Taxas de Condomínio: Prescrição em Cinco Anos

 
Os síndicos devem ficar atentos:
a cobrança das taxas de condomínio deve ocorrer no prazo limite de cinco anos, contados a partir da data do vencimento de cada parcela condominial, sob pena de prescrição.


A legislação brasileira não estipula um prazo prescricional específico para as dívidas condominiais, de maneira que sempre ocorreu alguma incerteza na contagem da prescrição, havendo interpretações hesitantes para aplicação de prazos diferenciados: vinte anos ou dez anos ou cinco anos ou até mesmo três anos.
Contudo, o STJ - Superior Tribunal de Justiça definiu, no julgamento do Recurso Especial nº 1.139.030, que deve ser obedecida a regra contida no inciso I do § 5º do art. 206 da Lei Federal nº 10.406/02, aplicando-se a prescrição em cinco anos para "a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular".
De acordo com a interpretação da Ministra Nancy Andrighi, integrante da Terceira Turma do STJ, a pretensão de cobrança de dívida condominial é uma obrigação líquida lastreada em documentos (convenção de condomínio; deliberações das assembléias condominiais; comprovantes de aquisição de mercadorias; pagamentos efetuados aos funcionários e prestadores de serviços; etc.), devendo ser submetida, então, à prescrição em cinco anos.
Trata-se de uma decisão inovadora na Justiça brasileira, considerando que a tendência dos tribunais era a aplicação do prazo prescricional de dez anos para as taxas de condomínio.
Diante disso, os síndicos devem promover as cobranças com seriedade e perspicácia, utilizando mecanismos extrajudiciais e, com agilidade, mediante propositura de medidas judiciais, evitando a prescrição das dívidas condominiais.
Portanto, torna-se bastante recomendável que os síndicos contratem assessoria especializada (advogados, imobiliárias, empresas de cobrança, administradoras de condomínio ou outros prestadores de serviços), visando adotar formas eficazes para obter a satisfação das obrigações condominiais.

Jovem é Agredido e Atropelado por Dívida de Aluguel em BH

Reportagem publicada no Portal Uai em 09 maio 2012:

Duas mulheres foram presas suspeitas de agredir e ameaçar um jovem de 26 anos na tarde desta quarta-feira [09 maio 2012], no Bairro São Gabriel, Região Nordeste de Belo Horizonte. Um terceiro suspeito, que teria atropelado o homem, conseguiu fugir. De acordo com a Polícia Militar (PM), a briga foi motivada por uma dívida de aluguel.

Ainda de acordo com a PM, uma das mulheres suspeitas, de 50 anos, alegou que quando chegou à casa da vítima, foi ameaçada com uma faca. Para se defender, ela sacou um revólver.

Já o homem ameaçado disse que a mulher foi até sua casa acompanhada de mais duas pessoas. Ele afirmou aos policiais que os três começaram a agredi-lo na porta da residência. Após receber socos e tapas, a vítima teria sido ameaçada com uma arma de fogo. Por fim, segundo a polícia, a vítima teria sido atropelada pelo carro dirigido por um dos agressores.

As duas mulheres foram presas por lesão corporal e encaminhadas à delegacia. Nenhuma delas possui porte de armas. O carro e o revólver usados na agressão foram apreendidos. Já o paradeiro do terceiro envolvido ainda é desconhecido.

Fonte: www.uai.com.br

Isso demonstra a importância das imobiliárias, que agem com competência e seriedade, respeitando as leis e a ética profissional, não adotando expedientes excêntricos para cobrança de dívidas.

Cobrança do Consumo de Água nos Condomínios

As companhias de água e saneamento básico não podem promover a cobrança do consumo de água, nos condomínios edilícios, utilizando o valor da tarifa mínima multiplicado pelo número de unidades condominiais.
Considerando que a relação jurídica é instituída somente entre a companhia de água (fornecedor) e o condomínio edilício (consumidor), não é possível fazer a cobrança desprezando o volume de água efetivamente registrado no único hidrômetro existente na edificação.
Esse foi o entendimento consagrado no julgamento proferido no Recurso Especial nº 1166561, em 25/ago/2010, pelo Superior Tribunal de Justiça. O julgamento foi realizado no sistema de recurso representativo da controvérsia, consolidando a orientação jurisprudencial do STJ.

Juros na cobrança das Taxas de Condomínio

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios podem estabelecer o patamar dos juros de mora a serem cobrados por atraso nas contribuições mensais. Ao promover a interpretação do art. 1.336 do Código Civil, a Ministra Nancy Andrighi enfatizou que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente estipulados na Convenção de Condomínio, cabendo a aplicação dos juros de mora equivalentes a 1% ao mês somente quando não for estabelecida outra regra pelos condôminos. Foi proclamado, então, no julgamento do Recurso Especial nº 1.002.525, que a assembléia geral dos condôminos é soberana para estabelecer a forma de incidência dos juros de mora, privilegiando a autonomia condominial e necessidade de adaptação da sistemática de cobrança dos encargos pelos atrasos nos pagamentos à realidade de cada condomínio.
E com a confirmação desse entendimento sobre o direito imobiliário/condomínio edilício, foi estimulada a possibilidade das imobiliárias e administradoras de condomínio oferecerem soluções eficientes aos síndicos, com o objetivo de combater a inadimplência.
De toda forma, não é interessante estipular juros de mora abusivos nas convenções de condomínio, devendo ser ajustados, de forma coerente e razoável, às circunstâncias especiais da comunidade condominial, evitando-se exorbitâncias e injustiças que certamente podem ser anuladas pela Justiça.

Imobiliária pode ser condenada a arcar com danos morais no caso de cobrança abusiva

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a imobiliária não pode utilizar de meios coercitivos e abusivos para promover a cobrança de valores devidos pelo inquilino e seus fiadores.
Em interessante julgamento, o STJ definiu que a imobiliária não pode ser responsabilizada civilmente por danos ocorridos no imóvel e pelos prejuízos ocasionados ao inquilino; porém, não foi admitida a possibilidade da imobiliária utilizar-se de "modo desrespeitoso" na tentativa de promover a cobrança, contra o inquilino e seus fiadores, de valores correspondentes à reforma do imóvel e aos aluguéis atrasados.
De acordo com o processo judicial, a continuidade da locação foi inviabilizada em virtude de tempestade que destruiu o vestiário dos alunos (o imóvel locado era destinado a uma academia de ginática). O inquilino solicitou a intervenção da imobiliária para consertar os estragos. Entretanto, apesar de inúmeras reclamações, a imobiliária teria permanecido inerte e não providenciou a reforma do imóvel. O inquilino ingressou com ação judicial pleiteando indenização por danos morais e materiais, argumentando que, além do prejuízo financeiro em decorrência da interrupção do funcionamento da academia de ginástica, a imobiliária agiu de forma desrespeitosa e constrangedora ao promover a cobrança de valores correspondentes às avarias e aos aluguéis que não foram quitados, tendo sido proposta uma execução judicial e procedida a inscrição do inquilino e seus fiadores em cadastros de restrição ao crédito.
A decisão judicial considerou que a imobiliária não pode arcar com os prejuízos decorrentes do desmoronamento que tornou o imóvel impróprio para a atividade comercial desenvolvida no local. Todavia, as práticas coercitivas utilizadas pela imobiliária para tentar receber os valores supostamente devidos foram consideradas abusivas, de maneira que, apesar de atuar representando os interesses do locador, a imobiliária pode ser condenada a arcar com indenização ao locatário e seus fiadores, na hipótese da configuração de excessos no modo de proceder as cobranças. Por conseguinte, em razão da "situação vexatória ocasionada" pelas cobranças abusivas, a imobiliária foi condenada a arcar com uma indenização de R$6.000,00.
A íntegra do acórdão, proferido no REsp nº 864.794-PR, pode ser acessada no Portal do Superior Tribunal de Justiça: clique aqui.
Como se constata, as imobiliárias devem proceder de maneira cautelosa e comedida ao promover as cobranças, evitando-se práticas abusivas e desrespeitosas que podem acarretar no pagamento de indenizações por danos morais.