Artigo escrito por Arnon Velmovitsky*
Revista Consultor Jurídico, 05/fevereiro/2014
A fiança locatícia,
estabelecida no artigo 37, II, da Lei 8.245/91, é modalidade de garantia
ao cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário perante o
locador.
O artigo 818, do Código Civil, define o conceito de
fiança: "Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao
credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra".
Pela
própria natureza do contrato, que é gratuito, o legislador estabeleceu a
forma escrita, e que não admite interpretação extensiva — artigo 819,
do Código Civil —, ou seja, estabelece os parâmetros de sua abrangência
ao que restou convencionado pelos contratantes.
A Lei 8.009, de 29
de março de 1990, que dispõe sobre a penhorabilidade do bem de família,
ressalvou no artigo 3º, inciso VII, a obrigação decorrente de fiança
concedida em contrato de locação, possibilitando a penhora do único bem
do fiador destinado a sua residência.
A questão foi enfrentada
pelo ministro Carlos Veloso, que entendeu em decisão monocrática pela
impenhorabilidade do bem de família de fiador em contrato de locação,
posição que foi rechaçada pelo colegiado do Supremo Tribunal Federal,
tendo como relator o ministro Cezar Peluso.
A ressalva legal
decorre da dificuldade de encontrar alguém que tenha dois imóveis e que
se disponha gratuitamente a garantir o cumprimento de obrigações de
terceira pessoa.
De qualquer modo, o acórdão do Recurso
Extraordinário 407.688-8-SP espancou toda e qualquer dúvida quanto à
possibilidade de penhora do único bem do fiador.
Outra questão que
gerou muita controvérsia e que hoje encontra-se pacificada diz respeito
à responsabilidade do fiador após o vencimento do prazo inicial do
contrato, ou seja, quando a locação passa a vigorar por prazo
indeterminado.
O EREsp 566.633-CE, relatado pelo ministro
Paulo Medina e que reuniu os ministros das 5ª e 6ª Turmas, determinou
que "se o contrato de locação contiver cláusula que obrigue o fiador até
a entrega das chaves mesmo na hipótese de prorrogação do contrato,
revela que este tinha plena ciência de que o vínculo poderia avançar a
prazo indeterminado, devendo o fiador responder pelos débitos gerados
pelo afiançado".
O acórdão passou a ser novo divisor de águas, trazendo mais tranquilidade para os operadores do direito imobiliário."
* Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário,
Ouvidor da OAB-RJ
e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.
e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.
Fonte: www.conjur.com.br
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