Terceira Turma do STJ, a pretensão de cobrança de dívida condominial é uma obrigação líquida lastreada em documentos (convenção de condomínio; deliberações das assembléias condominiais; comprovantes de aquisição de mercadorias; pagamentos efetuados aos funcionários e prestadores de serviços; etc.), devendo ser submetida, então, à prescrição em cinco anos.
Trata-se de uma decisão inovadora na Justiça brasileira, considerando que a tendência dos tribunais era a aplicação do prazo prescricional de dez anos para as taxas de condomínio.
Diante disso, os síndicos devem promover as cobranças com seriedade e perspicácia, utilizando mecanismos extrajudiciais e, com agilidade, mediante propositura de medidas judiciais, evitando a prescrição das dívidas condominiais.
Portanto, torna-se bastante recomendável que os síndicos contratem assessoria especializada (advogados, imobiliárias, empresas de cobrança, administradoras de condomínio ou outros prestadores de serviços), visando adotar formas eficazes para obter a satisfação das obrigações condominiais.

Decisão da Justiça assegura o cumprimento de Norma Condominial

Uma moradora de um edifício em Contagem/MG foi obrigada a retirar as grades das janelas do seu apartamento, que foram instaladas contrariando as normas condominiais (Convenção de Condomínio e Regulamento Interno).
A decisão foi proferida pelo TJMG, em uma Ação Demolitória proposta para assegurar a manutenção do padrão da fachada do edifício.
De acordo com o acórdão proferido pela 17ª Câmara Cível do TJMG, a moradora não obteve a autorização para instalação das grades em uma assembléia condominial que havia sido especialmente convocada para deliberar sobre esse assunto. Contudo, a moradora resolveu contrariar a decisão dos condôminos e instalou as grades nas janelas, tendo alegado, em juízo, que não haveria modificação da fachada frontal do edifício, considerando que seu apartamento está situado nos fundos da edificação.
Ocorre que as regras legais e as normas condominiais não admitem qualquer modificação na fachada frontal, lateral ou nos fundos da edificação. Para instalação de grades nas janelas ou outras intervenções nos padrões estéticos da edificação, deve ser sempre obtida prévia e expressa aprovação pela assembléia geral do condomínio.
A assembléia geral do condomínio é soberana e suas decisões prevalecem sobre a vontade individual do morador do edifício.
Portanto, quaisquer alterações nas características construtivas que afetem o aspecto visual/estético da edificação devem ser autorizadas pela comunidade condominial.

Imposto de Renda - Condomínios Edilícios

Cobrança do Consumo de Água nos Condomínios

As companhias de água e saneamento básico não podem promover a cobrança do consumo de água, nos condomínios edilícios, utilizando o valor da tarifa mínima multiplicado pelo número de unidades condominiais.
Considerando que a relação jurídica é instituída somente entre a companhia de água (fornecedor) e o condomínio edilício (consumidor), não é possível fazer a cobrança desprezando o volume de água efetivamente registrado no único hidrômetro existente na edificação.
Esse foi o entendimento consagrado no julgamento proferido no Recurso Especial nº 1166561, em 25/ago/2010, pelo Superior Tribunal de Justiça. O julgamento foi realizado no sistema de recurso representativo da controvérsia, consolidando a orientação jurisprudencial do STJ.

Juros na cobrança das Taxas de Condomínio

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios podem estabelecer o patamar dos juros de mora a serem cobrados por atraso nas contribuições mensais. Ao promover a interpretação do art. 1.336 do Código Civil, a Ministra Nancy Andrighi enfatizou que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente estipulados na Convenção de Condomínio, cabendo a aplicação dos juros de mora equivalentes a 1% ao mês somente quando não for estabelecida outra regra pelos condôminos. Foi proclamado, então, no julgamento do Recurso Especial nº 1.002.525, que a assembléia geral dos condôminos é soberana para estabelecer a forma de incidência dos juros de mora, privilegiando a autonomia condominial e necessidade de adaptação da sistemática de cobrança dos encargos pelos atrasos nos pagamentos à realidade de cada condomínio.
E com a confirmação desse entendimento sobre o direito imobiliário/condomínio edilício, foi estimulada a possibilidade das imobiliárias e administradoras de condomínio oferecerem soluções eficientes aos síndicos, com o objetivo de combater a inadimplência.
De toda forma, não é interessante estipular juros de mora abusivos nas convenções de condomínio, devendo ser ajustados, de forma coerente e razoável, às circunstâncias especiais da comunidade condominial, evitando-se exorbitâncias e injustiças que certamente podem ser anuladas pela Justiça.

Créditos Condominiais são Preferenciais na Execução Judicial

Em uma disputa judicial envolvendo uma instituição financeira e um condomínio, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que os créditos condominiais devem ser quitados preferencialmente ao crédito bancário decorrente da hipoteca.
No julgamento do Recurso Especial nº 511003, o STJ confirmou seus precedentes jurisprudenciais e adotou o entendimento que o condomínio deve receber com preferência os valores devidos pelo condômino, não havendo privilégio para o agente financeiro que instituiu uma hipoteca ao conceder um financiamento imobiliário para a aquisição da unidade habitacional.
No caso julgado pelo STJ, uma pessoa não efetuou o pagamento das taxas de condomínio e também não promoveu a quitação das prestações do financiamento imobiliário. O apartamento e a vaga de garagem foram penhorados e leiloados para pagamento das dívidas e foi apurado um montante que estava em disputa entre o agente financeiro e o condomínio. A instituição financeira argumentou que a hipoteca (direito real) teria preferência em relação às contribuições condominiais (direito pessoal), pretendendo o recebimento da quantia apurada no leilão judicial, para que fosse utilizada no pagamento das prestações do financiamento imobiliário.
Contudo, o STJ definiu que o condomínio detém o privilégio para a satisfação dos valores que são devidos em virtude da utilização do próprio imóvel ou para evitar-lhe o perecimento. Em consequência, o condomínio terá direito ao recebimento do montante apurado no leilão judicial. E a instituição financeira, que não conseguiu apurar os valores do financiamento imobiliário, deverá executar o inadimplente por outras formas admitidas pela lei.
O julgamento também consagrou que os honorários advocatícios, devidos ao advogado do condomínio que promoveu a cobrança judicial, também possuem preferência em relação à hipoteca, por se tratarem de verba alimentar.

Verbas do Condomínio Edilício podem ser Penhoradas

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que podem ser penhoradas as verbas arrecadadas com as taxas de condomínio pelo Condomínio Edilício, visando o pagamento de dívidas contraídas perante terceiros.
De acordo com a decisão proferida, em 03/set/2009, no Recurso Especial nº 829583, deve ser nomeado um administrador judicial que poderá intervir na contabilidade condominial, para verificar a situação financeira e programar um percentual de arrecadação mensal.
Isso indica a necessidade de adequação das contas condominiais para acerto de eventuais pendências. Na falta de planejamento financeiro eficiente, os credores poderão exigir, na Justiça, que os valores arrecadados sejam direcionados para pagamento das dívidas, evitando a necessidade de promover a penhora de bens do Condomínio Edilício, que é uma universalidade de bens particulares pertencentes aos diversos condôminos.