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Fernando de Magalhães Jr.


Isenção de Multa Contratual nas Locações

As locações de imóveis são usualmente contratadas para perdurarem por bastante tempo: alguns contratos de locação estipulam prazos equivalentes a 12 meses, 24 meses, 30 meses, 36 meses, 48 meses, etc.
Acontece que o locatário poderá vivenciar alguma situação surpreendente
e inesperada que implique na necessidade de rescindir a relação locatícia com o locador.
Diante disso, o art. 4º da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade do locador e do locatário especificarem uma multa contratual, que será devida no caso de rescisão durante o prazo estipulado para vigência da locação.
E o parágrafo único do
art. 4º da Lei do Inquilinato estabeleceu uma hipótese de isenção da multa contratual: o locador não poderá cobrar a multa no caso da rescisão ter sido ocasionada pela transferência do local de trabalho do locatário (veja detalhes em outro artigo neste blog: Transferência no Emprego libera Multa Contratual).
Trata-se da única hipótese expressamente prevista na Lei do Inquilinato.
Entretanto, existe a possibilidade do locador e locatário combinarem, no contrato de locação, outras hipóteses de isenção da multa contratual. E, em determinadas situações especiais, expressamente previstas no instrumento contratual, o locador pode autorizar que o locatário não fique obrigado ao pagamento da multa.
Exemplo típico:
Um contrato de locação foi pactuado para vigorar por 36 meses; porém, constou uma cláusula contratual liberando o locatário do pagamento da multa, desde que tenha cumprido 12 meses do prazo estipulado para a locação, devendo comunicar a devolução do imóvel, ao locador, com antecedência de 30 dias.
É importante observar que esta espécie de isenção da multa depende sempre de literal previsão contratual, ou seja, deverá constar nas cláusulas contratuais, na medida em que a Lei do Inquilinato só previu a hipótese de isenção motivada pela transferência no emprego.
Portanto, não havendo cláusula contratual estipulando detalhadamente a possibilidade de isenção (e não sendo configurada a transferência no emprego), o locatário deverá arcar com a multa, que será calculada e cobrada pelo locador, por intermédio da imobiliária, de forma proporcional ao período de cumprimento do prazo previsto para a locação.

112 comentários:

Anônimo disse...

Tenho uma dúvida sobre essa questão. Essa lei também serve pro caso de pessoas que foram contratadas em uma empresa em outro estado, diferente da que estavam trabalhando ou somente servem para transferências da mesma empresa em estados diferentes?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

O parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato é bastante específico: a isenção da multa contratual ocorrerá somente na hipótese de transferência determinada pelo mesmo empregador.
Portanto, o inquilino terá direito à isenção da multa porque está sendo compelido a fazer sua mudança para outra localidade, preservando seu emprego.

Anônimo disse...

Olá bom dia, tenho uma dúvida em relação a rescisão da de contrato, aluguel meu apartamento por R$ 1.400,00 e no contrato está claro e especificado que as partes ajustam o valor acima citado com todas as taxas inclusas (IPTU/BOMBEIRO/CONDOMINIO), e o valor da multa antes dos 12 meses era o valor do aluguel R$ 1.400,00. Então meu inquilino saiu antes dos 06 meses e me pagou a multa no total de 2.800,00 equivale a dois meses da multa e no dia seguinte me mandou um e-mail informando que de acordo com a lei do inquilinato 8245/91 que é tão somente pelo valor do aluguel descontando as taxas que estavam inclusas, dai a minha pergunta tem procedência, eu teria que devolver pra ele a diferença já que no valor do aluguel estava o valor das taxas?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Para o cálculo da multa, deve ser respeitado o que foi combinado no contrato de locação.
O art. 4º da Lei do Inquilinato determina que seja utilizada a "multa pactuada" entre locador e locatário no instrumento contratual.
Portanto, deverá ser verificado, no contrato de locação: a multa foi pactuada em "número de aluguéis" ou em "número de aluguéis + encargos locatícios (IPTU, taxa de condomínio, etc.)" ou em "valor monetário" (por exemplo: R$1.400,00) ou em qualquer outro critério que tenha sido legitimamente eleito pelas partes contratantes.

Flávio Siqueira disse...

Bom dia, tenho dúvidas com relação à multa contratual. Sou inquilino e estou precisando rescindir o contrato 5 meses antes do término. O contrato foi feito com validade de 12 meses. Sendo que desde 2007 estou alugando este mesmo imóvel. E no primeiro contrato para assegurar foi exigido um calção no valor de 1 aluguel, que em 2007 era de 380,00 reais e o contrato era de 3 anos. Nos anos seguintes houveram reajustes. E findo esses 3 anos, fizemos um novo contrato, que é o atual com o valor de 600,00 reais.
Então, ao sair agora em janeiro faltando 5 meses para o término do contrato que vence em 5 de junho de 2012, esses 380 reais que foram dados como calção em 2007 eu recebo de volta? E como é feito o calculo para a multa rescisória?

Obrigado e aguardo sua resposta.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A caução é uma modalidade de garantia locatícia (art. 37 da Lei do Inquilinato), que serve para ser utilizada na hipótese de inadimplência no cumprimento das obrigações locatícias. Portanto, não tendo ocorrido alguma inadimplência do locatário, durante o período de utilização do imóvel, que justificasse a utilização da caução pelo locador, o valor deverá ser devolvido na época da rescisão da locação.

A multa contratual decorrente da devolução antecipada do imóvel deve ser calculada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato de locação. Desta forma, quanto mais tempo o locatário utilizar o imóvel, durante o prazo contratual, menos multa deverá ser paga ao locador. Contudo, o cálculo do valor em determinada época dependerá sempre da multa que foi estipulada no próprio contrato de locação. Por exemplo: contrato de locação por 12 meses, com multa estipulada em R$1.200,00, sendo que o locatário pretende fazer a rescisão faltando 5 meses para completar o prazo contratual, o locador poderá cobrar uma multa equivalente a R$500,00.

Carlos disse...

Boa noite, gostaria de uma informacao: Assinei um contrato de locacao com prazo de 30 meses e com clausula de isencao de multa rescisoria a partir do 12 mes. Acontece que em periodo de 05 meses consegui efetuar a compra de um imovel. Estou pleiteando a rescisao do contrado e neste caso a multa rescisoria devera ser calculada computando o prazo total do contrato ou o prazo de 12 meses da isencao da multa? Ou seja neste caso deverei dividir o valor da multa ( R$ 4500,00) por 30 (prazo total) e multiplicar por 25(prazo restante) ou dividir por 12(prazo para isencao da multa) e multiplicar por 07 (prazo restante para completar 12 meses)?

Fernanda disse...

Olá, também tenho uma dúvida sobre rescisão antecipada. Aluguei um imóvel pelo período de 30 meses, com cláusula de isenção de multa após 12 meses de aluguel, se avisar a desocupação do imóvel com 30 dias de antecedência. Ocorre que preciso desocupar o imóvel antes dos 12 meses, e gostaria de saber se, por haver essa cláusula de isenção, a multa seria proporcional ao que falta para completar os 12 ou os 30 meses do contrato?

Obrigada

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A aplicação da regra que concede a isenção da multa só pode ser concedida na hipótese da efetiva ocorrência da condição prevista na cláusula contratual.
Portanto, tendo sido contratada uma locação por 30 meses e concedida a isenção da multa contratual desde que transcorridos 12 meses, ocorrendo a rescisão com, por exemplo, 5 meses, a proporcionalidade deve ser calculada computando o prazo total (30 meses) e não somente o prazo parcial (12 meses).

Anônimo disse...

Olá tenho uma dúvida: firmei um contrato de aluguel residencial de 33 meses para meu avô residir. Porém devido a um prblema de saúde tivemos q interná-lo em um clínica geriátrica ñ sendo mas necessário o aluguel do mesmo. Este contrato venceria apenas em abril/2013 e a proprietária ñ quer liberar a multa e que na atual circusntancia torna-se inviável este pagamento. Há alguma isenção de multa em casos de doenças crônicas?.att

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Não existe previsão, na Lei do Inquilinato, para liberação da multa nessa hipótese de rescisão motivada por doença. Isso até poderia ter sido previsto em cláusula contratual; porém, acredito que não era possível imaginar, na época da contratação da locação, essa situação de problema de saúde que impossibilitasse a continuidade da ocupação do imóvel.
De toda forma, a regra legal (art. 4º da Lei do Inquilinato) determina que a multa deve ser calculada proporcionalmente ao período de cumprimento do prazo estipulado no contrato de locação. Portanto, nesse caso, já tendo decorrido um período correspondente a +ou- 2/3 do prazo contratual, o valor para rescisão é equivalente a +ou- 1/3 da multa que tenha sido pactuada no contrato de locação. Recomendo fazer o cálculo exato e tentar negociar com a proprietária do imóvel.

cris disse...

queria saber o meu direito pois o meu inquilino vai sair 7 meses antes com multa de 2 alugueis de 1200 como calculo?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A multa deve ser calculada proporcionalmente ao período de cumprimento do prazo estipulado no contrato de locação. Portanto, o cálculo depende de um confronto entre o prazo total previsto no instrumento contratual e a fração deste prazo que o imóvel permaneceu ocupado durante a locação. Basta fazer um percentual ou uma proporção correspondente ao prazo que foi estabelecido para a locação e o prazo que foi efetivamente cumprido pelo inquilino. Basicamente, quanto mais tempo o inquilino utilizar o imóvel durante o prazo contratual, menos multa será devida em virtude da rescisão antecipada da locação.

HENRIQUE disse...

Aluguei um imóvel residencial pelo prazo de doze meses. Acabando os doze meses, foi feito um aditivo contratual em que o período de locação será de doze meses sendo que se reincindido em até seis meses sem multa para ambas as partes. E após dois meses reincidiram o contrato. Esta cláusula tem validade? Ou posso pedir multa?Isso que fizeram não foi pra fugir da multa do primeiro contrato já que ele se renovou automaticamente? Já que o primeiro contrato se renovou automaticamente este aditivo tem validade?
Desde já agradeço pelos esclarecimentos.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

As partes contratantes podem estabelecer aditivos contratuais e hipóteses de isenção da multa contratual, desde que não contrariem os preceitos da Lei do Inquilinato.
Tendo ocorrido a assinatura de um aditivo, prevendo a prorrogação da locação por doze meses, com opção de liberação da multa somente na hipótese do transcurso de um período de seis meses, ocorrendo a rescisão contratual com dois meses é possível a cobrança da multa, considerando que não foi implementada a condição necessária para a isenção. Portanto, a liberação da multa só seria possível caso já tivessem sido efetivamente transcorridos seis meses do prazo previsto no aditivo.

HENRIQUE disse...

Venho lhe agradecer pelos esclarecimentos. No referido contrato diz que se houver q rescisão em até seis meses não haverá multa para ambas as partes.
Alugando o imóvel de imobiliária não entra o código defesa do consumidor?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Nesse caso do contrato de locação ou aditivo contratual ter sido redigido contendo a expressão “em até seis meses”, não poderá ser cobrada a multa contratual na hipótese de rescisão antecipada da locação durante todo esse período de seis meses.
Com relação a aplicação do Código do Consumidor, a jurisprudência consolidou o entendimento que a relação locatícia não configura uma relação de consumo (por exemplo: STJ – REsp 208362).

HENRIQUE disse...

O que acontece se a proprietária desse imóvel o pediu para moradia dela só descobri que ela tem mais três imóveis ?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

O proprietário do imóvel pode fazer a retomada do imóvel para uso próprio, mesmo que disponha de outros imóveis na mesma localidade. Nesta hipótese, entretanto, o §1º do art. 47 da Lei do Inquilinato exige que ocorra a comprovação da NECESSIDADE de utilizar o imóvel que está ocupado pelo inquilino ao invés de usar outra moradia.
Por outro lado, no caso do locador retomar o imóvel ocupado pelo locatário e não cumprir a obrigação de ocupá-lo para uso próprio durante um ano, estará configurado o CRIME previsto no inciso II do art. 44 da Lei do Inquilinato (com pena de detenção de três meses a um ano) e ainda poderá ser exigida uma MULTA equivalente a até 24 vezes o valor do aluguel, na forma do parágrafo único do mesmo art. 44.

Anônimo disse...

Gostaria de saber se, o inquilino pode ser liberado da multa pelo fato de estar com problema de saude, e deverá deixar o imóvel para voltar para a sua cidade e efetuar um tratamento.
Este fato devidamente comprovado, libera da multa?

No caso, este inquilino é estudante, e deverá trancar a faculdade e retornar para a cidade por causa do tratamento, deixando a kit que atualmente aluga.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A única hipótese de isenção legal da multa é a transferência no emprego. Outras situações até podem ser previstas pelas partes contratantes no contrato de locação ou em algum aditivo/acordo. Portanto, não tendo sido prevista, em cláusula contratual ou outro documento, a situação de doença para isenção da multa rescisória, a liberação dependerá de um acordo entre locador e locatário.
De toda forma, a multa deve ser sempre calculada de forma proporcional ao cumprimento do prazo previsto para a locação, de maneira que o transcurso do prazo contratual vai liberando paulatinamente o inquilino do pagamento da multa rescisória.

Anônimo disse...

Bom dia, preciso de ajuda: aluguei um imóvel pelo período de 12/03/2012 à 11/03/2013, porém tenho que devolvê-lo; já avisei ao proprietário na semana passada e ele informou que eu terei que pagar o aluguel do mês, referente a 12 de junho à 12 de julho, bem como o condomínio de julho; terei que pagar, ainda, multa no valor de R$ 560,00 estipulado pelo locador;



Obs.: O valor do aluguel é de R$ 700,00 e efetuei depósito/caução no mesmo valor.



Daí, a minha pergunta: tais obrigações que estão sendo impostas pelo locador são legais? Sei, que por devolver antes do prazo estipulado devo pagar a multa, mas a mesma está correta? e quanto a ter que pagar o aluguel e o condomínio, sendo que já devolverei o imóvel antes do dia 12/06/2012, terei que pagar mesmo assim?



Ps. Meu contrato, acerca da multa, assim dispõe: "... se o locatário devolver o imóvel, seja ..., pagará a título de multa compensatória a quantia de 20% do valor do contrato, proporcionalizada na forma do art. 924 do CC, ou seja, contada da data da desocupação até o tepo final do prazo convencionado...", então, tal cláusula é legal ou exorbitante?



Grata e no aguardo de uma resposta.



Maria Costa

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

O pagamento do aluguel e dos encargos locatícios deve ser correspondente ao período de efetiva ocupação do imóvel, de maneira que é proibida a cobrança por dias ou meses que não foram utilizados pelo inquilino. Mesmo que não esteja sendo cumprida a totalidade do prazo contratual, não é possível obter enriquecimento ilícito referente ao aluguel e aos encargos locatícios de período em que o imóvel já está desocupado. A única hipótese plausível é a cobrança dos valores equivalentes ao período que eventualmente for necessário para realizar obras/reformas em virtude da ausência de cumprimento, pelo inquilino, do compromisso de manutenção/conservação do imóvel.

A multa em decorrência da rescisão antecipada da locação pode ser livremente estipulada pelas partes contratantes, desde que não haja exorbitância/abuso. O percentual equivalente a 20% do valor do contrato de locação é razoável, sendo rotineiramente utilizado nas locações de imóveis; porém, o cálculo do valor da multa deve respeitar ainda a proporcionalidade do período de cumprimento do prazo contratual.

Anônimo disse...

Prezado,
Caso o contrato não haja multa rescisória, existe alguma previsão legal de multa nessas hipóteses.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A norma legal concedeu liberdade para as partes contratantes estabelecerem a multa rescisória em cláusula contratual.
E o art. 4º da Lei do Inquilinato determina que, não havendo multa pactuada no contrato de locação, deverá ser pleiteada a estipulação pelo juiz, mediante a propositura de uma ação judicial.
Torna-se sempre recomendável, portanto, que as partes contratantes negociem e busquem uma solução amigável para a pactuação da multa rescisória, evitando os transtornos de uma demanda judicial.

Lu disse...

Boa noite, minha duvida é, fui transferido pra trabalhar em outro estado e estou pra alugar um imovel a imobiliaria cobra 6 alugueis de multa caso deixe o imovel antes de 12 meses, mais como não sei qto tempo vou ficar aqui, se a empresa me mandar embora vou ter que pagar esta multa, mesmo levando uma carta que fui demitido e terei que deixar o imovel?? Ou levando a comprovaçao de dispensa eu fico livre desta multa que é muito alta???
, afinal eles podem por esta multa tao alta tb??? aguardo ajuda, obrigado.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A norma legal só possibilita a isenção da multa na hipótese de transferência/manutenção no emprego. Ocorrendo demissão, não existe previsão legal para liberação da multa por rescisão antecipada da locação.
Todavia, nada impede que as partes contratantes estabeleçam outras hipóteses de isenção da multa, bastando que ocorra previsão em cláusula contratual. Portanto, havendo instabilidade no emprego e perspectivas de rescisão antecipada da locação, torna-se recomendável que ocorra uma saudável negociação dessa situação com a imobiliária.
Com relação ao valor da multa, a Lei do Inquilinato estabeleceu uma liberdade para as partes contratantes, de maneira que é possível exigir uma quantia correspondente a um critério justo para cada caso específico, desde a multa esteja prevista em cláusula contratual e ocorra, no momento da efetiva rescisão antecipada da locação, o cálculo proporcional ao período de cumprimento do prazo previsto para a relação locatícia.

Tayane Mesquita disse...

Boa noite!
Estou com uma grande dúvida.
No início deste ano aluguei um imóvel por um período de seis meses. Entretanto, desde o início surgiram diversos transtornos, desde o desligamento da energia e da água
(por débitos anteriores à locação)a inundações nos períodos de chuva, com inúmeras perdas materiais.
Tentamos resolver tais problemas com os proprietários, porém nada foi feito. Diante dessa situação, me vi obrigada a fazer um boletim de ocorrência registrando todos os danos que me foram causados e não encontro possibilidade de permanecer no imóvel nessas condições.

Aí surge minha dúvida: Cabe a mim pagar a multa rescisória, uma vez que, houve o descumprimento do contrato de locação por parte dos locadores (o imóvel não se encontra em condições de uso) ?

Obs.: Possuo provas sobre os danos acima citados como: fotos, testemunhas, materiais e móveis danificados.

Desde já agradeço.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

O inquilino só deve arcar com a multa na hipótese da sua pretensão imotivada em proceder a rescisão antecipada da locação. Ocorrendo comprovação que os proprietários do imóvel não cumpriram suas obrigações legais e/ou contratuais, torna-se possível a rescisão da locação independentemente do pagamento de multa, na forma do inciso II do art. 9º c/c art. 22 da Lei do Inquilinato.

Anônimo disse...

Fiz um contrato de aluguel residencial de 12 meses, que venceu em 2011, mas que possui uma cláusula de renovação automática se ambas as partes não se manifestarem em 30 dias.
Possui também uma clausula de multa de 03 meses para a rescisão antecipada.
E há também outra que fala que com a prorrogação da locação também há a prorrogação de todas as cláusulas do contrato, tornando-se a fiança prorrogável por prazo indeterminado.

Agora em 2012 quero rescindir o contrato e a imobiliária está exigindo o pagamento da multa devido a rescisão do contrato alegando ainda não ter completado os 12 meses.

Então faço a pergunta, se o Art. 47 da Lei8245/91 diz que os contratos menores que 30 meses são renovados automaticamente por prazo indeterminado, e o art. 6º fala que o locatário poderá denunciar a locação mediante aviso por escrito com antecedência de 30 dias (o que foi feito), eu realmente tenho que pagar a multa? Essa multa não era referente apenas aos 12 primeiros meses? Esse contrato não renovou por prazo indeterminado?

A imobiliária alega que a clausula que prorroga todas as outras, prorrogou também a da multa e o do prazo de 12 meses.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A sistemática da Lei do Inquilinato estabelece regras diferenciadas para o inquilino promover a rescisão da locação, dependendo da ocasião em que ocorrerá a devolução do imóvel:
* durante o prazo determinado, a rescisão depende do pagamento da multa que foi pactuada no contrato de locação, sendo que o valor dessa multa deve ser calculado proporcionalmente ao período de cumprimento do prazo contratual = art. 4º
* durante o prazo indeterminado, basta um aviso com antecedência de 30 dias (na ausência de aviso, deve ser feito o acerto da quantia referente a um aluguel e encargos) = art. 6º
A prorrogação automática da locação do prazo determinado para o prazo indeterminado mantém todas as outras condições contratuais, com exceção obviamente da cláusula contratual referente ao prazo, considerando que a multa é ocasionada pelo descumprimento do vínculo durante aquele período de tempo que foi combinado no contrato de locação.
A possibilidade de cobrança de multa contratual quando já tiver decorrido o transcurso do prazo que foi determinado no contrato de locação dependeria da existência de um aditivo/adendo (ou até mesmo outro contrato de locação) que estipulasse a prorrogação da locação por outro prazo determinado. Portanto, não existe possibilidade de cobrança de multa rescisória quando a locação estiver vigorando por prazo indeterminado.
E qualquer cláusula contratual estabelecendo a possibilidade de cobrança de multa rescisória quando a locação estiver vigorando por prazo indeterminado é automaticamente anulada pelo art. 45 da Lei do Inquilinato.

Anônimo disse...

Olá.
Neste momento estamos passando por uma dificuldade muito grande em relação a rescisão de contrato imobiliário.
Meu esposo e um amigo alugaram juntos um imóvel para fins comerciais e duas semans depois de assinado o contrato do imóvel o tal amigo desistiu do negócio, ficando meu esposo com esse "pepino" na mão. Impossibilitado de arcar com as despesas deste negócio sozinho, meu esposo e eu optamos por devolver o imóvel e teremos que arcar com a multa rescisória, um valor bastante considerável.Teremos que pagar por este primeiro mês de aluguel, mais os 3 de multa, um valor bastante significativo, um prejuízo enorme.
Um tanto desesperada e tentando tirar dúvidas aqui no site a respeito desta situação, pude constatar que não tem mais saída, e sem querer acabei descobrindo que a 2 anos atrás fui transferida de forma inesperada de cidade pelo meu trabalho e precisei pagar a multa rescisória da casa onde morava. Posso ver agora que foi desnecessário este pagamento e gostaria de saber se mesmo passado todo este tempo, com documentos comprobatórios da transferência em mãos, consigo receber restituição deste valor pago. Será que é possível? Ou só através de justiça?
Se fizesse jus, já ajudaria o pagamento desta multa atual.
Meu Deus, quanta dor de cabeça.
Grata pelos esclarecimentos.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A possibilidade de pleitear agora o ressarcimento do valor da multa é inviabilizada diante de uma exigência prevista no parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato: a necessidade de aviso, com antecedência de 30 dias, sobre a rescisão da locação motivada pela transferência no emprego. Portanto, não tendo sido providenciada pelo locatário, na época, uma comunicação ao locador, com antecedência de 30 dias, que ocorreria a transferência no emprego, não poderia ser pleiteada a isenção da multa rescisória.

Anônimo disse...

Boa noite, aluguei um apto em setembro de 2011 sendo contrato de 30 meses sendo que não houve atraso de pagamento e não houve qualquer quebra de contarto. A imobiliária entrou em contato solicitando aumento de aproximadamente 50% do valor pois o proprietário diz que o valor está abaixo do mercado e a correção evitaria o pedido do imóvel para uso proprio. Isto seria legal? Não estou amparado pelo contrato de 30 meses? Obrigado

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

É opcional a possibilidade de acordo para revisão do valor do aluguel, durante o prazo previsto para duração da locação.
A retomada do imóvel, pelo locador, durante o prazo previsto para duração da locação, depende da configuração de alguma infração legal e/ou contratual pelo locatário.
A imobiliária certamente está tentando obter um acordo, visando repactuar o preço do aluguel para o valor praticado pelo mercado imobiliário. Essa negociação é uma ferramenta administrativa que pode ser utilizada pela imobiliária para tentar evitar uma defasagem significativa no aluguel durante a locação. Afinal, um desajuste considerável no preço da locação pode eventualmente ocasionar intrigas e mágoas entre as partes contratantes, em virtude da ausência de recompensa justa pelo uso da propriedade imobiliária.

Claudia disse...

Fiz um contrato de aluguel por 30 meses em 2009, com clausula de isenção de multa em 18 meses, Este Contrato acabou no final de fevereiro 2012, neste mes começamos a renegociar os valores, e acordamos um reajsute, e assim, a renovaçAo do contrato, mas pedi que fosse substituido o Seguro Fiança por um fiador, que foi aceito, dúvidas: Foi feito um outro contrato, com a inclusão do Fiador, pergunta: É correto colocar novamente a clausula da isenção de multa por 18 meses? Já não cumpri no decorrer dos 30 meses? Um aditamento não seria o suficiente, pois só alterei a garantia do imóvel, desde já agradeço imensamente....!!
Claudia

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A previsão de uma cláusula contratual com isenção da multa contratual é opcional e está condicionada aos interesses objetivos e subjetivos das partes contratantes.
Havendo conveniência somente na alteração da modalidade de garantia locatícia (substituição do Seguro-Fiança por Fiador), pode ser feito apenas um aditivo contratual. Porém, isso depende de consenso entre locador, locatário e imobiliária.
A opção pela repactuação utilizando outro contrato de locação com previsão de outro período contratual significa a renovação da locação, de maneira que a rescisão antecipada da locação implicará no pagamento de multa no caso de rescisão durante esse outro prazo contratual, ressalvada a hipótese da existência de liberação do pagamento da multa em alguma situação específica que esteja prevista em cláusula contratual.
Por outro lado, optando por fazer um aditivo contratual, com repactuação do valor do aluguel, alteração da modalidade de garantia locatícia e não sendo renovado o prazo da locação, o locador poderá a qualquer momento solicitar a desocupação do imóvel pelo locatário, considerando exatamente que não existe outro prazo contratual que assegure a ocupação do imóvel por determinado período.
Portanto, torna-se recomendável refletir e verificar todos os interesses do locador, do locatário e da imobiliária, promovendo a repactuação da locação, utilizando um aditivo contratual ou outro contrato de locação, com previsão das situações convenientes para assegurar harmonia entre as partes contratantes e evitar polêmicas no decorrer da ocupação do imóvel.

Louise disse...

Parabéns pela dedicação ao blog! Tem sido muito útil e aprendi muito, mesmo não fazendo nenhuma pergunta! Suas falas têm um ótimo embasamento! Parabéns novamente Fernando!

simone nogueira disse...

Boa tarde,
Aluguei um imóvel a menos de um mês e um prazo de 30 meses, demorei 10 dias para mudar devido estar sem energia e ter que esperar empresa de energia ligar alegando que imóvel estava fechado a mais de 9 meses, enfim quando fui para casa na primeira noite eu e meu marido ao chegar em casa fomos abordados por bandidos armados que o levou para dentro de casa e roubou celular,relógio dinheiro enfim, chamamos polícia e no local vizinhos falando que lá é um lugar muito perigoso que esse tipo de situação é constante. Ficamos mais apavorados ainda quando ouvimos isso da própia policia, detalhe é que não sou da cidade vim de outro estado a poucos meses e não conheço nada. Portanto procurei pesquisar e procede as informações com isso tenho medo de chegar em casa e estou tentando cancelar este contrato porém manter com a imobiliaria todo este prazo mas em outro imóvel, afinal segundo procon eles poderia ter me informado da situação do lugar sabendo que sou de fora e que se tratando de uma empresa conceituada nesta cidade até estranho ter agido desta forma. Enfim querem me cobrar multa de dois meses de aluguel alegando que a proprietária não quer abrir mão, Tenho alguma solução para isso?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A Lei do Inquilinato não oferece uma solução para essa situação decorrente da trágica insegurança em algumas cidades. Afinal, a Lei do Inquilinato estabelece regras para a relação particular (locação de imóvel) existente entre o locador e o locatário, não interferindo em questões de (in)segurança pública. E dentre as obrigações do locador, a Lei do Inquilinato determina que o imóvel deve oferecer condições de habitabilidade para o locatário. Portanto, não acredito que é possível transferir para o locador o encargo ocasionado pela insegurança do locatário na via pública e/ou na vizinhança.
De toda forma, estou convicto que é bastante saudável uma tentativa de negociação, de maneira que o locador fique convencido sobre a comoção causada ao locatário. Isso certamente poderá contribuir para uma resolução amistosa da situação, de maneira a evitar conflitos e desgastes com a imposição de regras legais e condições contratuais que, infelizmente, foram contaminadas com a fatídica insegurança existente em algumas localidades.

Erika disse...

Bom dia.
Eu fiz um contrato de aluguel de 30 meses e vou rescindir o contrato antes do termino dos 30 meses porque estou mudando para minha casa própria.
Eu ouvi dizer que neste caso a multa não se aplica, isso é verdade?
Agradeço a atenção

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A liberação da multa rescisória, nesse caso de mudança para a casa própria, depende da existência de uma cláusula contratual prevendo essa hipótese específica ou da obtenção de um acordo com o locador ou com a imobiliária, considerando que não existe regra legal determinando que o locatário estaria desobrigado da necessidade de cumprimento integral do prazo previsto no contrato de locação em virtude da aquisição da sua moradia.

Anônimo disse...

Uma dúvida: de acordo com a proposta de locação, estaríamos isentos da multa após 12 meses. Tal condição foi expressamente aceita pelo localário e, diante disso, o contrato foi celebrado. Ao redigi-lo, no entanto, a imobiliária não inclui esta cláusula, o que, por um lapso, passou despercebido. Tenho cópia do e-mail de confirmação do locador quanto a isenção da multa. O contrato é por prazo determinado (30 meses). O locador poderia cobrar esta multa dizendo que não consta do contrato, apesar do acordo anteriormente aceito?
Obrigada e parabéns pelos artigos!
Fernanda

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

É possível considerar válida a estipulação de isenção da multa rescisória constante em documento apartado do contrato de locação. E havendo interesse na rescisão antecipada da locação, deverá ser encaminhada uma correspondência à imobiliária, contendo cópia desse outro documento. Nessa correspondência, deverá ser manifestada a pretensão de promover a rescisão antecipada da locação, com o cumprimento de todas as demais eventuais exigências para a isenção da multa, que estejam contidas no tal documento/acordo e também no contrato de locação.

Anônimo disse...

Alugo um apto para um executivo de uma multi nacional em São Paulo. No início de Julho, o porteiro avisou que a família do executivo havia ido embora.A administradora de condomínios entrou em contato com a empresa que confirmou a transferência do executivo para outro país. O contrato de aluguel está em nome da pessoa física e a empresa está como fiador.O contrato era de 30 meses e isentava o locatário de multa após 18 meses. Ele saiu após 14 meses. Não houve aviso de 30 dias e nem a rescição assinada pelo executivo.No início de agosto, nos pagaram os aluguéis de junho e julho e em 08/08/12 foi feita na vistoria do apto. Agora a empresa não quer pagar masi nada.Entendemos que está isento devida a transferência. Mas podemos requerer algo por não ter havido o aviso de 30 dias ?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A norma do parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato exige que o locatário promova a notificação do locador, por escrito, com antecedência de 30 dias, para obter a isenção da multa. Não tendo sido cumprida essa exigência legal, torna-se possível cobrar o valor da multa rescisória, na medida em que o abandono abrupto da locação não é admitido pela Lei do Inquilinato.

Anônimo disse...

Fernando,

Acabo de mudar de cidade para assumir um trabalho e tive que buscar apartamento as pressas. Vi o apto rapidamente e a negociação ficou via telefone com o administrador do imovel que ficou estabelecido que faria um contrato de 12 meses e na minha chegada assinaríamos e reconheceríamos firma.
Cheguei e me instalei no apto, foi uma negociacao amigavel e de confianca, paguei o valor de dois alugueis, um ficando para caução. Oo apto é semimobiliado, e tem uma TV antiga que nao funciona, um colchão que é um buraco que só percebes dormindo nele, solicitei ao administrador que conversasse com a proprietaria para retirar estes, mas ela se negou, como tambem concertar a caixa postal que perdeu a chave e a garagem ela aluga para outra pessoa e só me liberaria em março, entre outros desagrados e para finalizar quando li o contrato a multa de rescisão de contrato consta que se sair antes de um ano teria que pagar a multa do valor dos alugueis dos 12 meses. Falei que esta multa vai de contra da lei do inquilinato e que não iria assinar desta forma. O administrador se propôs em mudar a clausula sobre a multa, mas não poderia atender as outras solicitações porque a proprietária é intransigente. Gostaria de saber se posso desistir da locação e negociar um acordo? pois pela postura da proprietária sinto que vou ter transtornos. O que a lei prevê neste sentido? Pois estou no imóvel a uma semana, tenho recibos dos valores que paguei mas não assinamos o contrato. Posso solicitar que me cobre estes dias e saio do imóvel ?

Obrigada desde já pela atenção

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

O inciso I do art. 9º da Lei do Inquilinato estabelece que a locação pode ser desfeita, a qualquer momento, por “mútuo acordo” entre o locador e o locatário.
Não tendo sido assinado um instrumento contratual, a locação foi combinada verbalmente e não existe prova da definição sobre as regras e os compromissos entre as partes contratantes, especialmente sobre a multa que seria devida na hipótese de rescisão. Portanto, acredito que a imobiliária terá interesse em negociar e desfazer a combinação verbal, mediante algum acerto para solução de eventuais pendências, na medida em que a inexistência de contrato de locação devidamente assinado pelo locatário inviabiliza a estipulação e a cobrança da multa rescisória pelo locador (dependendo de fixação pelo juiz – art. 4º da Lei do Inquilinato).

Fernanda Luz disse...

olá,
se no contrato de locação não consta uma clausula especifica de multa por rescisão antecipada e ela é cobrada. essa multa é justa? deve ser paga?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A norma legal (art. 4º) determina que a multa deve ser pactuada no contrato de locação, sendo que, não havendo cláusula específica, torna-se possível solicitar, na Justiça, a estipulação de uma multa.
Portanto, percebe-se que a Lei do Inquilinato sempre assegura ao locador uma compensação (a multa) em virtude do rompimento antecipado da locação pelo locatário, na medida em que existe óbvia expectativa de cumprimento integral do prazo contratual. O valor dessa multa é que dependerá de previsão em cláusula contratual ou de arbitramento pelo juiz.
Desta forma, não havendo uma cláusula especificando o valor da multa e ocorrendo a rescisão antecipada da locação, acredito que é interessante empreender uma proveitosa negociação entre o locador e o locatário, com intermediação profissional da imobiliária ou de advogado, evitando controvérsia na Justiça. Nesta negociação deverão ser diligentemente verificados os argumentos e as condições de cada parte contratante, sendo fundamental a redação e a obtenção das assinaturas em um documento com o resultado do acordo, contendo o valor da multa, a forma de pagamento e outras minúcias relacionadas ao caso.

Unknown disse...

Olá.Tenho uma dúvida quanto à rescisão de contrato assinado por duas locatárias.Suponhamos que uma das locatárias continue a ,permancer como locatária, porém a outra deseja sair do imóvel e quer colocar outra em seu lugar.No contrato consta que se caso queira sair antes dos 12 meses, em um contrato de locação de 30,o locatário deverá pagar a multa proporcional.A minha dúvida é: A outra locatária(que vai permanecer o imóvel)é isenta de multa?Somente quem sai paga?Além disso, se a locatária que sair conseguir encontrar alguém para colocar no seu lugar no contrato, ela fica isenta da multa?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A multa rescisória só pode ser cobrada no caso de efetiva rescisão da locação. Então, ocorrendo a manutenção da locação, com a troca de uma locatária, não existe possibilidade da exigência de multa por parte do locador. De toda forma, essa substituição de uma locatária depende de anuência/consentimento do locador, na medida em que a Lei do Inquilinato não admite a transferência desautorizada da locação. Aliás, a hipótese de troca da locatária, não tendo ocorrido a autorização pelo locador, configura uma transgressão às normas legais e contratuais, possibilitando o despejo. Sendo assim, havendo interesse recíproco na manutenção da locação, com a substituição de uma locatária, o locador deve negociar essa situação e fazer um aditivo contratual, podendo condicionar a aprovação dessa alteração nas condições da locação a qualquer exigência razoável (por exemplo: análise cadastral; alteração nas condições de garantia locatícia; etc.).

ariana disse...

Oi que bom encontrar seu blog, pois tenho uma dúvida.

Aluguel minha casa em Abril por 250,00 reais

a inquilina fez o depósito referente a dois aluguéis.

A casa foi ''assaltada'' como a inquilina diz, e quando fui conversar com ela.

Ela disse que vai entregar a casa e ainda pediu os depósitos de volta.

Disse que não vai pagar o aluguel deste mês.

Eu disse a ela, que ela tem contrato comigo de 1 ano, e se a casa foi assaltada não foi culpa minha.


E o contrato foi bem claro , dizendo que ao reincidir o contrato deverá pagar a multa de 50% dos meses que ainda falta.

Eu tenho que devolver os depósitos a ela, e não cobrar multa, só porque a casa foi assaltada?


Obrigada e preciso muito da sua resposta, pois eu quis de forma amigável nem cobrar a multa a ela, e cobrar somente o aluguel, mas ela não quis...

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

As partes contratantes de uma locação podem negociar e pactuar as condições para a rescisão contratual, podendo ocorrer liberação de multa, amortização de valores com utilização do depósito/caução, etc. Porém, torna-se recomendável que essas condições estejam previstas em um documento assinado, visando atenuar qualquer controvérsia e evitar aborrecimentos.
O depósito/caução serve para garantir uma eventual inadimplência. Portanto, o dinheiro do depósito/caução só deve ser utilizado para amortizar alguma dívida ocorrida durante a locação ou alguma pendência apurada na época da rescisão da locação. Não tendo ocorrido qualquer dívida ou descumprimento contratual que acarrete em alguma penalidade ou indenização pecuniária, o valor do depósito/caução deve ser integralmente restituído no final da locação.
A possibilidade de exigência da multa rescisória decorre da rescisão antecipada da locação por vontade unilateral do locatário, visando que o locador obtenha alguma compensação em virtude da ruptura do vínculo durante o prazo contratual. Porém, no caso de comprovação de alguma “culpa” do locador que impossibilite a continuidade da locação (por exemplo: o imóvel não possui condições de habitabilidade), o locatário poderá pleitear a rescisão contratual independente do pagamento da multa. E para caracterizar essa “culpa”, a Lei do Inquilinato exige a demonstração que o locador, embora tenha sido imediatamente alertado pelo locatário, não providenciou a reparação da deformidade existente no imóvel.
De toda forma, o locatário deve sempre promover o acerto com o locador dos valores correspondentes aos aluguéis de todo período de utilização do imóvel, proporcionalmente aos dias de efetiva ocupação (ressalvada obviamente a existência de alguma condição especial que tenha sido pactuada em acordo entre as partes contratantes para liberação de aluguel).

ariana disse...

Então como ela tem a dívida da multa comigo, eu não tenho que devolver depósito nenhum.... Pois pelas minhas contas, Abatendo os 500 dos depósitos ela ainda ficaria me devendo 1000 reais.
Eu quis de forma amigável não cobrar a multa ela. Mas acho ela não entendeu....
Sim temos o contrato assinado, que foi feito por um advogado e tudo, e foi até reconhecido a firma em cartório.
Então se ela quiser me colocar na justiça, ea naõ ganha?
E sobre a casa esta em perfeito estado sim, eu morei lá 7 anos e nada nunca me aconteceu, aí ela foi morar lá com a filha dela adolescente e aconteceu um assalto.

O fato dela estar grávida, facilita ela a sair do local, sem pagar a multa, e ainda exigir dinheiro de mim?

Mas em caso de assalto a culpa nãoé do locador, e sim da segurança pública do estado? estou errada ou certa?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A gravidez não é uma situação prevista na Lei do Inquilinato para obter a isenção da multa rescisória.

E no caso do “assalto”, a viabilidade da configuração de “culpa” do locador que possibilitasse a rescisão pelo locatário dependeria da prova que esse roubo ou furto foi ocasionado por ausência de condições de habitabilidade/insegurança do imóvel.

Entretanto, havendo demonstração de inconveniência na continuidade da ocupação do imóvel, pode ser interessante tentar insistir em um proveitoso acordo amigável entre o locador e o locatário para desfazer a locação, evitando-se aborrecimentos.

Ana C.C disse...

Bom Dia! Realizei um contrato de alugel no valor de 360,00 com duração de 12 meses, no entanto, preciso voltar a minha cidade de origem, e terei que sair do imóvel faltando 7 meses para o término do contrato, ocorre que no contrato não consta valor algum referente a multa contratual em caso de rescisão de contrato, apenas menciona o aviso prévio de 30 dias, neste caso, como farei para calcular a multa da rescisão?

Obrigada!
Atte, Ana

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Não tendo sido pactuada, no contrato de locação, uma multa para a hipótese de rescisão antecipada do prazo contratual, o art. 4º da Lei do Inquilinato determina que poderá ser requerida a fixação pelo juiz.
Nesta situação, para prevenir a necessidade de uma demanda, as partes contratantes podem fazer um acordo. É recomendável procurar informações, em imobiliárias da região do imóvel, sobre a multa rescisória adotada usualmente nos contratos de locação, de maneira que o locador e o locatário possam negociar um valor razoável e compatível com o padrão adotado em situações semelhantes.

Anônimo disse...

Estou celebrando um contrato de aluguel comercial de 4 anos e consta a seguinte cláusula:

Fica estipulada a multa compensatória de valor equivalente a 03(Três) Alugueres vigentes a época do respectivo pagamento, devida sempre por inteiro, a ser arcada pela parte que vier a rescindi-lo.

Minha pergunta é: Com esta clausula no contrato o locador teria direito a quebrar o contrato antes do término pagando a muta?

Paulo

beatriz ximenes disse...

boa tarde, aluguei um imovel por 30 meses mas terei de sair depois de 6 meses que estou nele. Meu contrato diz que se eu sair antes dos 30 meses devo pagar a multa de 3 alugueis. Li que a multa é proporcional, ou seja, devo pagar a multa referente aos meses que faltaram pra terminar o contrato, ou 24 meses. Liguei na imobiliaria pra efetuar o pagamento da rescisão e eles disseram que cada imobiliária fa de um jeito e que a multa é de 3 alugueis e não proporcional. Isso é certo?Posso procurar meus direitos, como devo proceder se a imobiliaria quer que eu pague integral?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

As normas legais previstas na Lei do Inquilinato não podem ser desvirtuadas por meio da utilização de cláusulas contratuais abusivas.
Afinal, o art. 45 da Lei do Inquilinato estabelece com bastante rigor que as cláusulas contratuais abusivas são “nulas de pleno direito”.
Diante disso, não é possível tentar atribuir validade, por exemplo:
* a uma cláusula contratual que possibilite ao locador a retomada do imóvel durante o prazo estipulado no contrato de locação, considerando que, em conformidade com o art. 4º da Lei do Inquilinato, somente o locatário pode promover a rescisão antecipada da locação.
* a uma cláusula contratual que elimine a proporcionalidade da multa rescisória, na medida em que o art. 4º da Lei do Inquilinato determina que é obrigatório o cálculo com amortização proporcional ao período de cumprimento do prazo contratual.
Portanto, as cláusulas contratuais abusivas devem ser consideradas inexistentes e podem ser questionadas para evitar a subversão dos direitos e deveres assegurados de forma rigorosa pela Lei do Inquilinato.

Anônimo disse...

Primeiro quero agradecer por todos os esclarecimentos. Mto uteis.
Minha dúvida - como a de mtos - é sobre multa pela recisão.
O meu contrato possui duas clausulas que tratam do assunto.
- Clausula 5ª, § 2º : "Se o locatário, usando da faculdade que lhe confere o art.4º da Lei n. 8.245/91, devolver o imovel antes do vencimento do prazo ajustado na clausula [tal] pagará multa compensatoria correspondente a tres meses de aluguel, reduzida proporcionalmente etc...
- Clausula 8ª DA MULTA CONTRATUAL: a falta de cumprimento de quaisquer das clausulas do presente instrumento importara sua recisao de pleno direito ficando a parte infratora sujeita ao pagamento de uma multa correspondente a 03 (tres) vezes sobre o valor mensal vigente na epoca da infracao, proporcionalmente etc...

Qdo do aluguel fui informado que haveria isencao da multa por recisao antes do prazo do contrato (30 meses) desde que cumpridos 18 meses. Isso ficou consignado no contrato da seguinte forma:
"EM TEMPO: Isto é, os locatários terao de permanecer no minimo 18 meses residindo no imovel locado, periodo apos o qual, a qualquer tempo entregando o referido bem, estarao isentos da multa prevista na "CLAUSULA OITAVA" desde que comunique por escrito com 30 dias de antecedencia."

Minha duvida: o "em tempo" se refere a clausula oitava e nao à quinta. A imobiliaria pode me cobrar a multa baseada nisso?
espero ter sido claro. grato!
daniel

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Embora a existência dessas duas cláusulas possa ter ocasionado uma confusão, a interpretação do contrato de locação deverá ser feita de forma sistêmica, com justiça e coerência à intenção das partes contratantes, que é obviamente conceder a isenção da multa a partir do cumprimento de 18 meses do prazo contratual. Portanto, o locatário terá pleno direito à liberação do pagamento da multa rescisória ao locador, desde que promova uma comunicação premonitória com 30 dias.

Anônimo disse...

Olá. Parabéns pelo blog e pela ajuda nas dúvidas dos leitores.
Sou locatária de um imóvel com prazo de 30 messes e que prevê rescisão bilateral em 12 messes (notei que isso é ilegal). Mas enfim, fiquei 7 messes no apto e estou devolvendo. Dei o aviso de 30 dias mas entreguei em perfeitas condições com 15 dias do aviso.
Não houve acordo, pagarei a multa proporcional a 3 alugueis e a imobiliaria que cobrar aluguel e até energia elétrica até os próximos 15 dias (ou seja, quer completar os 30) mesmo eu ja tendo entregue as chaves.
Como já estão cobrando multa acho que a cobrança do aluguel e despesas dos dias nao usados é indevida. Estou correta?
Obrigada!

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Na hipótese de efetivo pagamento da multa, em decorrência de rescisão antecipada da locação, a Lei do Inquilinato não estipulou a obrigatoriedade de aviso premonitório com trinta dias. Entretanto, deverá ser verificada a existência de alguma cláusula contratual estabelecendo essa necessidade de comunicação para rescisão antecipada da locação, o que justificaria a cobrança de valores correspondentes ao período que não completou trinta dias.

Anônimo disse...

Gostei muito do seu blog! Parabéns.
Tenho uma dúvida. Sei que a única possibilidade legal de sair do imóvel sem pagar multa antes do termino e o caso de transferência de emprego. Ocorre que o piso do imóvel está trincado e saindo o rejunte. Meu filho de 9 meses tem cancer e está comendo os rejuntes e machucando o joelhinho. Estou a 12 meses e o contrato e de 36 meses e estão querendo cobrar a multa que consta no contrato. Pelo contrato a imobiliaria tem razão, mas posso me valer da situação do imóvel e do meu filho para me isentar judicialmente do pagamento dessa multa?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Para que o locatário possa pleitear uma rescisão independentemente do pagamento da multa rescisória, torna-se indispensável comprovar que o locador não cumpriu com suas obrigações legais ou contratuais, o que justificaria um rompimento abrupto da locação.
Então, uma situação que envolve alegação que “o piso está trincando e saindo o rejunte” depende da obtenção de um parecer técnico específico para demonstrar que isso inviabiliza o uso normal do imóvel, devendo ser consideradas as suas características construtivas, o tempo de construção e de uso, a finalidade da locação, a comprovação que esse "defeito" era desconhecido na época da contratação, etc. para caracterizar uma irregularidade ocasionada por “culpa” do locador que justificasse uma rescisão por parte do locatário.
Por outro lado, o estado de saúde de um morador do imóvel não é uma justificativa plausível admitida pela Lei do Inquilinato para rescisão da locação.
De toda forma, recomenda-se sempre uma saudável negociação com a imobiliária em todas as situações que ocorra alguma espécie de insatisfação com o uso do imóvel durante a locação, podendo ocorrer uma liberação amigável da multa rescisória ou algum abatimento coerente com cada situação específica.

Eduardo disse...

Olá FERNANDO, parabéns pelo trabalho.
Estou com um contrato de locação residencial onde o LOCADOR, fez constar uma clausula onde o LOCATÁRIO, RENUNC IA ao direito do parágrafo único do artigo 4º da Lei do inquilinato, e não consegui nenhuma matéria sobre este tema, se efetivamente pode constar tal renuncia, ou se e estamos diante de uma notória desvirtuação da Lei como preceitua o artigo 45 , o LOCATARIO, foi transferido de emprego e o LOCADOR com base nesta previsão contratual não quer liberar o pagamento da multa, e não quer devolver o valor dado como fiança (3 meses de aluguel) qual sua visão sobre o tema?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

O art. 45 da Lei do Inquilinato não admite a renúncia ao direito de obter a isenção da multa rescisória na hipótese de transferência no emprego. Afinal, o art. 45 anula automaticamente qualquer cláusula contratual que pretenda invalidar algum objetivo da Lei do Inquilinato. E no parágrafo único do art. 4º, o objetivo é a isenção da multa rescisória, desde que o rompimento da locação ocorra em virtude da transferência do local de trabalho do empregado que tenha sido determinada pelo empregador. De toda forma, torna-se necessário cumprir a exigência de aviso premonitório do locador com 30 dias, sendo também razoável que o locatário forneça uma prova efetiva que realmente ocorreu a transferência no emprego.

Anônimo disse...

Mírian Célia
Boa tarde!
Aluguei um imóvel com contrato de 12 meses mas esqueci de constar no mesmo o valor da multa rescisória caso o locatário o rescindisse antes do prazo. O locatário me avisou com antecedência e eu argumentei sobre a multa, mas ele disse ter consultado um advogado e que foi esclarecido que, se não constar em contrato valor de multa rescisória ele está desobrigado de quitar. Poderia por gentileza me passar a Lei com seus devidos artigos e parágrafos e algumas orientações para que eu possa tomar providências cabíveis com relação ao meu inquilino?
Antecipadamente, meus agradecimentos.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

O art. 4º da Lei do Inquilinato estabelece que, na hipótese de rompimento antecipado da locação durante o prazo contratual, deverá ocorrer o pagamento da “multa pactuada”, de maneira que as partes contratantes devem ficar atentas sobre a necessidade de pactuar/estipular a multa rescisória no contrato de locação.
Contudo, o mesmo art. 4º também determina que, na ausência de pactuação da multa rescisória, poderá ser solicitada “judicialmente” uma estipulação de valor razoável e coerente com o caso concreto. Portanto, sempre é possível pleitear ao juiz o arbitramento de uma multa rescisória, mediante a propositura de uma demanda na Justiça. Nesse caso, torna-se recomendável, então, que as partes contratantes negociem e formalizem um acordo para fixação da multa rescisória no momento da devolução antecipada do imóvel, evitando os constrangimentos e os aborrecimentos típicos da tramitação de uma demanda.

Gabi disse...

Boa tarde! Aluguei uma sala de uso não residencial pelo periodo de 12 meses no dia 12 de novembro do corrente ano que ainda esta fechada,onde o sindico estipulou uma média de R$250,00 a RS300,00 de condomínio,que foi o motivo pelo qual optei pelo aluguel da sala, entretanto no início do mês de dezembro, menos de um mês de aluguel, o valor do condomínio atingiu o valor de R$481,90, quase 100% do valor estipulado. O sindico relatou que infelizmente teve alguns reajustes, e que talvez esse valor só aumentaria, pois aumentou o numero de profissionais da clínica. Isso pode ser motivo de rescisão motivada? O que fazer nesse caso? Rescindido o contrato pago a multa? Desde já agradeço e parabéns pelo espaço!

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

As cobranças das taxas de condomínio podem ser realizadas mediante RATEIO dos custos gerados pelo uso e pela preservação da edificação (consumos de água e energia elétrica, salários dos funcionários, material de limpeza, manutenção de instalações e equipamentos, etc.). Sendo assim, podem ocorrer oscilações nos valores mensais das taxas de condomínio, desde que os custos estejam comprovadamente também oscilando naquele período.
E essa oscilação nas taxas de condomínio não é um motivo admitido pela legislação para rescisão do vínculo locatício.
Ocorrendo inviabilidade de continuar alugando o imóvel em decorrência de comprovadas majorações consecutivas nas taxas de condomínio, o locatário poderá tentar negociar uma rescisão amigável com o locador, sendo recomendável uma intermediação por uma imobiliária ou advogado especializado em Direito Imobiliário. Poderá ser demonstrado, por exemplo, que o rompimento do contrato de locação evitaria inadimplências e desavenças perante o condomínio. Afinal, a inadimplência das taxas de condomínio pode gerar aborrecimentos para todas as pessoas envolvidas com a locação, podendo, ainda, ocasionar desgastes e constrangimentos com o síndico e os outros condôminos.

Anônimo disse...

Bom dia Fernando,
Fiz um contrato de 30 meses. O que ficou acordado é uma multa de 03 alugueis proporcionais. Como devo calcular essa multa? O valor do aluguel é 1.000,00, porem junto no boleto vem cobrado condominio e iptu totalizando 1.300,00. Devo calcular em cima de 1.000,00 ou de 1.300,00?
Obrigada

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A multa rescisória deve ser calculada em conformidade com o que foi estipulado no contrato de locação, respeitando-se sempre a proporcionalidade ao período de cumprimento do prazo contratual.
Tendo sido estabelecido que deve ser equivalente a três aluguéis, somente o valor do aluguel deverá ser considerado no cálculo da multa.
Tendo sido especificado que deve ser equivalente a três aluguéis e encargos locatícios, o aluguel, a taxa de condomínio, a parcela do IPTU e outros valores dos encargos locatícios também deverão ser considerados no cálculo da multa.

Fabiano Meneses disse...

Boa tarde!

Tenho um contrato de aluguel com vigência de 36 meses. A multa contratual é de 03 alugueis e deixará de vigorar a partir do 12° mês.

Estou no 7° mês de locação (sou o locatário) e precisarei rescindir o contrato, pois comprei o meu imóvel.

No contrato diz que o valor do aluguel é de R$780,00, porém tenho um desconto de R$130,00 por pontualidade. Fechamos em R$ 650,00, porém a imobiliária ao redigir o contrato colocou este valor de R$ 780,00 e aplicou o desconto.

Na multa contratual o quê será aplicado, R$ 650 ou R$ 780? Deverei pagar a multa levando em conta os 12 ou 36 meses?

Obrigado.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Havendo uma cláusula contratual, numa locação prevista para perdurar por 36 meses, estabelecendo a liberação da multa rescisória somente a partir do 12º mês da locação, a sua aplicabilidade depende da ocorrência exatamente dessa condição: o transcurso do prazo de 12 meses de locação. Então, não tendo transcorrido 12 meses da locação, ainda não é possível aplicar essa cláusula contratual, de maneira que a proporcionalidade no cálculo do valor da multa deverá considerar o período de 36 meses.
E o valor da multa deve ser calculado em conformidade com a cláusula contratual, sendo que, havendo um “desconto por pontualidade” no pagamento do aluguel e foi estipulado que a multa rescisória é equivalente a 3 aluguéis, deverá ser concedido o mesmo “desconto por pontualidade” desde que ocorra o acerto pontual no pagamento da multa rescisória.

Anônimo disse...

Bom dia. Aluguei um imóvel com meu esposo por 30 meses, em nome dos dois, agora com 5 meses na casa e eu e meu esposo estamos separando e inclusive ele sumiu me deixando com todas as despesas sozinha, inclusive só o aluguel ultrapassa os 30% da minha renda. Além disso pago o IPTU e acabo de saber que onde moro terá aumento de quase 200% no IPTU. Não tenho condições de arcar com tudo. Tenho como comprovar que não consigo. Diante dessa situação poderei por medidas judiciais ser isentada da multa contratual estipulada em 3 alugueis aos quais não tenho a mínima condição de pagar? Meu ex marido já informou que não vi contribuir com 1 real. Por favor preciso de ajuda. Obrigada.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Não existe regra na Lei do Inquilinato que estabeleça a isenção do pagamento da multa rescisória em virtude de instabilidade financeira do inquilino.
É recomendável tentar negociar um acordo com a imobiliária, demonstrando a inviabilidade da manutenção da locação, considerando que existe risco até mesmo de ocorrer alguma situação desagradável decorrente de inadimplência, com aborrecimentos e transtornos para todas as pessoas envolvidas nessa relação locatícia.
De toda forma, no caso de locação contratada por um casal e ocorrendo a ruptura contratual, a cobrança da multa rescisória certamente será direcionada contra os dois cônjuges.

Anônimo disse...

Mas como posso fazer com que ele arque com a parte dele na multa? A cobrança será direcionada para os dois certo, mas as chaves da casa estão comigo, ao entrega-las terei que concomitante pagar o valo integral, como se ele não vai me dar a parte dele?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A solução ideal é obter um acordo com a imobiliária, negociando uma liberação, um abatimento ou um parcelamento do valor da multa rescisória. Uma dica é tentar conseguir outro inquilino para a próxima locação, considerando que algumas imobiliárias até aceitam uma negociação desde que já exista alguém interessado em alugar o imóvel. Porém, jamais deve ser feita a transferência clandestina da locação: toda a negociação e a contratação da próxima locação devem ser realizadas com a intermediação da imobiliária.
Não havendo acordo, a imobiliária certamente fará uma ressalva sobre a pendência da multa rescisória e o caso será encaminhado para uma cobrança contra o casal de inquilinos.

Anônimo disse...

Cobrança abusiva
Aluguei um apartamento por 30 meses, com cláusula para ocupação mínima de 12 meses, desde que fosse dado aviso prévio de 30 dias antes da recisão do contrato. Estes 12 meses iniciaram em 13/01/12 e findaram em 12/01/13. Porém a imobiliária está me cobrando estes 12 dias de janeiro, mais 18 dias com aluguel reajustado, mais valor completo do condomínio, mais IPTU completo mais seguro contra incêndio do apartamento. No meu contrato diz: "...após o decurso dos primeiros 12 meses, poderá o locatário, após notificação ao locador, por escrito, com antecedência mínima de 30 dias, restituí-lo sem o pagamento de multas...". Eu dei o aviso prévio em 08/12/12, mais de 30 dias antes do final dos 12 meses. Estou entendendo essa cobrança, com 18 dias a mais como sendo abusiva e ilegal. Voce poderia me ajudar?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A possibilidade de liberação da multa rescisória, no caso do transcurso de algum período contratual, depende sempre do atendimento às condições respectivas previstas no contrato de locação. Então, havendo cláusula contratual liberando a cobrança da multa somente quando já tiver decorrido algum prazo, a sua aplicabilidade só ocorrerá quando for implementada essa condição do decurso do prazo especificado nessa mesma cláusula contratual. Diante disso, havendo possibilidade de restituição independentemente do pagamento da multa só quando já transcorreram doze meses e sendo exigido um aviso com antecedência de trinta dias, a aplicabilidade (e a validade) dessa cláusula contratual depende da constatação do transcurso de doze meses, de maneira que não surte efeito o aviso realizado antes de doze meses do prazo da locação; nesta hipótese, a validade do aviso de desocupação do imóvel só ocorrerá depois de doze meses do período contratual.

Caroline disse...

Bom dia,
Em primeiro lugar, gostaria de parabenizá-lo pelo trabalho que vem realizando com esse blog. Ao ler muitas das respostas aos questionamentos aqui apresentados, muito me foi esclarecido sobre a questão imobiliária.
Gostaria também, de sanar uma dúvida:
- Aluguei meu apartamento em maio 2012. O contrato firmado tem duração total de 12 meses, com possibilidade de renovação após esse prazo. A multa por rescisão de contrato pactuada foi de 3 aluguéis - sendo cada aluguel no valor de 1500 reais. E o prazo mínimo de minha permanência (para que a multa não seja paga) é de 12 meses também.
Acabei de ser demitida e não conseguirei mais pagar o aluguel. Poderei apenas pagar o do próximo vencimento, do dia 10 de março (referente ao mês de fevereiro).
Desse modo, conforme o senhor explicou anteriormente, para calcular o valor da multa que terei que pagar, devo dividir o valor total pelo tempo de locação firmado no contrato e subtrair meu tempo de permanência.
Sendo assim, ficaria: 4500,00/12= 375,00.
Como pretendo permanecer 9 meses, então 375,00 x 9 = 3375,00.
A multa que devo pegar é: (4500,00 - 3375,00 =) 1125,00.
O raciocínio e o cálculo estão corretos?
Desde já, muito obrigada.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Perfeito! O valor da multa rescisória deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato de locação. Então, tendo sido contratada uma locação com previsão de doze meses, sendo que ocorrerá a rescisão antecipada com nove meses, a multa rescisória deve ser proporcional a três meses.

Pâmela disse...

Parabéns... pelo blog!!! É muito bom!!!

Unknown disse...

Se o locatário for autônomo, como por exemplo um corretor de imóveis que necessita mudar seu local de trabalho, embora não tenha carteira assinada, poderia ter o benefício da isenção? Obrigado.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Desde que a transferência do local de prestação dos serviços ocorra por determinação concludente da empresa que mantenha alguma espécie de vínculo de emprego/serviço/trabalho, o empregado e/ou o trabalhador autônomo também podem tentar obter a isenção da multa rescisória na locação. Existem alguns casos que já foram submetidos à apreciação da Justiça e os juízes verificam exatamente a existência de um constrangimento, uma ordem, uma determinação para que ocorra a transferência do local de trabalho, o que implica na necessidade de rompimento da locação para mudança de imóvel.

Dephaula disse...

Olá, me mudei para um apartamento em fevereiro deste ano e ha dois inquilinos com o condominio atrasado a mais de um ano e o sindico decidiu numa reuniao com apenas 3 condominos que todos os moradores iriam arcar com essa divida, inclusive eu que moro a apenas 4 meses. Isso é legal? Esta amparado pela lei essa decisao do sindico?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

De acordo com o item “h” do parágrafo primeiro do art. 23 da Lei do Inquilinato, o rateio de dívida oriunda da inadimplência de outros condôminos pode ser cobrado do inquilino, desde que referente ao mesmo período de vigência da locação.
Havendo dívidas referentes ao período anterior ou posterior à locação, o rateio deve ser cobrado do proprietário do imóvel ou do inquilino ocupante do imóvel na época que ocorreu a inadimplência pelos outros condôminos.
Então, no caso de dívidas dos outros condôminos que abrangem épocas diversas, o atual inquilino só deve efetuar o pagamento do valor proporcional ao período da sua locação.

valter disse...

Prezado.

Eu fiz um contrato com imquilino de 30 meses, porém ele podia, rescindir com 12 meses.

O mesmo está rescindi o contrato com 4 meses apenas. Ele tem comigo 1 mês de depósito. Como devo calcular esta multa?

O aluguel é 1.800,00

O motivo não é por mudança de trabalho.

Grato.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Tendo ocorrido o cumprimento de 4 meses de um contrato de locação previsto para perdurar por 30 meses, o inquilino cumpriu o equivalente a 13,3% do período contratual. Diante disso, poderá ser cobrada uma quantia calculada proporcionalmente ao período de descumprimento do prazo contratual: 86,7% sobre o valor que está estipulado para a multa rescisória no contrato de locação.
100% - 13,3% = 86,7%
E não existe impedimento para compensação do
“depósito-caução” com o valor da multa rescisória, sendo aconselhável formalizar/assinar um documento mencionando a forma de acerto final da locação para evitar qualquer aborrecimento.

Anônimo disse...

Boa tarde!
Aluguei uma casa em janeiro/13 com contrato para 24 meses. A multa estipulada, corresponde ao total de meses que faltam para terminar o contrato.
Decorridos 5 meses, fui demitido do meu serviço. Estou arrumando outro em outra cidade.
O locador quer cobrar como multa, 19 meses faltantes ao contrato.
Dúvidas: Não está abusiva essa multa?
Em caso de perda de emprego pode-se rescindir o contrato analogo ao art. 4° da Lei do Inquilinato?
Grato

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Em diversos casos submetidos à apreciação da Justiça, foi considerada abusiva uma multa rescisória equivalente a todos os aluguéis que seriam devidos pelo inquilino até o final do prazo contratual, considerando que isso significaria, ao invés de uma multa por descumprimento parcial, uma exigência de cumprimento total da locação.

E com relação a possibilidade de isenção da multa rescisória, a Lei do Inquilinato só determina a liberação da cobrança na hipótese de transferência no emprego para outra localidade, não havendo regra legal que desobrigue o pagamento no caso de demissão e conquista de outro emprego.

Anônimo disse...

Moro de locação e o contrato inicial, que era de 30 meses, venceu em Abril. Ocorre que pretendo sair em julho.. Não foi feito nenhum aditivo contratual.. Como também não recebi nenhum notificação de reajuste. O que diz a lei nestes casos? Pagarei multa saindo em julho?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Já tendo ocorrido o vencimento do prazo contratual e estando a locação vigorando por prazo indeterminado, o locatário pode devolver o imóvel ao locador a qualquer momento, não havendo possibilidade de cobrança de multa rescisória.
Porém, neste caso, a Lei do Inquilinato exige que o locatário encaminhe ao locador ou à imobiliária um comunicado premonitório com 30 dias.
Essa comunicação serve exatamente para que ocorra um aviso sobre a rescisão da locação em 30 dias, de maneira a evitar qualquer “surpresa” com o rompimento do vínculo locatício.

Anônimo disse...

Boa Tarde, meu nome é Gabriel e eu sou estudante. Moro em Londrina, preciso com urgência rescindir o meu contrato de aluguel faltando bastante tempo para o fim do contrato, cerca de 8 meses, gostaria de saber se por ser estudante eu também me enquadraria no parágrafo único do 4° Artigo da Lei do Inquilinato, porém em virtude de transferência de faculdade, devido a problemas de saúde, se não for possível existe algum outro meio que eu poderia usar para rescisão do contrato sem o pagamento de multa?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A única hipótese, prevista na Lei do Inquilinato, para isenção da multa rescisória é a transferência no emprego. Não existe norma legal que autorize a liberação do pagamento da multa rescisória em virtude de transferência de faculdade ou por motivo de saúde. Nestas situações, torna-se recomendável tentar obter um acordo entre locador e locatário, com a interveniência de uma imobiliária ou de um advogado especializado em Direito Imobiliário, mediante verificação dos detalhes que podem influenciar na negociação das condições de rescisão da locação.

Anônimo disse...

Bom dia dr.!
Meu nome é Vivian e sou estudante de direito e tenho uma dúvida quanto ao pagamento de multa por rescisão antecipada.
A lei de locações hoje é omissa quanto a estipulação de multa no caso de rescisão antecipada, deixando ao livre arbitramento do juízo no caso de rescisão antecipada do contrato, sendo que o instrumento não possui determinação de multa, pelo contrário, faz menção a lei para que se decida a porcentagem a ser paga (!). Neste caso, há entendimento pacificado quanto a esta questão? Há uma "multa padrão" para casos omissos?
Obrigada!
Abs.
Vivian

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A norma legal assegura liberdade para as partes contratantes definirem o valor da multa rescisória, sendo possível, por exemplo, que numa mesma imobiliária exista um contrato de locação estipulando uma multa equivalente a três aluguéis e outro contrato de locação estabelecendo uma multa correspondente a seis aluguéis. Então, não existe uma “multa padrão”, embora as imobiliárias de cada região do Brasil possam adotar critérios semelhantes para proposição de parâmetros aos seus clientes.
Na hipótese de ausência de estipulação no instrumento contratual, a mesma norma legal (art.4º) admite que ocorra a solicitação de arbitramento da multa rescisória por um juiz. Neste caso, a decisão judicial certamente utilizará uma média ponderada dentre os valores costumeiramente adotados pelas imobiliárias da região para fixação da multa rescisória.

monica thiely disse...

ola vou ter que sair do apartamento que estou morando e vou pagar a multa ,mas queria uma informaçao há alguma maneira de parcelar essa multa ?e e quantas vesez? obrigada

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

A possibilidade de parcelamento do valor da Multa Rescisória depende de ACORDO entre o locador e o locatário, ressalvada a hipótese da existência de uma cláusula contratual que já estipulasse o pagamento em parcelas.
Então, torna-se recomendável tentar uma negociação sobre a forma de pagamento da Multa Rescisória, sendo importante a assessoria de imobiliária ou advogado para ajustar e formalizar, num documento, as condições do acordo.

Anônimo disse...

Boa tarde , tenho uma duviva minha contrato de locacao comercial e 48 meses, queiro pedir recisao antes de 12 meses termina contrato , so que acima de contrato com clausula de multa 3 meses 0 valor do aluguel ( artigos 924 do codigo civil ),eu tenho que pagar 3 meses de multa ou posso pagar multa propocional ? obrigado pelo informacao.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

O art. 4º da Lei do Inquilinato determina que a multa rescisória deve ser sempre calculada de forma proporcional ao período de cumprimento do prazo contratual, sendo que esta regra legal deve ser respeitada independentemente da existência de cláusula no contrato de locação especificando que deve ser adotada a proporcionalidade.

Claudia Falcone disse...

Loquei meu apartamento para uma empresa com finalidade de moradia do empregado.
Ocorre que o empregado será transferido para outra localidade a trabalho antes do término do contrato.
Pelo contrato de locação, meu locatário é a empresa e não o empregado; porém o empregado alega o Artigo 4 da Lei do inquilinato (isenção de multa). A pergunta é: Quem irá ser transferido é o empregado e não a empresa! Realmente há a isenção de multa contratual?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Já publiquei neste blog um artigo demonstrando que, nas locações contratadas por empresas, não é possível a aplicação da norma legal que libera o pagamento da multa rescisória em virtude de transferência no emprego:
Impossibilidade de Isenção da Multa Contratual em virtude da Rescisão Antecipada da Locação

www.imobiliariasblog.blogspot.com.br/2009/07/impossibilidade-de-isencao-da-multa.html

Anônimo disse...

Boa tarde ,
tenho uma duvida...
Eu aluguei um imóvel não faz nem 15 dias, porém somente depois de ir morar nesse imóvel que constatei que o mesmo não seria bom.Motivo: quando chove a casa fica inundada, pois a janela da sala não tem nenhum tipo de cobertura, na parte externa e nenhum sistema de escoamento da agua.
Se eu não estivesse em casa no momento exato do ocorrido, teria perdido meus móveis e eletrônicos, fora o curto que poderia ter dado.
Arrastei os moveis de perto da janela e deixei da maneira que estava para o proprietário ver o ocorrido.
Bom, tentei negociar da melhor maneira possível com o mesmo uma maneira desse problema ser resolvido.Mas o mesmo se recusa a fazer uma melhora no imóvel.
Lembrando que o imóvel é novo.É a primeira locação.
Além do fato da janela, a fiação do andar superior não esta funcionando, estou sem um dos lavabos,tem também um problema em um cano na parte da lavanderia, e o proprietário se recusa em fazer os ajustes.
Tenho como quebrar o contrato e não pagar multa?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

No caso da constatação de defeitos que devem ser reparados pelo locador, o locatário deve encaminhar uma correspondência (e obter confirmação/protocolo) comunicando a existência desses defeitos e solicitando uma solução em prazo razoável.
Não ocorrendo a reparação dos defeitos, o locatário pode exigir o desfazimento da locação, independentemente do pagamento da multa rescisória, considerando que, neste caso, a rescisão é ocasionada por infração cometida pelo locador.

Thais Balestro disse...

Boa tarde,

Tenho uma dúvida acerca da multa rescisória. Se o motivo para rescisão do contrato de locação foi por adquirir um imóvel próprio, existe a hipótese de isenção do pagamento da multa? Grata Thais B.

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Não existe regra legal que determine a liberação do pagamento da multa rescisória em virtude da aquisição de imóvel próprio pelo inquilino.
Porém, essa isenção poderia ter sido estipulada em cláusula contratual ou pode ser negociada na época da rescisão. Então, torna-se recomendável tentar viabilizar um ACORDO para flexibilizar o pagamento da multa rescisória.

Tiago Rosa disse...

Prezado, sou locatário estou saindo do imóvel devido ao aumento exorbitante solicitado pelo locador. Tenho 3 meses até o final do contrato (30 meses), sendo que este não prevê multa rescisória. Como devo proceder?

Fernando de Magalhaes Jr. disse...

Não existindo previsão de multa rescisória no contrato de locação, a Lei do Inquilinato estabelece a necessidade do arbitramento de algum valor por um juiz, numa demanda na Justiça. Porém, acredito que o recomendável é tentar fazer um ACORDO para a rescisão da locação, sendo que, de toda forma, deve ser considerado que a própria Lei do Inquilinato determina a proporcionalidade da multa rescisória. Então, já tendo ocorrido o cumprimento de quase todo o prazo contratual, o locador deve considerar este aspecto para atenuar o ajuste do valor da multa rescisória na negociação com o locatário.