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FERNANDO JÚNIOR

A Importância das VISTORIAS DOS IMÓVEIS nos Negócios Imobiliários

As relações entre as Pessoas e as Coisas são disciplinadas pelo Direito utilizando teorias sobre Posse e Propriedade, que servem para disciplinar sobre o uso e a titularidade dos bens móveis e imóveis.
 

Nos negócios imobiliários, existem diversas normas legais que regulamentam as obrigações e as condições que as pessoas podem combinar e estipular para alugar ou comprar/vender um IMÓVEL. Então, por exemplo, num contrato de locação ou num contrato de compra e venda, o IMÓVEL é o objeto (a Coisa) que pode ser negociada conforme regras estabelecidas pelo Direito e também conforme critérios definidos pelas próprias partes contratantes (as Pessoas) sobre preço, condições de pagamento, prazos, multas e penalidades no caso de inadimplências, garantias, etc.
 

Entretanto, o objeto (o Imóvel) não pode ser definido detalhadamente e de forma indistinta pelas normas legais, considerando que cada imóvel possui as suas próprias características e suas singularidades.

Diante disso, os Corretores de Imóveis competentes e as Imobiliárias conceituadas utilizam de uma VISTORIA para descrever e detalhar todas as minúcias do objeto (o Imóvel) que é negociado pelas partes contratantes.


Os imóveis são mercadorias “embaladas para presente”, considerando que, normalmente, não são negociados imóveis que possuem estrutura, tijolos, cimento, tubulação e fiação aparentes, não tendo acabamentos e revestimentos, porque desta maneira não seriam valorizados seu aspecto e sua atratividade perante a clientela. Os imóveis cotidianamente negociados pelos Corretores de Imóveis e pelas Imobiliárias são concebidos e finalizados utilizando a arte da Arquitetura, a solidez da Engenharia e a harmonização estética do Designer de Interiores, estando dotados de bastante tecnologia e inúmeros equipamentos, pertences e acessórios.


É a Vistoria que descreve minuciosamente todas essas características que distinguem CADA IMÓVEL, especificando as condições de conservação das funcionalidades disponíveis nos ambientes, as instalações eletro-eletrônicas, hidráulicas e telefônicas, os revestimentos dos pisos, paredes e tetos, a pintura, os acabamentos, as pias e as bancadas, as louças e os metais sanitários, as tomadas e os interruptores, os trincos e as fechaduras, as mobílias, as luminárias e os eventuais móveis existentes no local, as janelas e os vidros, os adornos arquitetônicos, os jardins e as plantas, etc.


A Vistoria identifica detalhadamente o imóvel objeto do negócio imobiliário, servindo, portanto, como sendo uma PROVA importantíssima para comprovar que as partes contratantes negociaram e pactuaram condições especialmente definidas para aquele IMÓVEL ESPECÍFICO, de maneira que, no caso de descumprimento das obrigações estipuladas no contrato, possa ser exigido o cumprimento dos compromissos assumidos nas cláusulas contratuais referentes às CARACTERÍSTICAS ÚNICAS relacionadas ao imóvel que foi objeto do negócio imobiliário.


Desse modo, a VISTORIA possibilita a existência de um nexo (um vínculo) entre aquilo que foi prometido nas cláusulas contratuais e o que está sendo confirmado/conferido no momento do cumprimento das obrigações estipuladas no instrumento contratual.


Alguns exemplos:
- a Vistoria garante que um comprador possua uma PROVA para exigir do vendedor, na época do repasse das chaves, que o imóvel efetivamente possua todas as características e conformações demonstradas na ocasião que ocorreu a visita ao local ou quando foi concretizado o contrato de compra e venda.
- a Vistoria assegura que o proprietário (o locador) tenha uma PROVA para exigir do inquilino (o locatário), na devolução das chaves, que o imóvel e todas suas instalações estejam no mesmo estado de conservação e de funcionamento da época da contratação da locação.


E tratando-se de uma PROVA, as partes contratantes devem ter a cautela de realizar a Vistoria de forma IMPARCIAL, evitando conceitos subjetivos que possam contaminar e invalidar a possibilidade de utilizar este importante instrumento de comprovação da especificidade do imóvel que foi objeto do negócio imobiliário.


No meu escritório de advocacia, alguns clientes comparecem narrando situações que lamentavelmente inviabilizam qualquer possibilidade de utilizar a Vistoria como sendo a PROVA eficiente para garantir o cumprimento das cláusulas contratuais, tanto na locação, quanto na compra e venda:
- completa ausência de uma Vistoria ou apenas uma breve narrativa das características do imóvel numa cláusula contratual (“o imóvel encontra-se em perfeito estado de conservação”).
- descrição insuficiente ou genérica de todos os atributos e especificidades do imóvel (em alguns casos, utilizando o famoso “ok”, desta forma: “paredes: ok”; “piso: ok”; “armários: ok”; etc.).
- utilização de uma linguagem tipicamente parcial e tendenciosa para relatar os aspectos do imóvel e seus pertences/acessórios (uso de critérios relacionados ao gosto/estilo pessoal: “boa” x “ruim”; “bonito” x “feio”; “moderno” x “antiquado”; etc.).
- não obter fotos que comprovem os aspectos arquitetônicos/construtivos e a qualidade de todos os materiais, acabamentos e revestimentos do imóvel.
- até mesmo a falta de assinatura de todas as partes contratantes na Vistoria.


O que percebo é que alguns clientes às vezes preferem realizar negócios imobiliários “na confiança”, desmerecendo o valor e a influência de uma Vistoria na resolução de um conflito no momento de conferência do imóvel. Tais clientes poderiam ter contratado um Corretor de Imóveis ou uma Imobiliária que certamente poderiam desenvolver soluções customizadas e adequadas para cada caso específico, obtendo uma Vistoria do imóvel que repercutiria num efeito qualitativo para viabilizar o cumprimento das exigências contratuais.


E, a propósito, na minha opinião, os Corretores de Imóveis e as Imobiliárias devem empenhar-se todos os dias para incrementar as suas atividades, conquistando parcerias em diversos segmentos que contribuem significativamente para ter sucesso no atendimento às expectativas dos clientes.


Neste artigo, o meu propósito é realmente influenciar numa valorização dos procedimentos de Vistoria para impactar em SEGURANÇA aos negócios imobiliários.
Afinal, o resultado do desleixo nas metodologias adequadas para execução de uma Vistoria eficiente pode ocasionar na incapacidade de sua utilização como sendo PROVA e, também, na condenação do Corretor de Imóveis ou da Imobiliária por desconformidades, danos e avarias que sejam constatadas no imóvel.


Num julgamento pelo TJMG - Tribunal de Justiça de Minas Gerais, foi definido que “comprovada a negligência da administradora no desempenho da atividade de administração de locação que lhe foi confiada, deixando de promover à devida vistoria do imóvel ao início e final de cada locação, possibilitando a verificação de danos causados ao bem locado, deve responder pelos prejuízos advindos com a sua reforma.” (TJMG - Apelação 1.0701.09.273937-7/001 - Relator Des. Osmando Almeida - julg. 05/abr/2011).
E o TJSP - Tribunal de Justiça de São Paulo também considerou que “a mera realização de vistoria que não teve participação de nenhuma das partes contratantes consubstancia apenas documento unilateral, não tendo qualquer valor probatório adicional” (TJSP - Apelação 0032543-91.2011.8.26.0577 - Relator Des(a). Berenice Marcondes Cesar - julg. 25/mar/2014).


A confecção de uma Vistoria minuciosa é a única maneira para evitar os RISCOS que influenciam na definição de litígios desgastantes e traumáticos sobre o cumprimento de obrigações relacionadas à tipologia de cada imóvel objeto dos negócios imobiliários. O ideal é que a Vistoria tenha sido feita de forma IMPARCIAL (preferencialmente por empresas terceirizadas e especializadas em vistorias de imóveis que já existem no Brasil, da mesma forma que existem nos países europeus e nos EUA), utilizando linguagem adequada em aspectos arquitetônicos/construtivos, constando em um documento anexo ao contrato e que tenha sido elaborado apenas para essa finalidade, contendo um sofisticado descritivo e diversas fotos que comprovem todos os detalhes do imóvel.


Desta maneira, podem ser evitados vários aborrecimentos nos contratos de locação e nos compromissos de compra e venda de imóveis, multiplicando o prestígio dos clientes ao espírito empreendedor dos Corretores de Imóveis e das Imobiliárias.

Fora da casa do papai e da mamãe


Independentes, fãs de tecnologia e conectados em redes sociais, os jovens assumiram definitivamente seu papel na engrenagem que movimenta o mercado imobiliário.

Uma pesquisa realizada pelo Núcleo de Inteligência da Tecnologia Imobiliária (NITI) da Rede Netimóveis revelou que superam 50% os financiamentos imobiliários contratados por pessoas de até 35 anos. A juventude está assegurando seus rendimentos no mercado de trabalho e, então, vislumbra a possibilidade de conectar seus esforços em investimentos na aquisição ou no aluguel de um imóvel que assegure a sua independência.

E o atual cenário do mercado imobiliário, atrelado à previsibilidade de estabilidade econômica que viabiliza juros razoáveis para os financiamentos e reajustes suportáveis para os aluguéis, impulsiona a conquista do sonho da morada independente. Por outro lado, a disponibilidade de serviços baseados em tecnologia digital e aplicativos, evitando-se burocracias e ampliando as possibilidades, por exemplo, de conseguir alugar um imóvel não precisando oferecer fiadores incentivam essa faixa etária, que já é responsável por 55% das pesquisas imobiliárias na Internet.



Apesar da idéia do tal sonho da casa própria ainda perdurar para essa geração, os projetos da juventude para constituição de um lar são modernos e diferenciados da concepção tradicional. A localização até que ainda é fundamental dentre os critérios de escolha; porém, imóveis em tamanhos compactos que assegurem praticidade no dia-a-dia ou espaços que possibilitem as alegres moradias compartilhadas, no estilo “coliving”, fazem sucesso entre a rapaziada. Afinal, o que não combina com os jovens é complicação e desânimo.

Direito moral vence direito de propriedade em batalha judicial nos EUA

Reproduzo neste meu blog um interessante artigo publicado por ConJur sobre conflito envolvendo Direito Imobiliário/Patrimonial e Direitos Morais/Direitos Autorais/Visuais:

https://www.conjur.com.br/2018-fev-16/direito-moral-vence-direito-propriedade-batalha-judicial-eua


"DIREITO MORAL VENCE DIREITO DE PROPRIEDADE EM BATALHA JUDICIAL NOS EUA"
 

por João Ozorio de Melo, correspondente da revista Consultor Jurídico nos Estados Unidos

"O empreendedor imobiliário Jerry Wolkoff poderia ter economizado US$ 6,7 milhões se tivesse consultado um advogado especializado em artes. Esse é o valor da indenização que ele terá de pagar a 21 grafiteiros por ter destruído 45 murais em um prédio de sua propriedade. O advogado o teria aconselhado a dar um aviso prévio de 90 dias aos grafiteiros, antes de mandar trabalhadores cobrir com cal os murais no prédio, que seria destruído de qualquer forma. Se tivesse feito isso, não teria violado a lei que garante o direito moral dos grafiteiros sobre suas obras de arte.

Wolkoff foi condenado a pagar a indenização em novembro de 2017, por um júri civil, após um julgamento que durou três semanas. Um dos principais argumentos do empreendedor imobiliário foi o de que o prédio era dele e, portanto, poderia fazer o que quisesse com ele. Mas a decisão foi a de que ele violou a Lei dos Direitos do Artistas Visuais (Vara – Visual Artists Rights Act), lei de 1990 que garante proteção ao direito moral dos artistas sobre suas obras.

Assim, pela primeira vez na história dos EUA, o direito moral, garantido aos grafiteiros, venceu o direito de propriedade, garantido ao empreendedor imobiliário, nessa batalha judicial. O resultado final foi a decisão do juiz federal Frederic Block, na segunda-feira (12/2), que mandou Wolkoff pagar a indenização milionária aos grafiteiros.


Os murais foram pintados ao longo dos anos no prédio 5Pointz em Long Island City, no Queens, Nova York, e destruídos em 2013. Eles criaram um novo ponto turístico na cidade e valorizaram a área. O prédio ficou conhecido como "meca do grafite" e "sede dos artistas". Os murais ganharam o status de obra de arte de "estatura reconhecida" (recognized stature), uma das condições para ganhar a proteção da Vara.


No julgamento, os dois lados levaram peritos em arte para discutir a condição de “estatura reconhecida” dos murais. A perita de Wolkoff argumentou que essa condição não era aplicável aos murais porque eles não foram matéria de atenção acadêmica, porque o nome de alguns dos artistas sequer aparecem em pesquisas no Google e porque, apesar do 5Pointz atrair turistas, os visitantes vão ao local porque querem ver um ponto turístico, e não para ver determinadas obras de arte.


O perito dos grafiteiros ressaltou a qualidade reconhecida dos artistas, porque vários deles exibiram suas obras em um show de arte de grafite no Museu do Brooklyn. E que nem mesmo Kent Twitchell, o grafiteiro mais famoso dos EUA, aparece nos jornais de arte, por causa de um certo preconceito. “Algumas pessoas ainda são céticas sobre a arte das ruas. Elas ainda veem o grafite como pinturas nos trens do metrô”, disse.


DIREITOS MORAIS

A Lei dos Direitos do Artistas foi criada em 1990, depois que uma obra de arte famosa em um parque foi desmontada sem consentimento do artista, que não pôde fazer nada. É a primeira lei federal dos EUA, que, dentro do espectro dos direitos autorais, garante aos artistas direitos morais, de acordo com a Wikipédia.


Cumpridos certos requisitos, a lei garante aos artistas direitos adicionais sobre sua obra de arte, independentemente de qualquer propriedade física dela em qualquer momento ou de quem detém os direitos autorais. Um artista pode exigir a atribuição de crédito ou citação da fonte e, em certas circunstâncias, pode processar o proprietário da obra artísticas por destruí-la, mesmo que a posse da obra seja legal. E tem o direito de publicar sua obra anonimamente ou com pseudônimo.


A Vara garante aos artistas, dentro do contexto do direito moral: 1) direito de autoria; 2) direito de proibir o uso do nome do artista em qualquer obra de arte que ele não criou; 3) direito de proibir o uso do nome do artista em qualquer obra que foi distorcida, mutilada ou modificada de alguma forma que seria prejudicial à honra ou à reputação do artista; 4) direito de proibir distorção, mutilação ou modificação da obra, que possa prejudicar a honra ou reputação do artista; 5) direito de impedir a destruição da obra de arte, se ela tiver a condição de “estatura reconhecida”.


As obras protegidas são, normalmente, pinturas, desenhos, impressos, esculturas e fotografias. São artes produzidas apenas para exibição e existentes em cópia única ou em edições limitadas de 200 ou menos cópias, assinadas e numeradas pelo artista. As esculturas são particularmente sensíveis a violações da lei, porque são removidas de parques e praças públicas para outros lugares - ou mesmo para depósitos - sem consentimento do escultor.

RENÚNCIA AO DIREITO
A legislação prevê que o artista pode renunciar ao seu direito moral e aos direitos garantidos pela Vara ao negociar sua obra com um comprador ou com uma organização de qualquer espécie que contrata o artista. Tal renúncia, expressa por escrito, existe nos EUA, mas é proibida em alguns países europeus, como na França.


Na maioria das vezes, esse dispositivo legal coloca os artistas nas mãos dos contratantes de obras ou de compradores. Em outras palavras, o direito moral se torna, muitas vezes, uma faca de dois gumes - um direito excepcional que, se usado, pode prejudicar o artista.


Por exemplo, prefeituras podem não contratar uma escultura para uma praça pública se preveem que terão de pagar uma alta indenização se tiverem de removê-la um dia. Proprietários de prédios podem não contratar um grande mural para uma parede externa porque podem ser processados e ter de pagar indenização se um dia precisarem reformar a parede ou destruir o prédio para construir outro mais rentável.


De acordo com a revista Artsy, o direito de propriedade, no final das contas, mantém sua majestade nos EUA. Apenas artistas muito famosos podem se dar ao luxo de não renunciar a seu direito moral, quando as contas do mês não pesam no raciocínio. Ou quando o contratante não sabe o que faz.


Esse foi, aparentemente, o caso do empreendedor imobiliário nova-iorquino Jerry Wolkoff. Depois que ele perdeu a disputa com os grafiteiros e foi obrigado a pagar a indenização milionária, advogados especializados em arte tentaram explicar por que ele deixou isso acontecer. Afinal, bastava ter notificado os grafiteiros de que os murais seriam destruídos em 90 dias. Tivesse feito isso, a responsabilidade de remover os murais, nesse prazo, seria dos grafiteiros.


Para a advogada Brooke Oliver, que representa o grafiteiro Daniel Fontes na Califórnia, o empreendedor não reconhece o valor da arte. Para o advogado Eric Bauam, que representa os grafiteiros do 5Pointz, a ganância cegou o empreendedor. Já para o advogado Eric Bjorgum, que representou o famoso grafiteiro Kent Twitchell, a explicação é mais simples: o empreendedor simplesmente não sabia que ia se meter nessa encrenca jurídica, porque pensou que a propriedade era sua e, portanto, podia fazer o que queria com ela. Devia ter consultado um advogado especializado em arte."

Fonte: Revista Consultor Jurídico, 16 de fevereiro de 2018

CURSO: Administração dos Contratos de Locação


curso ADMINISTRAÇÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO
na Universidade SECOVI-MG:
Rua Sergipe, 1000, Savassi, Belo Horizonte/MG.
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