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FERNANDO JÚNIOR

DICAS DE NEGOCIAÇÃO EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS DURANTE A PANDEMIA DO CORONAVÍRUS - COVID-19



A pandemia do Coronavírus - COVID-19 e seus impactos financeiros estão gerando diversas expectativas sobre a possibilidade de obter revisões de condições contratuais. Evidentemente, as partes contratantes não poderiam supor que ocorreriam limitações e restrições, impostas por intervenção estatal, ao desempenho de diversas atividades empresarias, que repercutem no ritmo da economia brasileira, de maneira que, em quase todos os contratos de locação de imóveis, não foram previstas e estipuladas cláusulas para definição das repercussões dessa calamidade no vínculo contratual.

Os contratos de locações de imóveis caracterizam-se, dentre outros aspectos, pela bilateralidade e pela imposição de prestações continuadas e periódicas no decorrer do tempo. O locador compromete-se em disponibilizar o uso (a posse) do imóvel para o locatário, que assume, em contrapartida, o compromisso de efetuar periodicamente o pagamento de uma retribuição (o preço/aluguel). Porém, durante o período de tempo que foi estipulado para duração da locação do imóvel (o prazo contratual), podem ocorrer situações excepcionais e imprevisíveis, ocasionando em eventual desequilíbrio para continuidade do cumprimento das condições que haviam sido combinadas entre locador e locatário.

Então, nesse cenário de imprevisibilidade e desequilíbrio, que modificaram as circunstâncias que foram consideradas pelas partes contratantes na época da contratação da locação do imóvel, a legislação admite que, em cada caso específico, ocorram revisões ou até mesmo a rescisão do vínculo contratual.

É importante esclarecer que a regra geral determinada pela legislação brasileira é uma imposição de obediência fiel às condições contratadas; porém, a mesma legislação foi inteligente em estipular uma regra de exceção, viabilizando revisões ou rescisões contratuais, desde que rigorosamente constatados requisitos essenciais que justificam e configuram a imprevisibilidade e o desequilíbrio, resultando em onerosidade excessiva para uma parte contratante e, ao mesmo tempo, em vantagem exagerada para a outra parte contratante.

Afinal, a vida é mesmo imprevisível, podendo acontecer desastres e catástrofes inconcebíveis, sendo necessário, então, tentar reequilibrar e equalizar as condições contratuais que foram previstas para períodos de normalidade.

Portanto, conclui-se que:

É possível tentar negociar alterações nas cláusulas contratuais, notadamente sobre condições de pagamento de aluguéis, em virtude da pandemia do Coronavírus - COVID-19 e das suas repercussões financeiras? SIM.

Essas alterações nas cláusulas contratuais são obrigatórias e impositivas para todos os contratos de locação de imóveis? NÃO.

Diante do exposto, elaborei algumas orientações que podem ser utilizadas nas negociações em locações de imóveis nessa época emergencial de crise do Coronavírus - COVID-19.

  • Atender gentilmente todas as solicitações que sejam encaminhadas por locadores ou locatários, colocando-se disponível para auxiliar na busca de manutenção do equilíbrio contratual. 
    OBJETIVO = retenção do vínculo contratual.
  • Utilizar as informações já disponíveis nos seus arquivos sobre o perfil econômico, patrimonial e financeiro dos contratantes (locadores e locatários), empreendendo esforços para conseguir uma atualização destas informações e, especialmente, diligenciar para obter provas suficientes sobre as alegações utilizadas pela parte contratante que esteja pleiteando a revisão contratual (por exemplo: solicitar documentos ou provas satisfatórias, ao inquilino que esteja solicitando a isenção do pagamento do aluguel, sobre os impactos financeiros gerados pelo impedimento, por ato governamental, para o exercício de sua atividade empresarial).
  • Examinar criteriosamente cada caso concreto, individualizando a situação pessoal do locador e do locatário, avaliando de forma minuciosa a documentação que comprove as alegadas repercussões financeiras ocasionadas pela crise do Coronavírus - COVID-19, visando identificar no caso específico que realmente teria ocorrido alguma onerosidade excessiva para uma parte contratante e, ao mesmo tempo, uma vantagem exagerada para a outra parte contratante.
  • Negociar e indicar a resolução adequada para reequilíbrio contratual, mediante algum tipo de flexibilização das condições originalmente contratadas, sendo que esta flexibilização só deve ser recomendada quando for constatado um efetivo desequilíbrio entre a onerosidade das obrigações e as vantagens decorrentes dos compromissos bilaterais assumidos pelas partes contratantes na época da contratação da locação do imóvel.
  • Estimular a verificação, em cada caso específico, que os reflexos da pandemia do Coronavírus - COVID-19 certamente repercutem em instabilidade financeira para ambas as partes contratantes, não sendo razoável, nesse momento angustiante, uma automática isenção do cumprimento das obrigações locatícias, sendo talvez plausível, então, conceder somente um diferimento (adiamento) ao locatário para pagamento do aluguel, mesmo assim dependendo da existência, por parte do locador, de alguma poupança/reserva de capital. Desta forma, ambas as partes contratantes podem tentar auxiliar-se mutuamente para terem algum fôlego para enfrentamento desse período de crise.
  • Elaborar um relatório do caso e, especialmente, formalizar um acordo contendo as condições que eventualmente venham a ser negociadas e pactuadas entre as partes contratantes. 
    DICA ESPECIAL = neste acordo deve constar uma cláusula mencionando que a revisão contratual foi ocasionada pelos efeitos da pandemia do Coronavírus - COVID-19, de maneira que reflete uma situação excepcional e que, a qualquer momento, pode ocorrer renegociação ou até mesmo cancelamento das condições pactuadas, dependendo da modificação do panorama atual de contenção das atividades empresariais e de isolamento das pessoas. É interessante constar também que as partes contratantes comprometem-se solenemente a proceder uma revisão do acordo na hipótese de alteração da situação atual relacionada à pandemia do Coronavírus - COVID-19, sendo que, no caso de resistência injustificada de uma parte contratante na construção de outro diálogo para enfrentamento da necessidade de revisão do acordo, a outra parte contratante pode cancelar o acordo mediante notificação.
Essas dicas obviamente não pretendem exaurir todas as abordagens a serem adotadas em cada caso específico, sendo aconselhável que sempre sejam utilizadas técnicas criativas de conciliação e mediação, nunca desmerecendo o critério da razoabilidade.
O importante é obter performance nas negociações e atender ambas as partes contratantes!

FERNANDO JÚNIOR (Fernando de Magalhães Júnior)
Advogado, Professor e Palestrante, especialista na Lei do Inquilinato
Membro do IBRADIM e Conselheiro Consultivo da AMADI

O IMPACTO DA PANDEMIA DO CORONAVÍRUS - COVID-19 NA ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÕES DE IMÓVEIS - PROBLEMAS - SOLUÇÕES - A TEORIA DA IMPREVISÃO E O DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL






A Importância das VISTORIAS DOS IMÓVEIS nos Negócios Imobiliários

As relações entre as Pessoas e as Coisas são disciplinadas pelo Direito utilizando teorias sobre Posse e Propriedade, que servem para disciplinar sobre o uso e a titularidade dos bens móveis e imóveis.
 

Nos negócios imobiliários, existem diversas normas legais que regulamentam as obrigações e as condições que as pessoas podem combinar e estipular para alugar ou comprar/vender um IMÓVEL. Então, por exemplo, num contrato de locação ou num contrato de compra e venda, o IMÓVEL é o objeto (a Coisa) que pode ser negociada conforme regras estabelecidas pelo Direito e também conforme critérios definidos pelas próprias partes contratantes (as Pessoas) sobre preço, condições de pagamento, prazos, multas e penalidades no caso de inadimplências, garantias, etc.
 

Entretanto, o objeto (o Imóvel) não pode ser definido detalhadamente e de forma indistinta pelas normas legais, considerando que cada imóvel possui as suas próprias características e suas singularidades.

Diante disso, os Corretores de Imóveis competentes e as Imobiliárias conceituadas utilizam de uma VISTORIA para descrever e detalhar todas as minúcias do objeto (o Imóvel) que é negociado pelas partes contratantes.


Os imóveis são mercadorias “embaladas para presente”, considerando que, normalmente, não são negociados imóveis que possuem estrutura, tijolos, cimento, tubulação e fiação aparentes, não tendo acabamentos e revestimentos, porque desta maneira não seriam valorizados seu aspecto e sua atratividade perante a clientela. Os imóveis cotidianamente negociados pelos Corretores de Imóveis e pelas Imobiliárias são concebidos e finalizados utilizando a arte da Arquitetura, a solidez da Engenharia e a harmonização estética do Designer de Interiores, estando dotados de bastante tecnologia e inúmeros equipamentos, pertences e acessórios.


É a Vistoria que descreve minuciosamente todas essas características que distinguem CADA IMÓVEL, especificando as condições de conservação das funcionalidades disponíveis nos ambientes, as instalações eletro-eletrônicas, hidráulicas e telefônicas, os revestimentos dos pisos, paredes e tetos, a pintura, os acabamentos, as pias e as bancadas, as louças e os metais sanitários, as tomadas e os interruptores, os trincos e as fechaduras, as mobílias, as luminárias e os eventuais móveis existentes no local, as janelas e os vidros, os adornos arquitetônicos, os jardins e as plantas, etc.


A Vistoria identifica detalhadamente o imóvel objeto do negócio imobiliário, servindo, portanto, como sendo uma PROVA importantíssima para comprovar que as partes contratantes negociaram e pactuaram condições especialmente definidas para aquele IMÓVEL ESPECÍFICO, de maneira que, no caso de descumprimento das obrigações estipuladas no contrato, possa ser exigido o cumprimento dos compromissos assumidos nas cláusulas contratuais referentes às CARACTERÍSTICAS ÚNICAS relacionadas ao imóvel que foi objeto do negócio imobiliário.


Desse modo, a VISTORIA possibilita a existência de um nexo (um vínculo) entre aquilo que foi prometido nas cláusulas contratuais e o que está sendo confirmado/conferido no momento do cumprimento das obrigações estipuladas no instrumento contratual.


Alguns exemplos:
- a Vistoria garante que um comprador possua uma PROVA para exigir do vendedor, na época do repasse das chaves, que o imóvel efetivamente possua todas as características e conformações demonstradas na ocasião que ocorreu a visita ao local ou quando foi concretizado o contrato de compra e venda.
- a Vistoria assegura que o proprietário (o locador) tenha uma PROVA para exigir do inquilino (o locatário), na devolução das chaves, que o imóvel e todas suas instalações estejam no mesmo estado de conservação e de funcionamento da época da contratação da locação.


E tratando-se de uma PROVA, as partes contratantes devem ter a cautela de realizar a Vistoria de forma IMPARCIAL, evitando conceitos subjetivos que possam contaminar e invalidar a possibilidade de utilizar este importante instrumento de comprovação da especificidade do imóvel que foi objeto do negócio imobiliário.


No meu escritório de advocacia, alguns clientes comparecem narrando situações que lamentavelmente inviabilizam qualquer possibilidade de utilizar a Vistoria como sendo a PROVA eficiente para garantir o cumprimento das cláusulas contratuais, tanto na locação, quanto na compra e venda:
- completa ausência de uma Vistoria ou apenas uma breve narrativa das características do imóvel numa cláusula contratual (“o imóvel encontra-se em perfeito estado de conservação”).
- descrição insuficiente ou genérica de todos os atributos e especificidades do imóvel (em alguns casos, utilizando o famoso “ok”, desta forma: “paredes: ok”; “piso: ok”; “armários: ok”; etc.).
- utilização de uma linguagem tipicamente parcial e tendenciosa para relatar os aspectos do imóvel e seus pertences/acessórios (uso de critérios relacionados ao gosto/estilo pessoal: “boa” x “ruim”; “bonito” x “feio”; “moderno” x “antiquado”; etc.).
- não obter fotos que comprovem os aspectos arquitetônicos/construtivos e a qualidade de todos os materiais, acabamentos e revestimentos do imóvel.
- até mesmo a falta de assinatura de todas as partes contratantes na Vistoria.


O que percebo é que alguns clientes às vezes preferem realizar negócios imobiliários “na confiança”, desmerecendo o valor e a influência de uma Vistoria na resolução de um conflito no momento de conferência do imóvel. Tais clientes poderiam ter contratado um Corretor de Imóveis ou uma Imobiliária que certamente poderiam desenvolver soluções customizadas e adequadas para cada caso específico, obtendo uma Vistoria do imóvel que repercutiria num efeito qualitativo para viabilizar o cumprimento das exigências contratuais.


E, a propósito, na minha opinião, os Corretores de Imóveis e as Imobiliárias devem empenhar-se todos os dias para incrementar as suas atividades, conquistando parcerias em diversos segmentos que contribuem significativamente para ter sucesso no atendimento às expectativas dos clientes.


Neste artigo, o meu propósito é realmente influenciar numa valorização dos procedimentos de Vistoria para impactar em SEGURANÇA aos negócios imobiliários.
Afinal, o resultado do desleixo nas metodologias adequadas para execução de uma Vistoria eficiente pode ocasionar na incapacidade de sua utilização como sendo PROVA e, também, na condenação do Corretor de Imóveis ou da Imobiliária por desconformidades, danos e avarias que sejam constatadas no imóvel.


Num julgamento pelo TJMG - Tribunal de Justiça de Minas Gerais, foi definido que “comprovada a negligência da administradora no desempenho da atividade de administração de locação que lhe foi confiada, deixando de promover à devida vistoria do imóvel ao início e final de cada locação, possibilitando a verificação de danos causados ao bem locado, deve responder pelos prejuízos advindos com a sua reforma.” (TJMG - Apelação 1.0701.09.273937-7/001 - Relator Des. Osmando Almeida - julg. 05/abr/2011).
E o TJSP - Tribunal de Justiça de São Paulo também considerou que “a mera realização de vistoria que não teve participação de nenhuma das partes contratantes consubstancia apenas documento unilateral, não tendo qualquer valor probatório adicional” (TJSP - Apelação 0032543-91.2011.8.26.0577 - Relator Des(a). Berenice Marcondes Cesar - julg. 25/mar/2014).


A confecção de uma Vistoria minuciosa é a única maneira para evitar os RISCOS que influenciam na definição de litígios desgastantes e traumáticos sobre o cumprimento de obrigações relacionadas à tipologia de cada imóvel objeto dos negócios imobiliários. O ideal é que a Vistoria tenha sido feita de forma IMPARCIAL (preferencialmente por empresas terceirizadas e especializadas em vistorias de imóveis que já existem no Brasil, da mesma forma que existem nos países europeus e nos EUA), utilizando linguagem adequada em aspectos arquitetônicos/construtivos, constando em um documento anexo ao contrato e que tenha sido elaborado apenas para essa finalidade, contendo um sofisticado descritivo e diversas fotos que comprovem todos os detalhes do imóvel.


Desta maneira, podem ser evitados vários aborrecimentos nos contratos de locação e nos compromissos de compra e venda de imóveis, multiplicando o prestígio dos clientes ao espírito empreendedor dos Corretores de Imóveis e das Imobiliárias.

Fora da casa do papai e da mamãe


Independentes, fãs de tecnologia e conectados em redes sociais, os jovens assumiram definitivamente seu papel na engrenagem que movimenta o mercado imobiliário.

Uma pesquisa realizada pelo Núcleo de Inteligência da Tecnologia Imobiliária (NITI) da Rede Netimóveis revelou que superam 50% os financiamentos imobiliários contratados por pessoas de até 35 anos. A juventude está assegurando seus rendimentos no mercado de trabalho e, então, vislumbra a possibilidade de conectar seus esforços em investimentos na aquisição ou no aluguel de um imóvel que assegure a sua independência.

E o atual cenário do mercado imobiliário, atrelado à previsibilidade de estabilidade econômica que viabiliza juros razoáveis para os financiamentos e reajustes suportáveis para os aluguéis, impulsiona a conquista do sonho da morada independente. Por outro lado, a disponibilidade de serviços baseados em tecnologia digital e aplicativos, evitando-se burocracias e ampliando as possibilidades, por exemplo, de conseguir alugar um imóvel não precisando oferecer fiadores incentivam essa faixa etária, que já é responsável por 55% das pesquisas imobiliárias na Internet.



Apesar da idéia do tal sonho da casa própria ainda perdurar para essa geração, os projetos da juventude para constituição de um lar são modernos e diferenciados da concepção tradicional. A localização até que ainda é fundamental dentre os critérios de escolha; porém, imóveis em tamanhos compactos que assegurem praticidade no dia-a-dia ou espaços que possibilitem as alegres moradias compartilhadas, no estilo “coliving”, fazem sucesso entre a rapaziada. Afinal, o que não combina com os jovens é complicação e desânimo.