DICAS DE NEGOCIAÇÃO EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS DURANTE A PANDEMIA DO CORONAVÍRUS - COVID-19

A pandemia do Coronavírus - COVID-19 e seus impactos financeiros estão gerando diversas expectativas sobre a possibilidade de obter revisões de condições contratuais. Evidentemente, as partes contratantes não poderiam supor que ocorreriam limitações e restrições, impostas por intervenção estatal, ao desempenho de diversas atividades empresarias, que repercutem no ritmo da economia brasileira, de maneira que, em quase todos os contratos de locação de imóveis, não foram previstas e estipuladas cláusulas para definição das repercussões dessa calamidade no vínculo contratual.

Os contratos de locações de imóveis caracterizam-se, dentre outros aspectos, pela bilateralidade e pela imposição de prestações continuadas e periódicas no decorrer do tempo. O locador compromete-se em disponibilizar o uso (a posse) do imóvel para o locatário, que assume, em contrapartida, o compromisso de efetuar periodicamente o pagamento de uma retribuição (o preço/aluguel). Porém, durante o período de tempo que foi estipulado para duração da locação do imóvel (o prazo contratual), podem ocorrer situações excepcionais e imprevisíveis, ocasionando em eventual desequilíbrio para continuidade do cumprimento das condições que haviam sido combinadas entre locador e locatário.

Então, nesse cenário de imprevisibilidade e desequilíbrio, que modificaram as circunstâncias que foram consideradas pelas partes contratantes na época da contratação da locação do imóvel, a legislação admite que, em cada caso específico, ocorram revisões ou até mesmo a rescisão do vínculo contratual.

É importante esclarecer que a regra geral determinada pela legislação brasileira é uma imposição de obediência fiel às condições contratadas; porém, a mesma legislação foi inteligente em estipular uma regra de exceção, viabilizando revisões ou rescisões contratuais, desde que rigorosamente constatados requisitos essenciais que justificam e configuram a imprevisibilidade e o desequilíbrio, resultando em onerosidade excessiva para uma parte contratante e, ao mesmo tempo, em vantagem exagerada para a outra parte contratante.

Afinal, a vida é mesmo imprevisível, podendo acontecer desastres e catástrofes inconcebíveis, sendo necessário, então, tentar reequilibrar e equalizar as condições contratuais que foram previstas para períodos de normalidade.

Portanto, conclui-se que:

- É possível tentar negociar alterações nas cláusulas contratuais, notadamente sobre condições de pagamento de aluguéis, em virtude da pandemia do Coronavírus - COVID-19 e das suas repercussões financeiras? SIM.

- Essas alterações nas cláusulas contratuais são obrigatórias e impositivas para todos os contratos de locação de imóveis? NÃO.

Diante do exposto, elaborei algumas orientações que podem ser utilizadas nas negociações em locações de imóveis nessa época emergencial de crise do Coronavírus - COVID-19.

• Atender gentilmente todas as solicitações que sejam encaminhadas por locadores ou locatários, colocando-se disponível para auxiliar na busca de manutenção do equilíbrio contratual. 
  OBJETIVO = retenção do vínculo contratual.

• Utilizar as informações já disponíveis nos seus arquivos sobre o perfil econômico, patrimonial e financeiro dos contratantes (locadores e locatários), empreendendo esforços para conseguir uma atualização destas informações e, especialmente, diligenciar para obter provas suficientes sobre as alegações utilizadas pela parte contratante que esteja pleiteando a revisão contratual (por exemplo: solicitar documentos ou provas satisfatórias, ao inquilino que esteja solicitando a isenção do pagamento do aluguel, sobre os impactos financeiros gerados pelo impedimento, por ato governamental, para o exercício de sua atividade empresarial).

• Examinar criteriosamente cada caso concreto, individualizando a situação pessoal do locador e do locatário, avaliando de forma minuciosa a documentação que comprove as alegadas repercussões financeiras ocasionadas pela crise do Coronavírus - COVID-19, visando identificar no caso específico que realmente teria ocorrido alguma onerosidade excessiva para uma parte contratante e, ao mesmo tempo, uma vantagem exagerada para a outra parte contratante.

• Negociar e indicar a resolução adequada para reequilíbrio contratual, mediante algum tipo de flexibilização das condições originalmente contratadas, sendo que esta flexibilização só deve ser recomendada quando for constatado um efetivo desequilíbrio entre a onerosidade das obrigações e as vantagens decorrentes dos compromissos bilaterais assumidos pelas partes contratantes na época da contratação da locação do imóvel.

• Estimular a verificação, em cada caso específico, que os reflexos da pandemia do Coronavírus - COVID-19 certamente repercutem em instabilidade financeira para ambas as partes contratantes, não sendo razoável, nesse momento angustiante, uma automática isenção do cumprimento das obrigações locatícias, sendo talvez plausível, então, conceder somente um diferimento (adiamento) ao locatário para pagamento do aluguel, mesmo assim dependendo da existência, por parte do locador, de alguma poupança/reserva de capital. Desta forma, ambas as partes contratantes podem tentar auxiliar-se mutuamente para terem algum fôlego para enfrentamento desse período de crise.

• Elaborar um relatório do caso e, especialmente, formalizar um acordo contendo as condições que eventualmente venham a ser negociadas e pactuadas entre as partes contratantes. 
  DICA ESPECIAL = neste acordo deve constar uma cláusula mencionando que a revisão contratual foi ocasionada pelos efeitos da pandemia do Coronavírus - COVID-19, de maneira que reflete uma situação excepcional e que, a qualquer momento, pode ocorrer renegociação ou até mesmo cancelamento das condições pactuadas, dependendo da modificação do panorama atual de contenção das atividades empresariais e de isolamento das pessoas. É interessante constar também que as partes contratantes comprometem-se solenemente a proceder uma revisão do acordo na hipótese de alteração da situação atual relacionada à pandemia do Coronavírus - COVID-19, sendo que, no caso de resistência injustificada de uma parte contratante na construção de outro diálogo para enfrentamento da necessidade de revisão do acordo, a outra parte contratante pode cancelar o acordo mediante notificação.

Essas dicas obviamente não pretendem exaurir todas as abordagens a serem adotadas em cada caso específico, sendo aconselhável que sempre sejam utilizadas técnicas criativas de conciliação e mediação, nunca desmerecendo o critério da razoabilidade.

O importante é obter performance nas negociações e atender ambas as partes contratantes!

FERNANDO JÚNIOR (Fernando de Magalhães Júnior)

Advogado, Professor e Palestrante, especialista na Lei do Inquilinato
Membro do IBRADIM e Conselheiro Consultivo da AMADI