Imóvel do Fiador pode ser penhorado para Garantia de Dívida oriunda de Locação

O fiador, na locação, não possui a proteção da impenhorabilidade do seu imóvel.
Ocorrendo inadimplência no cumprimento dos compromissos oriundos do contrato de locação, o imóvel do fiador pode ser penhorado pela Justiça, visando apurar o valor necessário para pagamento da dívida do inquilino.
No julgamento, em 12/nov/2014, do Recurso Especial nº 1363368 (submetido à sistemática dos recursos repetitivos que repercute em inúmeras outras demandas), o Superior Tribunal de Justiça - STJ consolidou a sua própria jurisprudência que confirma a validade da exceção à impenhorabilidade prevista no art. 3º, inciso VII, da Lei Federal nº 8.009/1990.
Então, embora exista a proteção legal que assegura a impenhorabilidade do imóvel destinado à moradia familiar, também existe ressalva na legislação para permitir a penhora de imóvel pertencente ao fiador visando a garantia do pagamento de dívida oriunda de contrato de locação.
A propósito, o Supremo Tribunal Federal - STF também já havia consolidado sua jurisprudência, em 08/fev/2006, no julgamento do Recurso Extraordinário nº 407688 para admitir a penhora de imóvel do fiador, refutando alegação de suposta "inconstitucionalidade" do inciso VII do art. 3º, inciso VII, da Lei Federal nº 8.009/1990.

Contrato de Fiança Locatícia

Artigo escrito por Arnon Velmovitsky*

Revista Consultor Jurídico, 05/fevereiro/2014

A fiança locatícia, estabelecida no artigo 37, II, da Lei 8.245/91, é modalidade de garantia ao cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário perante o locador.

O artigo 818, do Código Civil, define o conceito de fiança: "Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra".

Pela própria natureza do contrato, que é gratuito, o legislador estabeleceu a forma escrita, e que não admite interpretação extensiva — artigo 819, do Código Civil —, ou seja, estabelece os parâmetros de sua abrangência ao que restou convencionado pelos contratantes.

A Lei 8.009, de 29 de março de 1990, que dispõe sobre a penhorabilidade do bem de família, ressalvou no artigo 3º, inciso VII, a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação,  possibilitando a penhora do único bem do fiador destinado a sua residência.

A questão foi enfrentada pelo ministro Carlos Veloso, que entendeu em decisão monocrática pela impenhorabilidade do bem de família de fiador em contrato de locação, posição que foi rechaçada pelo colegiado do Supremo Tribunal Federal, tendo como relator o ministro Cezar Peluso.

A ressalva legal decorre da dificuldade de encontrar alguém que tenha dois imóveis e que se disponha gratuitamente a garantir o cumprimento de obrigações de terceira pessoa.

De qualquer modo, o acórdão do Recurso Extraordinário 407.688-8-SP espancou toda e qualquer dúvida quanto à possibilidade de penhora do único bem do fiador.

Outra questão que gerou muita controvérsia e que hoje encontra-se pacificada diz respeito à responsabilidade do fiador após o vencimento do prazo inicial do contrato, ou seja, quando a locação passa a vigorar por prazo indeterminado.

O EREsp 566.633-CE, relatado pelo ministro Paulo Medina e que reuniu os ministros das 5ª e 6ª Turmas, determinou que "se o contrato de locação contiver cláusula que obrigue o fiador até a entrega das chaves mesmo na hipótese de prorrogação do contrato, revela que este tinha plena ciência de que o vínculo poderia avançar a prazo indeterminado, devendo o fiador responder pelos débitos gerados pelo afiançado".

O acórdão passou a ser novo divisor de águas, trazendo mais tranquilidade para os operadores do direito imobiliário."

* Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ
e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Fonte: www.conjur.com.br

Fiança Recíproca

Existem situações realmente diferenciadas nas locações de imóveis!
É sabido que, para assegurar o cumprimento das cláusulas contratuais, os locadores podem exigir dos locatários uma garantia locatícia (fiança, seguro-fiança, caução). Acontece que, em determinadas situações, os locatários não conseguem oferecer aos locadores algo tradicional, sendo necessário usar a criatividade para viabilizar as locações dos imóveis ofertados pelas imobiliárias.
No julgamento do Recurso Especial nº 911993/DF, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a possibilidade dos locatários serem também fiadores no mesmo contrato de locação, assegurando mutuamente o cumprimento das obrigações locatícias assumidas perante o locador.
A situação é realmente diferenciada e merece atenção: havendo pluralidade de locatários, que também assinaram o contrato de locação assumindo a qualidade de fiadores, caracteriza-se uma Fiança Recíproca, de maneira que o locador pode cobrar a dívida do locatário que é fiador do outro locatário e vice-versa. Portanto, a viabilidade da Fiança Recíproca depende da existência de múltiplos locatários, que foram aceitos pelo locador para serem também fiadores. Desta forma, possibilita-se que o locador exija o pagamento das dívidas perante qualquer locatário/fiador. E, nesta situação específica, a caracterização da fiança pode ser importante para afastar a alegação de impenhorabilidade do imóvel residencial (Lei Federal nº 8.009/90).
Percebe-se que basta um pouco de criatividade (e muito conhecimento sobre as regras válidas no Direito Imobiliário!) para viabilizar algumas locações diferenciadas.