Foi promulgada a Lei nº 14.216, em 07 de Outubro de 2021, que estabelece medidas excepcionais em razão da denominada “Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional” - ESPIN, decorrente da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19.
A lei pretende evitar a transmissão do vírus mediante a
suspensão temporária, até 31 de Dezembro de 2021, das ordens de desocupação/remoção
ou despejo, de maneira que as pessoas que seriam desalijadas da sua atual
moradia não fiquem ao relento e abandonadas, podendo talvez até serem infectadas
pelo Coronavírus/COVID-19.
Porém, a Lei nº 14.216/2021 não impede o cumprimento de todas
as ordens de desocupação/remoção ou despejo!
A lei estipula a suspensão, até 31 de dezembro de 2021, apenas
para os seguintes casos específicos:
1) desocupação ou remoção de pessoas que coletivamente tenham
invadido e estejam ocupando imóvel urbano, privado ou público, desde que este
mesmo imóvel esteja servindo de moradia ou que represente alguma produtividade
pelo trabalho individual ou familiar.
2) despejo nas locações de imóveis urbanos, desde que o inquilino
comprove que ocorreu alteração da sua situação econômico-financeira, em decorrência
de medida de enfrentamento da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, que tenha resultado
em incapacidade de pagamento do aluguel e dos encargos locatícios, impactando na
subsistência familiar, mesmo assim apenas quando os aluguéis
estiverem limitados aos valores:
A) R$600,00 (seiscentos reais), em caso de locação de imóvel
residencial.
B) R$1.200,00 (mil e duzentos reais), em caso de locação de
imóvel não residencial.
Então, observa-se que a suspensão das ordens de despejo, nas
locações de imóveis urbanos, está sendo direcionada somente para contratos que estipulem
valores de aluguéis “populares”.
E ainda existem outros limitadores e requisitos, previstos
na mesma Lei nº 14.216/2021, para impedir o cumprimento de uma ordem de despejo
na locação de imóvel urbano. A suspensão só pode ocorrer quando a respectiva Ação
Despejo tenha sido proposta requerendo uma Medida Liminar que esteja prevista nos
incisos I, II, V, VII, VIII e IX do § 1º do art. 59 da Lei nº 8.245/1991.
Portanto, o despejo deve ter origem numa demanda que foi
proposta especificamente pelos seguintes fundamentos:
Inciso I do § 1º do art. 59 = “o descumprimento do mútuo
acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por
duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para
desocupação, contado da assinatura do instrumento”.
Inciso II do § 1º do art. 59 = “o disposto no inciso II do
art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela
demonstrada em audiência prévia”.
Inciso V do § 1º do art. 59 = “a permanência do sublocatário
no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário”.
Inciso VII do § 1º do art. 59 = “o término do prazo
notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova
garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato”.
Inciso VIII do § 1º do art. 59 = “o término do prazo da
locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do
termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada”.
Inciso IX do § 1º do art. 59 = “a falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de
qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em
caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.
Logo, os despejos estão suspensos, até 31 de dezembro de
2021, dependendo da configuração de situações específicas, sendo equivocada
qualquer notícia ou informação que “os despejos estão proibidos”.
De toda forma, também deve ser observado que a mesma Lei nº
14.216/2021 também estabelece duas outras regras que podem impactar nas
locações de imóveis urbanos:
1 - É autorizado
que o inquilino faça a devolução do imóvel, independentemente do pagamento de
Multa Rescisória (nos contratos que estejam vigorando por prazo determinado) ou
independentemente do cumprimento do Aviso 30 dias (nos contratos que estejam vigorando
por prazo indeterminado), quando tiver sido frustrada uma tentativa de acordo para
desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento de aluguel, e desde
que:
A) NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS = o inquilino tenha
sido impactado, em decorrência da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, na sua subsistência
familiar, por alteração na sua situação econômico-financeira por demissão, redução
de sua carga horária ou diminuição de sua remuneração, que resulte em
incapacidade de cumprimento das obrigações locatícias.
B) NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS NÃO RESIDENCIAIS = o inquilino desempenhe
uma atividade que tenha sofrido a interrupção contínua, pelo prazo de 30 dias,
em razão da imposição de medidas de isolamento ou de quarentena.
OBSERVAÇÃO = a possibilidade de devolução do imóvel, pelo
inquilino, independentemente do pagamento de Multa Rescisória ou do cumprimento
do Aviso 30 dias, não pode ser aplicada na hipótese que o proprietário do
imóvel possua apenas um imóvel alugado e a sua fonte de sustento é a renda
correspondente ao aluguel.
2 - É admitido
que, durante Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, as tentativas de acordo entre inquilinos
e proprietários de imóveis possam ser comprovadas utilizando correspondências
eletrônicas ou aplicativos de mensagens.
Concluindo, a Lei nº 14.216/2021 realmente estipula condições excepcionais que podem ocorrer, eventualmente, até 31 de dezembro de 2021; porém, as restrições aplicam-se apenas para algumas locações de imóveis urbanos que atendam aos critérios específicos previstos na própria lei. O propósito legislativo é mesmo enfrentar um período adverso decorrente da Pandemia pelo Coronavírus/COVID-19, sendo interessante observar que a lei está prevendo uma tendência de retorno a normalidade a partir de 1º de janeiro de 2022.
