Direito de Preferência não é absoluto para evitar Ação de Despejo

No julgamento do REsp 1193992, o Superior Tribunal de Justiça - STJ definiu que o Locador, quando oferece o Direito de Preferência ao Locatário, não está obrigado a realizar efetivamente o negócio, podendo desistir da alienação de seu imóvel. 

O caso é interessante porque foi proposta uma Ação de Despejo, mesmo estando pendentes definições, entre Locador e Locatário, sobre o Direito de Preferência e a negociação da compra e venda do imóvel.

Em resumo, o que aconteceu foi que o Locador ofereceu o Direito de Preferência ao Locatário, ofertando o imóvel por R$240.000,00. Então, o Locatário ficou interessado em adquirir o imóvel e aceitou a proposta feita pelo Locador. Porém, tudo indica que ocorreu algum conflito sobre o preço do imóvel, sendo que o Locador desistiu de concluir a negociação de compra e venda, preferindo ajuizar uma Ação de Despejo contra o Locatário, alegando-se que o prazo contratual estava vencido e requerendo o despejo.

Na sentença, o Juiz decretou o despejo, fixando o prazo de 15 dias para desocupação. Não satisfeito diante da iminência do despejo, o Locatário interpôs um recurso e o TJMG resolveu reformar a sentença, julgando improcedente o despejo. Contudo, o Locador interpôs recurso ao Superior Tribunal de Justiça - STJ, que, numa reviravolta, resolveu restabelecer a sentença proferida pelo Juiz.

O entendimento que prevaleceu no STJ foi que é irrelevante, na Ação de Despejo, o arrependimento do Locador em realizar o negócio, cabendo ao Locatário apenas tentar uma indenização, num processo autônomo, pelos danos e pelos lucros cessantes (art. 29 da Lei do Inquilinato).

A decisão do STJ enfatiza também que, quando é oferecido o Direito de Preferência, a Lei do Inquilinato “não conferiu ao locatário o poder de compelir o locador” para que efetivamente realize a alienação do imóvel, sendo possível, portanto, desistir da compra e venda, optando-se pela rescisão do vínculo locatício e pelo despejo.

FERNANDO JÚNIOR (Fernando de Magalhães Jr.)

Advogado, Corretor de Imóveis, Professor e Palestrante
Especialista na Lei do Inquilinato
Membro do IBRADIM e Conselheiro Consultivo da AMADI

Visitas ao Imóvel ocupado pelo Locatário, na Hipótese de sua Negociação pelo Locador

A pretensão, pelo locador, de promover a alienação do imóvel que está alugado e a necessidade de combinar, com o locatário, as visitas ao local.

Uma ex-aluna, Elisa Di Paula, da Alternativa Imóveis, em Belo Horizonte/MG, encaminhou-me e-mail, relatando que um locatário não está permitindo visitas por pessoas interessadas em adquirir o imóvel, embora já tenha transcorrido um mês da carta enviada pela imobiliária, representando o locador, comunicando sobre a pretensão de alienação e concedendo o direito de preferência.
MINHA OPINIÃO:
Realmente, o transcurso do prazo legal (30 dias) configura desistência do inquilino ao seu direito de preferência para aquisição do imóvel (art. 28 da Lei do Inquilinato).
E, diante disso, o locador pode oferecer o imóvel a terceiros, sendo que o locatário é obrigado a admitir visitas previamente agendadas (inciso IX do art. 23).
Ocorrendo a recusa em permitir visitas ao imóvel, o locatário comete grave infração legal e pode ser despejado pelo locador.
Então, a dica é tentar uma conversa firme e amistosa com o inquilino, convencendo que ele será o real prejudicado nesta situação. Afinal, o inquilino que inviabiliza as visitas ao imóvel está transgredindo a Lei do Inquilinato e poderá ser proposta uma ação de despejo por infração legal.
Não havendo convencimento nessa conversa, deverá ser feita uma carta/notificação formal para o inquilino, mencionando a obrigação legal de admitir visitas ao imóvel, marcando os horários (por exemplo: nos dias úteis, das 8hs às 18hs) e confirmando que serão levadas pessoas interessadas no negócio imobiliário.
Na hipótese de persistência na recusa quando for levada alguma pessoa para visitar o imóvel, bastará obter essa testemunha e fazer a ação de despejo.