A rescisão antecipada é configurada na hipótese de uma parte contratante (o locador ou o locatário) pretender o rompimento do vínculo locatício ainda durante o prazo que foi estipulado no contrato para a vigência da locação, independentemente da constatação de alguma infração legal ou contratual praticada pela outra parte contratante.
Porém, o art. 4º da Lei do Inquilinato só admite a rescisão antecipada da locação por parte do locatário, não havendo essa mesma opção para o locador.
Essa regra da Lei do Inquilinato inviabiliza até mesmo a previsão do pagamento de uma multa pelo locador, no caso de rescisão da locação durante o prazo contratual, com a retomada do imóvel alugado ao locatário.
Basicamente, a Lei do Inquilinato estipulou condições diferentes:
- para o locador = deverá cumprir todo o prazo contratual, não havendo alternativa de retomada do imóvel (ressalvada a hipótese de um “mútuo acordo” com o locatário, na forma do inciso I do art. 9º, e nos casos de infração legal ou contratual e falta de pagamento de aluguel e encargos locatícios).
- para o locatário = não é obrigado a cumprir todo o prazo contratual e existe possibilidade de rescisão antecipada, desde que ocorra o pagamento da multa rescisória (sendo que pode ser estabelecida, no contrato de locação, alguma hipótese de isenção da multa em determinada condição, conforme já foi abordado neste blog: Isenção de Multa Contratual nas Locações).
E mesmo que exista uma cláusula contratual estipulando a possibilidade do locador solicitar a devolução do imóvel ao locatário, durante o transcurso do prazo contratual, esta cláusula não possui validade, tratando-se de uma “cláusula nula de pleno direito”, em virtude da norma contida no art. 45 da Lei do Inquilinato, considerando que estaria caracterizado um impedimento à aplicação da regra prevista no art. 4º da mesma Lei do Inquilinato.
Então, a possibilidade de retomada do imóvel por parte do locador ocorrerá somente quando ocorrer o vencimento do prazo que foi combinado, no contrato de locação, com o locatário (ressalvada a possibilidade de acordo e, ainda, nas hipóteses de descumprimento das obrigações locatícias pelo locatário, que autorizam o rompimento da locação pelo locador).
Por outro lado, o locatário pode, a qualquer momento, ainda durante o prazo contratual, devolver o imóvel ao locador, devendo fazer o pagamento do valor da multa rescisória.
12 comentários:
O contrato de locação prevê que o locatário/inquilino fica isento da multa de três aluguéis após 12 meses de locação. Se, avisando 30 dias antes, a rescisão do contrato ocorrer depois de 17 meses, em data diferente do vencimento do aluguel, a cobrança do aluguel deverá ser proporcional aos dias de ocupação ou sobre o mês inteiro?
Por favor, responda-me com urgência.
A cobrança do aluguel e encargos, na época da rescisão da locação, poderá ocorrer até a configuração do encerramento da disponibilidade do imóvel, com a demonstração da quitação dos compromissos legais e contratuais. Então, torna-se recomendável utilizar os 30 dias do aviso para cumprir com os procedimentos de rescisão.
No caso de inquilino que paga o aluguel mas nao respeita regras como lei do silencio, nao conserva o imovel, não há o que fazer a não ser esperar o termino do contrato?
Qualquer transgressão, pelo inquilino, das suas obrigações legais ou contratuais, possibilita que ocorra a rescisão da locação.
A locação pode ser desfeita em decorrência da prática de infração legal ou contratual:
art. 9º, inciso II, da Lei do Inquilinato.
Então, mesmo que o inquilino esteja promovendo o pagamento pontual do aluguel, pode ser proposta uma ação de despejo durante o prazo contratual, desde que exista prova que ele realmente praticou alguma infração legal ou contratual.
No caso, se em um contrato firmado entre as partes sem imobiliária, estiver estipulado que o período de locação corresponde a 12 meses e que o contrato se renovará automaticamente, após o 3° ano de locação, poderá a locatária devolver o imovel sem a aplicação de multa, tendo em vista o aviso de 30 dias de antecedência conforme clausula disposta em contrato?
"A multa da clausula 14ª não será devida caso o LOCATARIO queira restituir o imovel apos o termino do primeiro ano de locação, bastando que o mesmo notifique a LOCADORA em 30 dias de antecedencia"
A LOCADORA alega que essa antecedencia seria 30 dias da data de renovação do contrato. Acredito que a clausula deixa claro que seja a qualquer momento, desde que seja informado com tal prazo.
No aguardo.
Quando ocorre o vencimento do prazo determinado previsto no instrumento contratual, a locação é automaticamente prorrogada por prazo indeterminado, não sendo aplicável, então, a cobrança de multa rescisória.
Afinal, a multa rescisória serve para compensar a frustração da expectativa do locador que o locatário iria cumprir o contrato de locação e permaneceria no imóvel durante todo prazo contratual.
Pode o locador pedir o imóvel se precisar voltar a morar nele?
A Lei do Inquilinato considera que, ao decidir fazer a locação do seu imóvel, o locador deve fazer um planejamento, na medida em que não vai ser possível exigir do locatário a desocupação até que ocorra o vencimento do prazo contratual, mesmo que exista uma alegação de necessidade do imóvel para uso próprio.
Somente quando já tiver decorrido todo prazo contratual, torna-se possível, ao locador, exercer o direito de exigir a desocupação do imóvel pelo locatário.
Entretanto, a Lei do Inquilinato admite que, mesmo durante o prazo contratual, possa ser feito um ACORDO entre locador e locatário para rescisão da locação. Então, neste caso de acordo, deve acontecer um consentimento mútuo para desfazer a locação, não existindo obrigação legal para aceitar a rescisão.
Querendo o locador rescindir o contrato por precisar do imóvel para morar e tendo apenas esse imóvel, qual é a alegação legal para que ele não possa fazer isso?
Obrigada.
O art. 4º da Lei do Inquilinato determina que o locador não pode exigir a rescisão durante o prazo contratual que foi combinado com o locatário para duração da locação. Neste caso, não existe viabilidade de exigir a rescisão, mesmo que exista alegação de necessidade do locador morar no imóvel que está alugado para o locatário.
Somente quando ocorrer o vencimento do prazo contratual vai surgir a possibilidade legal de exigir a rescisão da locação e a desocupação do imóvel.
Aluguei uma casa e tive que mudar-me antes do término dos 12 meses de locação que consta no contrato. Dei o aviso à Imobiliária 30 dias antes de desocupar o imóvel. No entanto, a imobiliária está querendo me cobrar além da multa contratual mais 10 dias, alegando que entrei no imóvel no dia 1º e por isso além da multa devo pagar mais 10 dias. Isso está correto? No meu entendimento o pagamento da multa já está prevendo a quebra do contrato de minha parte, tendo em vista que avisei 30 dias antes. Por favor, me esclareça.
A rescisão da locação depende do pagamento de todo o período de ocupação do imóvel, até mesmo o valor proporcional aos dias que transcorreram desde o último vencimento do aluguel.
E o pagamento da multa rescisória não libera automaticamente o acerto proporcional aos dias de utilização do imóvel, considerando que essa multa refere-se ao descumprimento do prazo contratual que foi combinado no contrato de locação.
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